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内江市房地产市场调研报告市场研展篇竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目定位商业市场机会宏观环境内江环境市场走势研判小结经济增长乏力，楼市量价回升后企稳，政策、金融重在维稳。2011年8月至2012年8月国房指数走势图90929496981001022011.82011.92011.102011.112011.122012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.8全国房地产开发景气指数2012年上半GDP增速7.8%，经济增长乏力。“稳增长”面临巨大压力。经济制约楼市成交，但以提供货币及房地产政策略松的空间。“限购”政策不见松动，政策维稳，防止房价反弹。40城市房产信息已联网，房产税试点扩容呼之欲出。央行年内两次降准降息以刺激经济增长，为楼市加速回暖起到巨大推动作用。各地房价止跌回升，国房景气指数连降14个月后触底反弹。金九银十到来，短期内市场走势延续。宏观环境2011年9月以来CPI与PPI走势图-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%11.911.1011.1111.1212.112.212.312.412.512.612.712.812.9CPI-消费品价格同比增幅PPI-工业品价格同比增幅经济环境政策环境金融环境市场环境十八大：2013年政策将为2012年的延续；积极财政与稳健货币政策，楼市调控重在维稳。楼市调控经济增长1、经济增长乏力，“稳增长”存在压力。2、为刺激经济降准降息，经济回升有限，却间接利好楼市。3、严控楼市误伤合理需求，地方政府土地财政畸变前行。1、十八大政策基调维稳，短期内不具备调控反弹环境。2、经济稳增长加大对投资的需求，地方政府积极微调，变相促进楼市回升企稳，短期内走势平稳持续。3、楼市保刚需、抑投机，定向宽松原则不变，长效性措施将逐步出台。积极财政政策与稳健的货币政策将为主要手段。重点改革房地产税，房产税合法及合理性仍有待论证。政策走势区位经济产业人口收入水平四川省东南部，沱江下游中段。成渝之心，成都、重庆均在200公里范围内，高速、航运、高铁将使内江与周边大城市往来更加密切。内江环境甜城传统工业没落，新兴工业已初具规模，发展良好；当前GDP基数小，增速快，年均保持在20%以上，2011年GDP为854.68亿元；政府财政收入低，财政赤字，2011年财政收入与支出相差近百亿。第二产业主导，比重持续增加，城市处于大力建设发展期，2011年一产、二产、三产的比值为16.3:62.5:21.2。2011年年末户籍人口为426.1万人，而常住人口为370.3万，低于户籍人口，为人口外溢型城市。2011年农民人均纯收入为6638元，城镇居民可支配收入为16602元，年增长率基本保持在10%以上。成渝之心，工业改革初具成效，增速快；二产主导，城市处于大力建设发展期，房地产机遇大；人口外溢，带来较多的返乡置业客群。一级市场2010年至今（数据截止2012年10月），内江主城区（市中区、东兴区）共出让商住地块26幅，总建筑面积达420.68万㎡。土地作为政府的主要财政收入，预计后续土地市场将进一步放量。出让地块容积率指标基本在2.5-3.5之间，楼面地价在400-2000元/㎡左右不等，本案土地成本较低，在市场竞争中有较为明显优势。2010年至今出让商住用地建筑面积达420万㎡，后续市场竞争激烈。市场供销内江市主城区住宅供销情况年份供应套数销售套数供销比2011463444621.042012（1-10月）384734141.132011年内江房地产市场供需双高，供销比为1.04，基本平衡。2012年1-10月，市场成交下滑，市场供应虽与2011年同期基本持平，但推售楼盘数量较少。年底将迎来一轮推售高峰期，预计有翡翠国际社区、金科中央公园城等多盘入市，预计全年供应量大于2011年。