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2010广州市一手住宅市场分析报告1目录一、房地产行业发展现状分析········································································21、房地产行业概况·····················································································21）房地产的基本知识············································································22、我国房地产行业发展现状·········································································51）我国房地产发展现状·········································································52）房地产企业的分析············································································83）房地产消费者需求分析·····································································144）区域房地产市场分析········································································15二、广州房地产行业市场现状分析································································173、广州房地产市场分析··············································································171）2010年第1季度广州房地产市场分析··················································172）2010年3月广州房地产市场状况························································22三、行业市场竞争分析·················································································274、广州房地产竞争····················································································271）房地产行业竞争分析········································································272）广州市各区域房地产市场情况对比分析················································28四、2011年房地产行业趋势·········································································335、广州房地产发展趋势分析········································································331）2011年楼市发展预测·······································································332010广州市一手住宅市场分析报告2一、房地产行业发展现状分析1、房地产行业概况1）房地产的基本知识a、房地产的定义:房地产是房产和地产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。b、房地产主要涵盖的领域：土地开发和再开发；房屋开发；地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量，律师、经纪和公证等；房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、代收代付等；房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。c、房地产行业的特点：1、房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。2、房地产行业需要策划活动来贯穿实施。3、房地产行业是多项目的综合体工程系统。4、房地产行业的工作是决策，不是简单的工作。5、房地产行业的利润渠道很多。1）2）房地产政策影响分析2010年房地产市场由于政策的影响，楼市逐渐冷淡。而我国楼市一直被开发商们戏称为“政策市”，可见政策对楼市发展有着很大影响力。自去年底开始，国家一系列房地产调控政策出台，随后广州市政府也出台了系列政策稳定房价。这些政策将对广州楼市产生很大的影响，根据以下是2010年4—6楼市的调控政策一览表，得出今年将推行的重点房地产政策，把脉今年广州楼市。2010广州市一手住宅市场分析报告32010年4—6楼市调控政策一览表时间措施要点2010.06.4住建部发通知规范二套住房房贷认定标准为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，规范商业性个人住房贷款中贷款申请人(以下简称借款人)第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下2010.05.26土地增值税细节明确有望成房地产调控利器国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。有关专家指出，土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳。”2010.05.22广州新政二十四条:坚决遏制城市房价过快上涨广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。2010.05.2央行年内第三次上调存款准备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010.04.30深圳楼市新政细则今日出台将比中央更严格深圳市山水宾馆四楼会议室,深圳市规划和国土资源委员会下设的房地产研究中心召集了当地开发商、中介机构、银行、证券基金研究员等近20人举行内部研讨会,对新政出台后对市场的影响以及各方的看法进行讨论。此外,还对即将出台的地方细则进行吹风。2010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后2010广州市一手住宅市场分析报告4房实名制，未获预售许可开发商不得收取定金不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％2010.04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。表1根据以上的相关政策，得出对住房需求起抑制、刺激影响的相关政策，其中今年的房地产政策主要是抑制房价过高和调节房地产经济为主的,其中:a、抑制住房需求因素的政策有:《广州新政二十四条》、《央行年内第三次上调存款准备金率》等加息政策。b、刺激住房需求因素的政策有：《粤四条》等相关政策c、货币政策对房地产行业影响：稳健的货币政策对楼市影响深远实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。货币政策由宽松转为稳健，对未来的经济发展将有重大意义。面对经济下滑威胁，中央决定实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。很快在2009年逆转了萎靡的资本市场和楼市。但从2009年下半年起，特别是2010年以来，中国经济出现过热雏形，资本市场泡沫泛起，楼市价格非理性节节攀升。在房地产行业融资渠道上，国家关闭了房地产信托的窗口，让房地产行业融资步步加难。房企从竞争已走向竞合，联合拿地和并购潮，已成为房企走向未来的打开资本的钥匙。因此，货币政策一直是楼市发展的风向标。稳健的货币政策将对楼市产生较为深远的影响。2010广州市一手住宅市场分析报告5（资料来源：新浪乐居）2、我国房地产行业发展现状1）我国房地产发展现状a、2009年住宅市场经济运行分析（1）需求大量释放市场恢复上行为应对金融海啸冲击带来的经济增长放缓局面，中央政府自2008年年底采取了一系列宏观调控政策，财政政策从维持多年的稳健转向积极，并实施“适度宽松”的货币政策扩大信贷规模，在经济上采取人民币4万亿元救市措施来扩大基建，拉动内需增长，实施增值税全面转型以减轻企业负担。此系列政策除了对经济的刺激作用外，宽松的货币政策和积极的财政政策也大大改善了房地产市场发展的环境，包括对5次降息以及4次下调存款准备金利率、购买普通住房实行7折利率优惠、二手房交易营业税免征年限从5年缩短至2年、房地产项目资本金比例最低降至20%。对银行信贷不再实施硬性约束的大环境下，一方面信贷投放量的增加减少了开发企业的融资压力，另一方面也大大降低了消费者的置业门坎，有效的释放了普通及改善型住房需求。（2）一线城市土地充分显示其价值“地王”频出2009年土地市场随着整体经济的发展而变化，经历从年初经济走势不明朗、开发商对扩张较为谨慎、交易不活跃的局面，到年中后经济复苏，房地产市场快速发展，大大刺激了开发商对土地的需求，土地拍卖竞争激烈的过程。（3）宽松的货币政策助推房价大幅攀升供应普遍紧缺，加上城市价值体现，中高端产品备受欢迎，成交活跃，令一线城市房价快速攀升。根据对一线城市每月成交前十名楼盘的成交结构作统计，中高端住宅占总成交量的41%，成交量接近半数，可见豪宅成交对房价的推动作用。（4）存量去化加速，供应缺口增大各类需求的大量释放，使2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期2007年创新高，全年成交量预计达7.6亿平方米，比2008年增长36%，比2007年增长10%。其中一线城市商品住宅成交总量将达4,940万平方米，按年增长82%，当中上海增幅最大，达100%；成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六