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2010年天津别墅市场总体分析城市别墅梅江南板块，代表项目：卡梅尔、天鹅湖、海逸长洲近郊别墅西青板块，代表项目：万科朗润园、社会山、泰达岭上林里、唐郡远郊别墅津南板块：星耀五洲、天嘉湖、碧桂园中心区域，代表项目：招商钻石山、霞光道5号、西康路36号檀府、荷兰墅京津潮白河板块，代表项目：京津新城、恒大御水山城、盘石坊后梅江板块，代表项目：洛卡小镇、玛歌庄园、领世郡东丽湖板块，代表项目：东丽湖万科城、夏阳溪韵团泊新城板块：团泊湖庭院、松江高尔夫小镇泰达岭上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂园霞光道5号天津别墅市场区域分布图京基天颐津城万科朗润园恒大东丽项目恒大御水山城盘石坊招商钻石山城市别墅近郊别墅远郊别墅西青板块东丽板块梅江南板块后梅江板块津南板块团泊湖板块宝坻、蓟县板块松江高尔夫小镇西康路36号城市别墅分析区域市场：城市别墅多集中在中心区、梅江南板块，区域性较为明显，由于土地资源的稀缺性，别墅市场逐渐外移的趋势显现。规模：城市别墅项目体量一般相对有限，纯别墅部分一般在5—7万平方米左右，难以出现单纯的别墅大盘。产品形式：为了平衡容积率，单纯的别墅项目很少，一般以别墅+高层（洋房）的形式存在。产品形式以联排为主，独栋、双拼产品较少；梅江南板块有一定数量的独栋产品；在面积紧张的地块，一般采用三层户型设计，并增加地下室。价格水平：独栋均价在30000-40000元/平米；联排均价在18000-22000元/平米；双拼别墅数量较少，在25000-35000元/平米左右。客户分析：客户以第一居所自住为主，有少量的投资客户；客户职业多为私企老总及高管，资金实力比较雄厚。来自区域以本市客户居多，梅江南板块外地和外籍客户比例逐渐增加。城市别墅梅江南板块，代表项目：卡梅尔、天鹅湖、海逸长洲中心区域，代表项目：招商钻石山、霞光道5号、西康路36号檀府、荷兰墅泰达岭上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂园霞光道5号天津别墅市场区域分布图京基天颐津城万科朗润园恒大东丽项目恒大御水山城盘石坊招商钻石山城市别墅近郊别墅远郊别墅梅江南板块松江高尔夫小镇西康路36号天津城市别墅市场分析：目前天津城市别墅主要集中南开区、和平区、梅江南、老湘城等区域。主要的产品类型为联排为主，配以少量的独立别墅，面积区间从300-600平米为主，少量的独立别墅面积达到了1000平米，销售价格区间从20000-40000元/平米。目前在售总供应量约在2700套左右。天津城市别墅项目一览表项目名称销售价格别墅类型户型面积套数万科霞光道5号40000元/平米（1400万/套）联排别墅336平米155西康路36号32000元/平米（1750万以上/套）独栋别墅550-900平米300海逸长洲40000元/平米（2000万/套）独栋别墅400-500平米790水岸公馆25000-32000元/平米独栋、双拼别墅500-1000平米448天鹅湖25000元/平米（800万/套）联排别墅310-380平米163卡梅尔26000元/平米（600万/套）联排别墅230平米600招商钻石山32000元/平米（650万/套）联排、双拼别墅200平米85檀府21000元/平米（430-1750万以上/套）独栋、联排、双拼200-600平米188荷兰墅22000元/平米联排别墅200-300平米153万科霞光道5号项目简介：霞光道5号坐落于水上公园东侧，仅有155席千万元级英伦别墅。在2008年的房地产市场，万科霞光道5号无疑成为最耀眼的明星，不仅仅因为售价和物业费在天津市场首屈一指，更因为万科打造的产品细节和服务细节取悦了客户，也取悦了同行，成为业界竞相参观学习的对象。据了解，霞光道5号三分之一以上的业主都是地产同行。