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目录第二部分市场研究第一部分本案主旨贵阳别墅市场分析与启示市场现有别墅分析保利-温泉别墅中天-托斯卡纳丽水铭城对本案启示项目概况核心价值市场攻略营销小结贵阳别墅分析与市场启示之保利温泉新城保利-温泉新城保利温泉新城—项目概况[规模]项目占地面积83万㎡，建筑面积97万㎡，配有五星级酒店，中小学，电影院，商业街；[地理位置]：项目位于乌当区顺海中路88号[规划]：以浅水系景观带结合山体缓坡走势错落布局，使得移步异景，户户别致，通过中间温泉会所作为公共空间进行过渡，以温泉的旅游休闲度假资源作为主题，以精致的私家花园的绿化作为视觉亮点，园林植物搭配得当，错落有致；[生态园林]：环城林带顺海林场，两片天然湖面；一期二期三期联排/独栋花园洋房/小高层大剧院保利国际温泉保利温泉酒店学校【核心价值】生态资源：温泉天然资源，万亩的环城林带顺海林场包围，两片天然湖面产品力：西班牙风格别墅温泉社区，石材打造，大气豪华配套齐全：五星级酒店，电影院，中小学，商业街；大城配套温泉别墅生活区联排别墅样板间体验客源以贵阳市本地客户，政府高级官员以及地州客户为主温泉大城国际居住体系：西班牙风情体验【营销攻略】国宝文化体验圆明园青铜兽首暨南北朝石佛造像贵阳特展温泉别墅〈体验营销——样板间别墅体验〉网路新闻，贵阳晚报，贵州都市报，央企保利地产进入贵州样板间体验品牌推广•从资源上看，温泉资源成为项目主题，万亩的环城林带与两片天然湖面为项目增添附加值；•从交通上看，距离市区不远，有车作为准入门槛，并不存在太大的交通问题。距离成为必备的环境转换因素，比较理想。•从片区前景看，自然乌当，水东路通车，缩短到城区距离，前景发展好；•从核心价值层面看，产品力与稀缺温泉资源是项目的最核心竞争力，此类项目，如何结合稀缺资源打造产品力是最重要的部分。【项目小结】丽水铭城—项目概况[规模]项目占地面积5.3万㎡，建筑面积2.24万㎡，容积率0.43；[地理位置]：项目位于白云区南湖路[规划]：采用散落式排布方式，使沿湖部分独立别墅获得良好视野，且前后可用绿地花园面积增大，但靠近高层部分别墅受到一定干扰，项目借助南湖作为主要景观带，但水资源的打造太过自然，没有经过修饰打造，园林的处理太过一般，树木的搭配与栽种都无进行考究，没有把稀缺的水资源结合在一起；[生态园林]：350亩天然湖泊贵阳别墅分析与市场启示之丽水铭城【核心价值】生态资源：巨大的天然湖泊；产品力：市场稀缺独栋别墅区域南湖独栋别墅利用早期丽水铭苑的业主做渠道宣传，进行圈层营销；客源以贵阳市本地客户，以及地州客户为主【营销攻略】南湖独栋别墅丽水铭城杯全国旅游摄影大赛2008中国·南湖生态人居环境高端人士峰会展圈层营销活动推广•从资源上看，湖泊资源是项目的最大附加值；•从交通上看，距离老城区较远，离金阳新区车程不到5分钟，但生活氛围差；•从片区前景看，该区域属于低密度产品区域，但产品都打造一般，周围缺乏配套，无居住生活氛围，改造前景不大；•从核心价值层面看，湖泊资源是项目最大的核心值，结合资源打造产品是关键，但产品过于一般；【项目小结】中天托斯卡纳—项目概况[规模]项目占地面积14.98万㎡，建筑面积22.3万㎡，容积率1.15；[地理位置]：项目位于白云区中环路旁[规划]：项目采用兵营式的规划排布，松林周围修建别墅，园林规划上借助原生松林作为项目主要景观带，同时通过鱼骨状水系景观的穿插，以打造产品本身自然、和谐的园林环境，[生态园林]：1.3万㎡松林，鱼骨状水系；贵阳别墅分析与市场启示之丽水铭城【核心价值】生态资源：1.3万㎡松林，鱼骨状水系；价格：低于市场同类产品均价；经济型别墅区域利用企业的关系网做口碑宣传；客源绝大多数以贵阳市本地客户为主；【营销攻略】经济型别墅区域活动营销圈层营销报广营销•从资源上看，松林与鱼骨状水系是项目的附加值；•从交通上看，距离老城区较远，离金阳新区车程不到5分钟，但生活氛围差；•从片区前景看，该区域属于低密度产品区域，但品都打造一般，周围缺乏配套，无居住生活氛围，但是随着部分单位交房以及新产品的推出，前景看涨。