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第1页共35页目录一、宏观情况蓝皮书对开封的点评是——“开封：乘天时地利之势，再现古都之繁华。开封地处城市群中心区，产业布局优化，成本洼地优势明显，一体化进程加速。此外，全省工业化提速，开封乘势而起。”开封近期获得殊荣的支撑是“郑汴一体化”，该项政策使得开封的近期发展前景广阔。自去年以来，部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房活跃，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。近日，住房和城乡建设部、国土资源部和监察部三部委又联合下发通知，要求各地要进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。2010年10月8日至12月20日开封市开展专项检查，本次检查本着自查自纠从宽、抽查复查从严的原则，市住房和城乡建设局、市工商行政管理局将组成联合检查组依法查处违法违规行为，检查结果将向社会公示，对于存在严重违法违规行为的房地产开发企业，将通过媒体公开曝光。目前我市房地产市场也存在一些不规范的行为，如未取得预（销）售许可擅自销售商品住宅；以认购、预定、排号、发VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金或预订款；发布虚假广告，违规参加展示展销活动；有的房地产开发企业擅自销售经济适用住房等行为。无证销售是违法行为，所签任何协议将不受法律保护。本次专项检查加强★2010年4月26日上午，中国社科院《2010年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》在京发布。港深沪京成为2010年城市竞争力前4强，开封位列未来10年最具竞争力的24个城市之中。★2010年12月31日，“世界著名品牌大会”第七届年会在马来西亚吉隆坡举行。大会公布了“2010年度中国最具投资潜力城市50强”名单，河南省郑州、开封两市同上海、北京、天津、重庆、香港、台北等50个城市一起获此称号。第2页共35页了对开封房地市场的监管，促使开封房地产市场健康发展。二、土地市场2010年第四季度土地招拍挂情况：2010年10月22日,汴国土告字〔2010〕11号以公开方式出让2010-53号、54号、2010-GY-06号～09号宗地国有建设用地使用权，其中商住性质土地为：宗地编号(简称)宗地位置净用地面积(m2)土地用途容积率建筑密度(%)建筑限高(m)绿地率(%)出让年限竞买保证金(万元)起始价(元/m2)2010-53号(特耐公司)东至规划用地边界,南至郑汴公路道路红线,西至规划用地边界,北至规划用地边界.58505.1商业住宅≤2.8≤30住宅不低于四层≥30商业40年住宅70年145012002010-54号(教育学院)东至现状教育学院中院东围墙,南至梁苑路道路红线、规划用地边界线,西至现状教育学院西围墙,北至现状教育学院中院北围墙.81185.8商业住宅≤2.0≤30西边界50米内限高35米,其余建筑限高18米,住宅不低于四层≥30商业40年住宅70年300018002010年12月24日,汴国土告字〔2010〕12号以公开方式出让2010-55号、56号、57号、58号宗地国有建设用地使用权，其中商住性质土地为：宗地编号(简称)宗地位置净用地面积(m2)土地用途容积率建筑密度(%)建筑限高(m)绿地率(%)出让年限竞买保证金(万元)起始价(元/m2)2010-55号(金明西街东侧)东至规划用地边界线,西至金明西街道路红线,南至规划用地边界线,北至规划用地边界线.37928.1商业住宅≤2.8≤25住宅不低于四层≥30商业40年住宅70年180022502010-58号(汉兴路北侧)东至规划用地边界线,南至汉兴路道路红线,西至夷山大街道路红线,北至规划用地边界线.22585.5商业住宅≤4.0≤35住宅不低于四层≥30商业40年住宅70年10002175第3页共35页三、市场发展状况1、供应与需求