万科霞光道5号——经济技术指标项目名称万科霞光道5号物业类别住宅建筑类别联排别墅地理位置南开区卫津南路与霞光道交口开发商天津万科房地产有限公司投资商代理商世联地产物业公司万科物业价格区间均价：30000元/㎡出房率95%开盘时间2008.06入住时间2008.12物业费8元/平方米·月装修状况毛坯总户数155销售电话88231888占地面积5.37万㎡总建筑面积4.12万㎡容积率0.7绿化率40%楼层状况车位比例独立车库土地年限70交通状况主力户型主推面积336配套标准宽带∶有供水：双水采暖：地板采暖备注万科霞光道5号起价为800万/套最高1300万/套万科霞光道5号——实景拍摄西康路36号项目简介：占地面积:27087平方米总建筑面积:34000平方米总户数:300别墅面积：550-900平米绿化率：40%容积率：1.26均价：32000元/㎡暖气：地采暖供水系统：单水停车位：1：2开发商:招商地产投资商:天津招商房地产有限公司、天津市森淼投资集团有限公司物业管理公司:招商局物业物业顾问公司:高力国际景观设计单位:AdrianL.NormanLimited西康路36号西康路36号招商钻石山项目简介：招商钻石山位于天津南开区卫津南路西侧奥体中心旁（原天津电影制片厂地块）。项目占地14万平米，总建筑面积31万平米，容积率2.13；总体规划产品为低密度TOWNHOUSE别墅和超高层（42—45层）精装公寓，以及后期开发的约7万平配套公建（商业、酒店式公寓、写字楼）。诉求在奥体中心旁打造前瞻天津未来的国际化社区。招商钻石山——经济技术指标项目名称招商钻石山物业类别住宅建筑类别框架高层、双拼联排别墅地理位置天津市南开区卫津南路奥体中心旁开发商招商地产投资商代理商伟业地产物业公司招商局物业管理有限公司价格区间起价：20000元/㎡出房率开盘时间入住时间2009.06物业费4元/平米/月装修状况总户数销售电话占地面积14.5万㎡总建筑面积31万㎡容积率2.13绿化率45%配套标准宽带∶有供水：三水采暖：地板采暖周边配套且周边的配套非常齐全：易买得超市、美美百货、上谷商业街、水上北路餐饮街等，就在您家门口，购物、休闲、娱乐应有尽有；孩子上学也可以选择华夏未来艺术学校、滨湖中学，以及天大、南大、师大高等学府；医疗方面有环湖医院、肿瘤医院、464医院等天津市三级甲等医院。项目简介招商钻石山国际会所始创天津住宅先河，由招商地产斥巨资打造，诉求为居者提供前所未有的奢华享受。国际会所配套标准50米四季恒温泳池、壁球馆、健身房、红酒屋、雪茄、咖啡、艺术长廊、钢琴房等,使您享受高品质的生活。备注联排别墅850万元/套，叠拼别墅叠上450万元/套，叠下600万元/套，双拼别墅1700万元/套，别墅一次性付款优惠3%，贷款优惠2%招商钻石山——实景拍摄招商钻石山——实景拍摄荷兰墅项目简介：「荷兰•墅」坐落于天津西南奥运版块核心区域。总建筑面积3.5万平米，规划有153栋别墅，容积率0.6，坐拥7万平米市政级休闲运动主题公园。使每一位尊贵业主都能够每日享用7万平方米私家花园，是天津首座“别墅+公园”的高端公园地产。荷兰墅——经济技术指标项目名称荷兰墅物业类别住宅建筑类别联排别墅地理位置南开区红旗南路延长线与津涞公路交口开发商天津开发区正信房地产有限公司投资商代理商正信物业公司万贻物业公司价格区间均价：22000元/㎡出房率90%开盘时间2007-4-28入住时间2007-6-30物业费3元/平米*月装修状况毛坯总户数153销售电话23958000占地面积5.8万平米总建筑面积3.5万平米容积率0.6绿化率60%楼层状况车位比例地上土地年限70年交通状况公交9、953路，便民一号主力户型四室主推面积310-330配套标准暖气：地板采暖供水：冷水宽带∶有项目简介位于外环，整个项目坐落西南奥运板块。东面是奥运场馆，西临外环线南半环与水上大学城，南面有市政规划的快速路，北面是阳光100和成熟的华苑居住区，座拥成熟的居住板块。「荷兰•墅」项目所处区域是既梅江居住区和华苑居住区后的第三大居住区，也是目前天津城区发展的新方向，具有很大的投资价值和升值潜力。