•从核心价值层面看，价格是本项目最大的核心值；【项目小结】可借鉴案例分析与启示可借鉴案例分析与市场启示案例分析成都：麓山国际昆明：野鸭湖天目湖：涵田国际度假俱乐部对本案启示项目概况核心价值市场攻略营销小结成都—麓山国际社区可借鉴案例分析与市场启示之成都-麓山国际【项目概况】[规模]建筑用地2600余亩，总建筑面积上百万平方米。[地理位置]：处于成都建设中的国际城南副中心。人民南路延线１３公里处。[规划]：整体划分出两个均等片区，一个片区为低密度住宅区，用高尔夫式的景观为主线贯穿所有别墅组团；另一个片区是高密度住宅区，以欧洲小镇为蓝本的麓镇是这个片区的精神与灵魂。[生态园林]20个缓丘、18个湖泊、高尔夫别墅、欧洲小镇【核心价值】生态资源：成都平原。18个湖泊散落于30个缓丘之间。超大型开放式国际社区2.开发模式：国内首次采用“总体规划＋单元开发”的PUD模式1.开发蓝本：汲取世界精华，参照北美居住形态与居住体系主要交通：地铁一号线、规划中的地铁五号线、人民南路延线。建设有麓山大道。麓山国际乡村俱乐部外循环消费链：配置有接待大厅、中西餐厅、雪茄吧、会议室等，与高尔夫练习场÷网球场÷露天泳池、恒温泳池、健身房等相结合。系列活动的主办场所，定位为成都的国际会客厅。内循环消费链：特色小店、餐厅、生鲜食品店、步行街；Loft广场、电影广场、山顶广场、商业街；酒店、完全学校（小学、中学）、幼儿园。集世界知名的40个小镇规划理念大成3.精装修：与北美顶尖室内设计机构合作。一支由有长期别墅生活体验并经过专业培训的家庭主妇负责样板间陈设。产品力：4.半定制别墅提供既定的地块客户选择，然后根据客户的需求提供服务。豪车•时尚•名流•麓山之夜”品牌联动：豪华车鉴赏宝马新7系成都上市，亮相麓山国际少年高尔夫六一儿童节，“快乐迪斯尼，趣味高尔夫”为主题的活动客源以成都南部城区及经济发展带为主力客群，延伸全成都高端客群，及至周边城市投资、购买第二居所的高端人群。客群行为以自住、投资型为主。国际居住体系：异域小镇风情体验【营销攻略】主题酒会：顶级客户群体体验麓山国际社区·泰康VIP客户新年联谊酒会在麓山1号举行国际风格体验：风情狂欢麓山国际·郎酒集团“激情桑巴&焰火狂欢圣诞夜”收藏世界的精华〈体验营销——中国西部的国际生活方式样板〉风情体验:国际化多元丰富成都晚报*麓山国际社区“成都零售业首脑论坛”名流聚会：奢华PARTY品位体验北美居住形态、完备的小镇生活配套系统，具有区域辐射能力的对外商业系统城市论坛：市场舆论影响【市场攻略】•从资源上看，凭借成都平原上并不多见的缓丘湖泊组合，加之以规模，走大盘带动区域的发展路线，并不需在硬件层面加入过多噱头。•从交通上看，距离市区不远，有车作为准入门槛，并不存在太大的交通问题。距离成为必备的环境转换因素，比较理想。•从片区前景看，南城作为城市未来发展区域，项目由度假别墅启动，最终成为第一居所富人区。【项目小结】•从核心价值层面看，产品力是项目的最核心竞争力，此类项目，如何打造产品力是最重要的部分。•从整体消费链上，由小镇式的完备内循环系统加俱乐部式的外循环系统，外循环系统可完成项目以度假启动的需求和以中国西部为市场坐标影响力的需求。内循环系统自成一体，为最终成为第一居所提供基础。两个循环系统构成消费链，实现商业价值最大化。