情况变化等的介绍分析2007年-2009年房地产总体开发情况及供求关系指标单位2007年2008年2009年房地产投资额亿元15.0321.6036.94房地产施工面积万平方米194.6355.1448.95房地产竣工面积万平方米49.24100.1129房地产销售面积万平方米68.182.5118.59存量面积万平方米-18.8617.610.41(存量面积=竣工面积—销售面积，数据来源：开封统计公报)2、价格的变化数据来源：豫房景气指数3、市场出现的典型性特征\市场热点开封市房地产市场存量增长，经2009年购买土地，2010年办理手续，2011年时开封房地产市场产品大批上市阶段。在近期市场动态调查中也发现，多数楼盘销售节点在2011年农历春节后及2011年5月。现阶段开封市场多层住宅量小，客户无法选择合适住宅。存在的高层小高层建筑消费者有一定的抵抗情绪，而且户型结构不够通透，第4页共35页采光和通风都存在一定问题。4、竞争项目的价格\趋化量\营销推广等动态监控（见附:竞争项目分析模板）5、对我公司项目的启示略四、公司项目销售介绍1、本季度的销售情况及重大推广节点（含项目销售情况的判断）2、下季度营销重点节点五、专题研究及其他新华网上海１月７日电成交量走高、企业销售破千亿元、房价高位运行……解读近日陆续“出炉”的２０１０年楼市数据可发现，虽然去年的楼市调控追加了“限购”等严厉手段，堪称“史上最严”，但房地产市场仍然逆势走高。“限购令”难阻楼市上行态势去年４月３０日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。９月２９日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等１６个一二线城市推出限购政策。各方当时认为，行政手段直接出手叫停部分购房行为，不啻为过热的楼市注入了“冷却剂”。去年１２月以来陆续披露的统计数据却让人看到了市场“顽强”的一面。国家统计局数据显示，２０１０年１－１１月，全国商品房销售面积８．２５亿平方米，比上年同期增长９．８％，增幅比１－１０月提高了０．７个百分点。同期全国商品房销售额４．２３万亿元，同比增长１７．５％。其中，１１月单月的销售面积和销售额同比分别增长１４．５％和１８．６％。“去年１０月份市场稍稍低迷了一下，随后就明显好转。年底去交易中心办手续都要排队了。”上海中原地产闵行区一门店的业务员告诉记者。房价方面，２０１０年１１月，１６个限购城市中仅广州新房价格环比下降０．１％，另有５个城市价格持平，其他１０个限购城市均环比上涨。在“史上调控最严”的２０１０年，房地产企业却享受了新一轮的市场狂欢。万科集团１月４日晚发布的公告显示，去年最后一个月实现销售面积和销售额分别为６８．９万平方米和８３．５亿元，同比分别增长６９．８％和５１．３％。万科去年全年的销售额达到创纪录的１０８１．６亿元，同比增幅高达７０．５％。中国房产信息集团日前发布的数据显示，３０家主要开发商２０１０年全年销售额累计达到８６９１亿元，销售面积为８４４９万平方米。按此计算，开发商的销售均价达到每平方米１０２８６．４２元，同比上涨２３．９８％。购房者出现“地区性转移”和“总体性追涨”值得指出的是，在“限购令”等措施施压之下，楼市购买需求的“地区性转移”十分明显。第5页共35页中国指数研究院的数据显示，去年１－１１月，东部地区商品房销售面积占比为４９．３％，较２００９年同期下降２．２个百分点；中部地区占比为２４％，提高０．８个百分点；西部地区占比为２６．７％，上升１．４个百分点。中国指数研究院副院长陈晟认为，在“限购”等措施作用之下，东部地区一二线城市楼市的部分需求正加快向其他地区转移，这对抑制热点城市投资投机性购房需求有一定效果。不过，“转移”不等于“消失”，楼市整体上行动力依然如故。多种压力交织的宏观经济形势深深地影响着楼市的走势。在通胀预期驱动之下，投资已经成为一些人的刚性需求。央行发布的《２０１０年第４季度储户问卷调查报告》显示，居民投资意愿首次超过储蓄意愿，４５．２％的城镇居民选择投资，而房地产投资以２６．１％的相对高值继续成为居民投资首选。