乐活别墅备注一期余房还有4.5套，与二期同时销售总价350万-750万/套荷兰墅——总平面一期二期荷兰墅——实景拍摄梅江南板块概述规模巨大——梅江南风景居住区占地约240万平米，总建约162万平米，其中住宅约130万平米。梅江南居住区位于天津市东南，是天津市主导风向的上风向，也是天津市总体规划控制的大气洁净区域，环境优美。交通便利——北起梅江，南至外环线，东起解放南路，西至友谊南路。其中友谊路贯通和平、河西两区，是天津市大学城教育圈与经济开发区工业圈、会展中心交流圈、行政文化圈、奥林匹克中心体育圈、友谊路金融圈辐射交叉的核心地带。开发项目云集——梅江南居住区已经汇集了松江、顺驰、市政建设、江胜、浩天、宁发等众多天津知名房地产开发企业。经过7年的建设，涵盖多种建筑风格及建筑形式的高端住宅区——梅江南板块已形成规模。1#2#3#12#13#10#水岸公馆5#、6#8#红了天娇4#水岸公馆11#梅江南总体规划图正信（洋房、小高层）位置河西区梅江南居住区开发商江胜集团建筑形式联排建筑风格法国南部港湾风情占地面积9.55万建筑面积11.3万容积率1.3绿化率60%分期一期总户数163套停车位：户数1：2装修标准毛坯价格(元/m2)25000元/平米物业费3元/平米*月开盘时间2007.10.29入住时间2009.4.30户型面积230-395平米目标客户自住客户及部分投资型客户，大企业主\高管客户项目简评地理位置得天独厚，别墅水系营造氛围良好。江胜-天鹅湖北项目基本情况6栋30层高层，共360套，户型面积260-300平方米联排别墅总户数163套，主要面积区间在310-380平米左右。江胜-天鹅湖江胜-天鹅湖近郊别墅分析区域市场：区域市场密集成为近郊别墅市场的一大特色，主要集中在东丽湖、西青板块及后梅江板块，尤以后梅江板块近期较为火爆，下半年新盘放量较多；此外，楼盘的规模也比城市别墅增大了，一般在7——10万平方米左右。价格水平：独栋别墅价格在15000元/平米的区间；双拼价格在12000元/平米的区间；联排在10000元/平米区间；产品形式：独栋+联排。联排产品比例持续占据主导地位；独栋别墅的比例明显上升，几乎涵盖了所有项目。双拼产品作为两者之间的过渡和补充，还无法成为主流产品；同时拥有地下室的产品与无地下室的比例基本持平，暂时不成为客户成交的影响因素；户型面积：联排面积主要在180—240平方米，独栋产品面积在300—500平方米左右，其中万科城小面积别墅，在控制总价上拥有一定的优势。客户分析：第二居所客户的比例占较大比例，在社区成熟度逐渐提升后，第一居所客户比例有所增加，投资型客户的占有一定比例，客户职位特征为经济比较殷实的企业主或职位较高的公务员。近郊别墅西青板块，代表项目：万科朗润园、社会山、泰达岭上林里、唐郡后梅江板块，代表项目：洛卡小镇、玛歌庄园、领世郡东丽湖板块，代表项目：东丽湖万科城泰达岭上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂园霞光道5号天津别墅市场区域分布图京基天颐津城万科朗润园恒大东丽项目恒大御水山城盘石坊招商钻石山城市别墅近郊别墅远郊别墅西青板块东丽板块后梅江板块松江高尔夫小镇天津近郊别墅市场分析：目前天津城市别墅主要集中西青区、东丽区等区域。主要的产品类型为联排为主，配以少量的独立别墅，面积区间从200-490平米为主，销售价格区间从12000-25000元/平米左右。目前在售总供应量约在5100套左右。天津近郊别墅项目一览表项目名称销售价格别墅类型户型面积套数万科朗润园11530元/平米（260-460万/套）联排别墅260平米400泰达岭上林里14000元/平米（300-700万/套）独栋别墅206-490平米500唐郡联排：12000元/平米独立：16000元/平米独栋、联排别墅480平米480社会山11000元/平米联排、双拼别墅180-240平米200万科东丽湖11000元/平米（160-450万/套）联排别墅180-395平米252夏阳溪韵风景湾10000元/平米