太湖高尔夫山庄可借鉴案例分析与市场启示之苏州—太湖高尔夫山庄[规模]项目占地面积28万㎡，容积率0.22，配有太湖国际高尔夫俱乐部，太湖国际高尔夫五星级酒店，水星游艇俱乐部；[地理位置]：坐落于苏州太湖国家旅游度假区内，湖滨路68号[规划]：导入“洲岛”式大园林大景观的规划结构概念，以水为脉络，把地块划分为一片一片的洲岛，通过岛与岛、水与岛、水与水相关交错的空间关系，形成一定的拓朴关形态，而相对应的洲岛划分，也自然形成不同别墅区单元，[生态园林]：太湖；【项目概况】【核心价值】生态资源：苏州太湖国家旅游度假区，18洞国际锦标赛球场产品力：新亚洲风格别墅，独具创新产品配套齐全：五星级酒店，游艇俱乐部顶级配套国家旅游度假区顶级奢华别墅客源以江浙，上海以及新加坡来华投资商客为主【营销攻略】高尔夫球场体验高尔夫山庄第19洞开盘仪式正式启动高尔夫球会圈层营销“太湖高尔夫学院杯”邀请赛国家旅游度假区顶级奢华别墅〈体验营销——别墅样板间，高尔夫球场体验营销）湖高尔夫山庄新亚洲风格别墅样板间全面开放”样板间体验•从资源上看，太湖国家旅游度假区，环境优美；•从交通上看，项目位于湖滨路68号，四周道路四通八达，驱车15分钟到达木渎古镇，30分钟到达苏州市区，1小时左右到达上海，交通通达性良好；•从片区前景看，国家旅游度假区内，稀缺资源，发展前景巨大；•从核心价值层面看，环境优美的国家旅游度假区是项目的附加值，高尔夫球场与五星级酒店配套为项目增添价值，低密度的独栋是市场稀缺产品；【项目小结】涵田国际度假俱乐部篇可借鉴案例分析与市场启示之天目湖--涵田国际度假俱乐部【地理区位】处江苏天目湖畔，溧阳市境内，距市区仅8公里。东临太湖，北望常州，西接南京，南连天目山脉，处于长江三角洲中心地带。【总体规划】占地2.41平方公里,包括由6大版块组成的26种休闲度假功能。【市场环境】在这区域内，有中国最富裕地区近2亿人口和300万外籍人士。【项目概况】【核心价值】生态资源：天目湖畔国家4A风景区空气质量国家I级标准水质超国家II级标准顶级豪宅度假区消费力：6大板块26种度假功能均由世界顶级品牌管理包括worldlinkBanyanTree等。2.私属酒店别墅，特色所在。半山临湖别墅，私家路、业主独立拥有产权，提供管家服务。中式、欧式、地中海式、新现代式四种风格。3.主题酒店，企业会所功能。超大别墅群，商务功能强大，带管家、司机。产品力：1.中央酒店，核心所在。中欧论坛永久性会址，国际会议功能酒店。服务体系：1.专属私人秘书2.专属尊荣接待区3.专属飞行俱乐部4.专属游艇俱乐部5.专属私人会所及尊荣用餐区6.俱乐部尊荣消费签帐权7.创始会员试营运期间除餐饮及购物外其余消费全部免单8.法国雅高酒店集团索菲特经营管理权交通状况：交通发达，辐射范围广。国内长三角等重要城市，国际包括日本、韩国、台湾等东亚经济圈。〈圈层营销——建立顶级度假生活〉奢侈品消费：梦幻、极品、稀缺、时尚、昂贵顶级主题功能——Ambrosetti中国论坛，在中国建立第一个中欧之间的政治经济交流平台顶级营销平台——获邀首届中国国际豪宅展向中国及亚太地区富豪精英，展示世界顶级高端住宅。顶级投资模式——运筹涵田整体上市涵田机构计划将涵田整体上市，并策划相关投资回报转换机制，使业主和会员获取更大利益顶级品牌管理——与世界顶级豪华精品度假品牌建立合约管理关系，包括BanyanTree（SPA管理）、法国雅高集团旗下顶级豪华五星品牌--索菲特（酒店管理）。客源：涵盖长三洲，辐射全国，延伸海外客群行为:自住，投资，旅游度假、商业活动、主题会议等，•顶级生活方式——携手胡润百富打造“涵田生活奥斯卡”展示国内顶尖圈层中的极致生活方式，世界奢侈品牌最新产品。【市场攻略】顶级服务档次——顶级会所会员资格飞行俱乐部、游艇会、红酒会、雪茄客等顶级会所的会员资格，使涵田成为社会名流圈层。顶级艺术文化——搭建国际艺术文化交流平台吸引欧洲十名顶尖艺术家创建“游牧工作室”，并与法国著名艺术大师签约，吸引世界各地艺术爱好者“一个美好的地方”【市场攻略】在天目湖畔，享有自己的殿堂级的私人酒店！顶级豪华度假区“涵田”精心诣造世界极品！涵田是颠峰人士展示极致生活所在，是一种豪华度假静修生活所在。成为涵田业主，拥有可能是世界上最好的59栋尽享湖景、坡地、森林资源的私人酒店；汇集天地灵气、山水精华的尊尚居所；由世界顶尖品牌包括SOFITEL、Banyantree等管理的私人酒店；潜力无限、前景无限、增值无限，国内极为稀缺的休闲度假资源产权；酒店、飞行