市场供大于销，后市供应量或进一步加大。价格走势主城区近几年房地产处于快速发展时期，住宅价格上涨明显，价格从2008年低谷的不足2000元/㎡均价，上升到2010、2011年4000元/㎡左右。从2011年6月开始，房价正式迈入“5”时代，市场成交价格维持在5200-5700元/㎡之间，价格较为平稳。房价迈入“5”时代，近期住宅价格走势较平稳。研判小结对宏观及区域房地产市场的基本看法和判断：政策维稳，楼市趋稳，内江楼市处于大力发展时期，土地市场供应量大，后市竞争加剧。目前内江主城区市场供应量略高于销售量，住宅价格走势较平稳。竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目定位商业市场机会区域规划项目价值点项目概况项目欠缺点市场研展篇区域规划塑造以沱江为轴线的沿江网络化组团式布局，充分利用优势资源，做大做强中心城区。构建“一心两廊、三城多片”的空间结构。一心两廊：一心：城市核心（旧城区商贸服务中心和东兴现代服务业及行政文化中心）。两廊：指沱江南北向生态廊道和串联长江森林公园、城市绿心、黄河湖风景区的东西向生态廊道。是内江城市最重要的生态本底格局。三城多片：三城：包括一个主城区和两个产业新城。多片区：含旧城区、谢家河、高铁高桥、邓家坝、城西、白马、乐贤、椑木等功能片区。构建一心两廊、三城多片，本案位于城西新城区的现代物流及产业发展区。项目概况项目经济技术指标及基本信息占地面积100022㎡容积率3.08建筑面积308067.76㎡楼面地价490.26元/㎡项目区位：位于内江市市中区的城西工业园区，紧挨建设中的汉渝大道。项目指标：项目由两地块组成，总占地约10万㎡，建筑面积约31万㎡，容积率为3.08，产品规划形态将以高层为主。超30万㎡规模项目，将以高层建筑形态为主。规划净用地33340㎡（约50亩）规划净用地66682㎡（约100亩）项目价值点本案片区行政中心中学、小学汉渝大道购物广场附属公园规划价值：临片区行政中心，同时，周边规划教育、商业等资源。自身价值：开发商将划50亩海德科技工业用地作为本项目的附属公园。临片区行政中心，周边规划配套完善；50亩工业用地规划附属公园，弥补项目绿化、景观上的不足。项目欠缺点目前项目土地还未交付，地块内部还有数十户的居民未拆迁安置，土地未平整。项目四至：东侧：为海德科技厂房预留用地，目前土地还未平整；南侧：为规划道路，还未修建；北侧：汉渝大道，还未全线通车，根据规划可连接新的高速公路出入口；西侧：为规划路，西北侧为英伦世家楼盘。凤凰煤机英伦世家汉渝大道地块内部海德科技用地西侧道路项目周边配套交通出行汉渝大道、城西工业园公交站点（209路公交车）教育配套乡村幼儿园商业配套润江西岸楼盘商业娱乐休闲松山公园公共出行、商业配套不足，教育资源薄弱；周边多为工业厂房，影响形象。城西工业园区虽从1992年开始设立，但真正建设主要为近几年时间，目前园区多处于规划建设中，配套较为薄弱。项目周边多为工业厂房，有少量污染，同时对项目形象有一定影响。竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目定位商业市场机会区域市场分析竞争分析小结个案分析借鉴市场研展篇城西工业园区内江中心城区依据行政区域可分为市中区与东兴区。市中区：旧城区：可开发土地较少，生活配套完善，代表楼盘有世纪滨江、揽景苑、上上东方。城西综合居住功能区：紧邻城市中心，近享城市配套，代表楼盘有恒达·荷香苑。城西工业园区：依托片区发展，房地产起步阶段，代表楼盘有英伦世家、润江西岸。乐贤片区：景观、环境资源优越，品质开发主导，代表楼盘有金科·中央公园城。东兴区：东兴片区：城市新城区，房地产如火如荼，高标准规划设计，代表楼盘有翡翠国际社区、和都国际、绿岛银座、海棠雅居。高桥、高铁片区：依托城市规划发展及靠近区政府，地产处于发展阶段，代表楼盘有宝森兴城。竞争板块市中区旧城区土地开发殆尽，往西北及东南扩张；东兴区集中发展东兴片区，地产高标准发展，竞争激烈。