此外，经历了反反复复的“调－涨”博弈，“吃定”房价上涨的人会对调控产生一定的“耐药性”。中原地产华北区董事李文杰认为，在严厉调控之下，除个别楼盘价格调低外，楼市整体价格仍处于高位或上扬状态，“一些人对房价回调的预期逐渐减弱”。导致楼市在局部“限购”之下依然蹿高的另一个原因是：迟滞多年的保障性住房工程，近两年的建设步伐虽明显加快，但在短期内尚无法充分满足大量中低收入者的住房需求。住建部的数据显示，２０１０年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工５９０万套，基本建成３７０万套，超额完成全年任务。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，去年开工的保障房整体上要到今年末至明年才能供应市场，而２００９年我国保障房开工计划完成情况并不理想，导致今年各地保障房供应增量难度很大。附:项目分析模板市调时间：2011年1月6-10日第6页共35页项目名称安联·朗润园所在区域开封市西环路与复兴大道交汇处西南物业类型小高层占地面积(亩)128亩建筑面积(万㎡)25万平方米容积率2.8累计销售套数300-400套入市时间2010年5月工程进度4栋楼已出地面，其他未动本期名称安联·朗润园一期本期物业类型小高层本期推盘时间2010年6月本期套数600套左右销售报价（元/㎡）4200元/㎡成交均价（元/㎡）4116元/㎡（一次性优惠3%，按揭优惠1%）已售套数300-400套库存情况（㎡）20000㎡销售完成率60%左右去化速度（套/月）30-40套去化速度（㎡/月）3000-4000㎡最近动态2010年12月22日正式开工，2010年12月25日在大梁路东京艺术中心举行“2011安联嘉年华”活动，并成立业主监督委员会。推广表现户外广告，报纸广告（汴梁晚报）客户到访/成交情况5-8组客户，约有1组客户成交客户抗性点西环路向北一直未打通客户认可点周边环境，教育资源丰富后期计划及销售走势判断一期另4栋将于2011年3、4月份推出一层暂时不出售（现已内部认购一套，单价5500元/㎡）。第7页共35页项目名称碧丽国都所在区域金明西街与汉兴路口物业类型小高层、高层占地面积(亩)108亩建筑面积(万㎡)26容积率3.86累计销售套数285套（内部认购）入市时间2008年入市推出一期3万平方面积工程进度主体四层本期名称碧丽国都本期物业类型小高层、高层本期推盘时间2011年3、4月份本期套数300套销售报价（元/㎡）4600-4700成交均价（元/㎡）4500-4600（优惠2%）已售套数一期共计88套，销售81套。二期内部认购库存情况（㎡）25万销售完成率一期92%，二期为开盘去化速度（套/月）17去化速度（㎡/月）170最近动态楼盘排号，截止到2010年1月8日排到66号。推广表现户外广告、围墙广告，外派单页客户到访/成交情况日到访10-20组客户抗性点推盘时间过长，价格未定客户认可点项目位置、配套齐全后期计划及销售走势判断现阶段排号5万抵7.5万，2011年开盘时优惠2%（两项优惠可叠加）。第8页共35页项目名称碧水蓝城所在区域开封市郑开大道与集英街交汇处物业类型多层、小高层、高层、联排别墅占地面积(亩)348建筑面积(万㎡)51容积率1：1.74累计销售套数一期已销售完毕，二期约200套入市时间一期：2009年11月7日，二期：2010年11月13日工程进度一期外立面铺装完毕，正在安装门窗；二期在建，3-4层本期名称碧水蓝城二期本期物业类型浙江绿城（暂定）本期推盘时间二期：2010年11月13日本期套数约350套销售报价（元/㎡）无均价，起价：4500元/㎡，一房一价成交均价（元/㎡）现阶段无优惠（一期：无优惠，特殊情况≤4%。二期：认筹金10万元可优惠3%；认筹金20万元可优惠5%；认筹金30万元可优惠7%；认筹金40万元可优惠10%；特殊情况优惠不累积，以最高优惠为准；如解筹时无合适房源认筹金可退。）已售套数约200套库存情况（㎡）约150套销售完成率57%去化速度（套/月）25套左右去化速度（㎡/月）3000㎡左右最近动态年后余下二期房源陆续推出推广表现报广，户外客户到访/成交情况到访16组/天，成交约2