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武汉市写字楼市场调查报告目录PART1武汉写字楼发展阶段PART2武汉写字楼发展格局PART3武汉写字楼发展趋势PART4武汉写字楼情况PART5武汉典型写字楼分析PART6武汉写字楼未来发展趋势PART7武汉写字楼市场总结PART1武汉写字楼发展阶段2000集中放量缓慢发展市场回暖1993-1996泰合广场起步1997-2000建设银行大厦2001-2006新世界国贸2011~至今民生银行大厦市场回暖加速发展2007-2010新世界中心武汉写字楼市场发展阶段回顾武汉写字楼市场发展阶段1995-19981993-1994•期间开发的写字楼大都在1997年前后投入使用，如招银大厦、泰合广场、亚贸B座写字楼，售价都达到了8000元/㎡，租金超过100元/㎡•从“以高价销售为主：大户型时代、大面积交易”走向了“以租为主、价格直线下降”的阶段；•写字楼销售日渐困难，租金也剧降到40/㎡90年代后期•金融一条街上以银行为背景的写字楼相继投入使用•与此同时，世贸广场、武昌亚贸A座、中商广场也推出了相当的商务空间。2001-2002•延时已久的市场“综合征”开始发作，虽然均价仍然保持在7000/㎡左右，但相对之前，产品品质有了明显的提高，但高额李锐不再，同时销售情况不甚理想2002-2003•伴随中小型公司的快速成长，市场形成了新一轮商务用房的需求•市场形成以纯写字楼与商住楼两份天下的局面2004-2010•第三产业比重增加使得市场逐步回暖，但是整体发展缓慢，甲级写字楼两年来零增长，租金增长乏力，入住率提升缓慢；有效市场供应量少，销售情况乏善可陈2011-•随着武汉城市地位提升，王家墩CBD写字楼的入市、两江滨江商务区的逐渐形成，武汉将迎来写字楼的高速的发展期。PART2武汉写字楼发展格局1、武汉市商务区分布武汉写字楼市场基本形成4个优质商务圈+3个发展中商务圈+1个新兴商务圈的市场格局。建设大道商务圈解放大道商务圈中山大道商务圈光谷商务圈新世界国贸建银大厦招银大厦瑞通广场福星商会大厦良友大厦信合大厦元辰国际民生银行大厦浦发银行大厦菱角湖万达禧邦可广场浙商国际大厦中华城写字楼武汉广场世贸广场新世界中心泰合广场新长江国际财富大厦宝丰时代同馨商务大厦兴隆大厦德润大厦中百商厦桃源大厦长江大厦正信大厦广源大厦远洋大厦俊华大厦佳丽广场长盛大厦华侨大厦华乐商务中心联合国际慧谷时空国际企业中心融众国际东方怡景大厦国光大厦光谷国际广场联峰时代光谷SBI创业街湖北信息大厦创富商务会馆中南商务圈钟家村商务圈CBD商务圈武昌滨江商务区中商广场中南大厦世纪广场中铁大厦中建工行广场新时代商务中心中南国际城新时代广场兆富国际大厦万达中心写字楼保利文化广场汉元中心闽东国际城宏阳大厦长江广场天时大厦兴城大厦湖北商务大厦武汉科技大厦天骄国际大厦葛洲坝国际广场泛海城市广场积玉桥万达广场写字楼绿地国际金融城写字楼发展中商务圈新兴商务圈优质商务圈CBD商务圈中南商务圈光谷商务圈钟家村商务圈概况优质写字楼主要聚集在建设大道沿线，东起青年路，西至黄浦大街。区域优质写字楼存量为整体市场存量的45％，物业整体品质和租金均为武汉市最高水平，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的51％。中国建设银行、招商银行、中信银行等多家银行的武汉分行设立于此，带动了区域写字楼市场的发展，形成了城市的商务金融中心。优劣势分析优势：区域发展成熟，利于企业形象展示。区域内优质商业、酒店和金融配套极为丰富。城市的主干道，公共交通系统完善。劣势：上下班高峰期间，交通较为拥堵。停车位数量较为紧张，且停车成本较高。租户特征区域写字楼主要租户为外资和国内企业，涉及行业面较广，主要包括金融保险、制造、社会服务等行业。武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域，如通用、诺基亚、微软、汇丰银行等知名企业。现有产品特征区域现有的优质写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处，可视性好。