楼盘诉求区域板块项目名称主要卖点项目定位竞争程度市中区旧城区世纪滨江地段、景观首席滨江国际社区★☆揽景苑地段、配套居城中·聚繁华·揽天下★★上上东方配套、地段城市之上至上生活★★★城西综合居住功能区恒达·荷香苑综合体、园林景观星级生活·文墨华宅★城西工业园区润江西岸产品、价格新西区首席生活领域——英伦世家建筑风格、配套花园、户型原式英伦风情住宅★★★★乐贤片区金科·中央公园城品牌、品质、景观五星级内江生活★★★东兴区东兴片区翡翠国际社区景观、配套、品质城市中心·半岛城邦★★★和都国际园林、配套和美生活典范★★海棠雅居区位、高赠送率新城中轴·价值领地☆绿岛银座区位、景观、配套新城核心·湿地首座★★☆星耀·香颂湖景观、资源、地段一湖一公园一宅两境界★★☆汇宇一品区位、景观、配套一江一公园一品一人生★★☆高桥、高铁片区宝森新城区位、园林东兴区府旁·城市生活熟地★南亚风情苑户型产品、园林——☆强调楼盘地段、资源配套、园林景观，项目自身卖点较少。楼盘概况区域板块项目名称开盘时间推出体量销售均价签约率/预约情况市中区旧城区世纪滨江三期年底开盘300套预计6000元/㎡——揽景苑一期春节期间开盘432套——9月30日VIP登记上上东方二期2012年10月491套4500元/㎡13.6%城西综合居住功能区恒达·荷香苑二期2012年8月526套4400元/㎡32%（认购约50%）城西工业园区润江西岸2012年1月352套4350元/㎡100%英伦世家一期2012年7月570套4200元/㎡19.8%（较多客户还未签约，目前认购超过80%）乐贤片区金科·中央公园城一期2012年12月约580套预计4500元/㎡已办理会员200多组东兴区东兴片区翡翠国际社区一期年底开盘约750套5500元/㎡已预约60%左右和都国际一期2012年1月496套5300元/㎡36.9%海棠雅居三期2012年11月270套预计6000元/㎡已预约90%以上绿岛银座一期年底开盘约270套——11月开始排号星耀·香颂湖春节前开盘496套预计5800元/㎡蓄客约200组汇宇一品一期2012年12月528套预计5300元/㎡——高桥、高铁片区宝森新城一期2012年1月约800套5200元/㎡75%；二期预计年底推出南亚风情苑2011年10月120套6000元/㎡98.3%单盘一批次房源推售量主要在300-500套左右，均价在4000-6000元/㎡，去化速度较缓慢，年底将有一波推售高峰期。建筑形态英伦世家一期高层一梯六户（非公寓）恒达·荷香苑一梯七户、一梯八户星耀·香颂湖一梯八户润江西岸一梯八户翡翠国际社区一期高层一梯四户、一梯六户金科中央公园城一期高层一梯六户和都国际一期高层一梯四户高层建筑主导，早期项目多为一梯六户、八户设计，降低公摊面积，近期项目多采用一梯六户、四户设计，由追求使用率向品质过度。产品及去化项目名称户型一房一房改二房二房二房改三房三房大三房备注上上东方（2、3#楼）面积50—81-9194103-1101272012年1月开盘，户型基本无赠送面积总套数22953211060销售率0%11.53%31.25%20.91%0%英伦世家（1、2#楼）面积36-4761-80—91-93——2012年7月开盘，户型赠送面积约3-18㎡，赠送率约7%-24%总套数20432244销售率7.35%27.02%25.00%润江西岸面积——81-83—90-106—2012年1月开盘，户型赠送面积约12-15㎡，赠送率约11%-17%。总套数176176销售率98.86%99.43%恒达·荷香苑4#楼面积48—87-88—104—2012年8月开盘，户型赠送面积最多达15㎡，为二房产品，多数户型无赠送面积总套数132264130销售率24.24%44.70%13.85%和都国际（14、16、17#楼）面积——87-91—90-98—2012年1月开盘，户型赠送面积约7-13㎡，赠送率约8%-14%总套数248248销售套数63120销售率25.40%48.39%欧城映象二期面积—52-55—72-92——2012年1月开盘，户型赠送面积约17-29㎡，赠送率约19%-32%总套数