大部分写字楼统一产权，个别物业分散出售给投资型业主。市场前景未来，该区域仍是写字楼供应较为集中的区域，竞争将会加剧。优质商圈——建设大道：金融商务圈氛围已成熟，整体写字楼形象偏好，IFC,广发银行大厦、钰龙国际大厦、中国中华城、浙商国际大厦，今后两年甲级5A写字楼的供应量较大，后期的竞争压力大。概况位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处，交通便捷，商业氛围极为浓厚，并拥有酒店等配套设施。区域汇集了大量乙级写字楼，甲级写字楼市场尚有较大发展空间。区域内优质写字楼发展迅速，不仅吸引了众多的知名企业入住，而且租金水平也处在较高水平。区域优质写字楼存量为整体市场存量的18%，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的14％。优劣势分析优势：临城市的主要干道，交通优势明显区域内有充足的优质商业、酒店和金融配套劣势：航空路高架桥的不合理设置不仅难以缓解该地段交通拥堵的现状，而且对周边写字楼车行动线有较大制约，同时也较为严重的影响了写字楼的展示性租户特征区域写字楼企业行业包括零售/贸易、制造业、金融、社会服务等区域内企业以国内与国外大型企业为主，包括日本瑞穗银行、佳能、联邦快递、北方华光投资、恒大地产、阿里巴巴等知名企业现有产品特征甲级写字楼属于城市综合体的一个板块优质写字楼多以写字楼+商业的形式出现部分散售写字楼为中小企业自用市场前景区域内未来供应极为有限，商务发展将会受到CBD和建设大道区域的严重冲击优质商圈——解放大道：依托武广商圈，偏重商业发展，优质写字楼后续供应偏少。主要项目有武汉广场、世贸广场、新世界中心、中山广场等写字楼。优质商圈——中南路、中北路，武昌核心商务发展区：中南片区写字楼成就商务发展坚实基础，而未来高端商务写字楼发展重心偏向中北片区。主要的项目有：中商广场，建银大厦，中建三局写字楼、保利文化广场等概况优质写字楼主要聚集在中南路沿线，南起武珞路，北至洪山广场武昌核心区位，交通便利，商业、商务氛围浓厚，展示性好区域优质写字楼存量为整体市场存量的38%，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的35％，份额偏少，且其租金、品质略低于建设大道及武广商务圈优劣势分析优势：区域内优质的商业和酒店配套丰富临城市主干道，可视性较好劣势：交通极为拥堵，办公楼的车行动线混乱租户特征区域写字楼主要租户为国内企业，行业类型包括制造业、数码科技、社会服务业、贸易等区域内以中建三局、中煤国际等大型国有企业租户为主，外资企业进驻较少，但依然有爱普生、ABB、马士基物流等知名企业入住现有产品特征区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用市场前景区域内新增项目将主要集中在洪山广场周边，未来武昌区将重点发展中北路总部商务区；未来地铁2、4号线将会在洪山广场交汇也将进一步带动该区域的商务氛围；这两方面原因将导致未来商务区域逐步向北扩展，预计保利文化广场和万达东湖CBD八栋甲级写字楼的入市将奠定其老牌优质商圈的地位。概况优质写字楼主要聚集在以鲁巷广场为核心,东起卓刀泉,西至城建学院新兴商务圈，商业、商务氛围相对较弱，该商务圈的兴起依赖于光谷科技园及周边的高校科研机构，因此，其租户类型也以高科技行业为主写字楼品质及租金与其它商务圈相比较低。优劣势分析优势：该区域大部分为新建区，规划较好，并配有一定体量的优质商业。城市主干道，可视性较好劣势：道路通达性不理想，离城市中心区域较远。公交线路不多，交通不是很方便。租户特征区域写字楼主要租户行业类型以光电子信息产业为主导，光通信、移动通信、激光、半导体、消费电子、创意、软件与服务外包、显示、生物医药与高科技农业、环保、现代装备制造业为特色的产业格局区域内外资企业较少，主要为高科技中小企业和创业型企业现有产品特征区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用设计着重实用，价格较低，空间分割灵活，面积最小可达54-100平方米市场前景近年开发的众多写字楼，是否有足够的企业来支撑，有待光电子、生物、金融等各类产业的进一步发展。优质商圈——光谷：新兴产业支撑强大，企业总部或园区式写字楼发展潜力大。代表的写字楼项目有：联合国际、华乐商务中心、光谷国际广场、洪福添美广场。PART3武汉写字楼发展趋势一、城市写字楼蓬勃发展是城市发展的必然产物武汉作为中部中心城市，随着城市化建设的发展、“8+1城市经济圈”试验区、东湖高新全国第二个自主创新示范区、中国高铁交通枢纽等利好消息对武汉经济发展的推动作用的逐渐显现，2015年，武汉写字楼市场发展将进入“快车道”，吸引大量外地企业，尤其是世界500强进驻武汉，持续刺激写字楼市场蓬勃发展。二、企业越来越看重硬件配套写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。这些都是客户对写字楼的基本要求，不仅如此，很多公司还很在意朝向、层高、公摊、承重等问题，所以不少公司随着业务的扩大、公司的发展，都要求租用高端写字楼作为办公场所。三、市场新写字楼定位配套日益高端（1）写字楼的等级分化近年来愈演愈烈一些档次不高的二线写字楼已经出现被市场淘汰的迹象，租金回报甚至还不如住宅，而一些高端、顶级写字楼，租金不断上涨却不愁租，正成为武汉写字楼未来发展的方向。（2）写字楼综合配套紧随发展越发完善与传统写字楼相比，新一代写字楼大多置身于城市综合体之中，不仅拥有高端的硬件设施，而且能享受完善的综合配套。高档写字楼的入市，将吸引越来越多的知名企业落户于此，进一步刺激高档写字楼供需两旺。四、小结写字楼市场将逐步向高端写字楼过度。PART4武汉写字楼情况市场政策环境自2014年9月限购解除后，房地产政策方面持续松动，随着限贷以及公积金政策的放松，商业市场受住宅市场冲击，货币分流，商业地产下行；网络基金平台的开启，增加更多投资渠道，客户在对比回报率的同时，导致商业地产出现萎靡；武汉市写字楼2014年量价走势——价格下滑趋势明显，成交面积有所提升备注：本价格采样为5A甲级写字楼、公寓整体采样数据从成交价格来看，自2014年7月武汉市传出解除限购风声至9月底完全解除限购，武汉市写字楼成交价格持续下滑，10月市场写字楼成交价格10842元/㎡；从成交面积来看，随着8月起各大项目下调售价，市场成交面积逐步提升，10月成交面积8.02万方，环比减少12%，现阶段写字楼市场整体表现较差。武汉市商务楼2014年量价走势排行项目名称成交金额（亿元）1泛海国际SOHO城5.632菩提金国际金融中心5.523南国大家装江南店3.454广发银行大厦3.445东湖广场宽堂3.146福星惠誉水岸国际2.997绿地国际金融城2.18武汉中央文化区2.029福星国际城1.9610保利香槟国际1.69数据来源：中国指数研究院华中分院2014年前3季度武汉写字楼销售金额排行榜小结：武汉市2014年前3季度写字楼成交面积59.65万平方米，成交总额65.53亿，整体成交均价10985元/㎡；从成交价格来看，自2014年7月武汉市传出解除限购风声至9月底完全解除限购，武汉市写字楼成交价格持续下滑，9月市场写字楼成交价格仅10189元/㎡，同比下降3.5%；从单盘业绩来看，武汉市前3季度写字楼项目单盘最高成交金额5.63亿，1.96亿成交额即可入前10，单盘整体销售额较低。泛海国际soho城新世界中心浙商国际大厦少量楼层在售，标准层面积2121㎡，价格面议准现房，预计2015年上半年开盘，推售117—1100㎡甲级写字楼，均价20000元/㎡汉口2014年6月已开盘，58—1178乙级写字楼，均价13000元/㎡汇金中心现房230-1500㎡甲级写字楼，均价18000元/㎡航天c—one一期已于13年9月交房，二期新品主推甲级167-2000㎡，均价16000元/㎡武汉写字楼市场表现江岸区中心区滨江武昌汉街中心板块汉阳天下名企汇闽东国际在售面积为6—9㎡，均价26000元/㎡60-77㎡酒店式公寓清盘在售，均价12000元/平尾盘在售，58—100㎡江景soho