搜索
方圆地产市场研究部2011.01.252010年房地产市场总结和2011年预测分析目录二、政策环境分析二、政策环境分析三、房地产市场表现三、房地产市场表现四、典型企业动态四、典型企业动态五、未来发展预测与建议五、未来发展预测与建议一、经济环境分析一、经济环境分析三、房地产市场表现三、房地产市场表现四、典型企业动态四、典型企业动态一、经济环境分析一、经济环境分析二、政策环境分析二、政策环境分析五、未来发展预测与建议五、未来发展预测与建议1849372163142658103140453353533979830500001000001500002000002500003000003500004000004500002005年2006年2007年2008年2009年2010年2005年至2010年全国GDP产值变化情况（单位：亿元）来源：国家统计局总体经济受国际金融危机影响增长速度有所放缓，但增长态势得以维持；国内经济整体保持增长，在企业投融资和消费方面对房地产行业都将营造良好环境。刺激促调整2002年：扩大内需2003年：继续实施积极参政政策2004年：保持宏观政策连续性2005年：巩固宏观调控成果2006年：继续搞好宏观调控2007年：继续稳健财政政策2008年：实施从紧货币政策2009年：保增长、促发展2010年：转变发展方式、调整结构2011年：宽松的财政政策稳健的货币政策近10年各年中央经济政策变化情况经济总体向好，2011年政策定调：积极稳健，审慎灵活目录一、经济环境宏观经济扩大稳健目录一、经济环境2008年-2010年金融机构人民币存贷款基准利率表（单位：%）年内6次整体上调存款准备金率、年尾两度加息，政府打击通货膨胀、挤压房地产等资产泡沫和坚决调控房价的意图十分坚决。央行收缩流动性动作频频，多番调控之下，发展商贷款风险日益上升，监管部门对房地产贷款的风险一再提示，加上货币流动性收紧，2011年发展商资金链将面临严峻考验。目前CPI指数数值已经超过一年期存款利率，为防止资产贬值，居民资金持续流向房地产、股票和黄金等投资市场，为房地产发展增加了外部需求。2009年2.75%2.25%2.52%3.60%2.50%5.10%4.40%1.20%2.40%4%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%2008年10月2008年11月2008年12月2010年10月2010年12月一年期存款利率CPI指数近五次利率变化后一年期存款利率与CPI指数对比情况来源：国家统计局中国人民银行方圆地产市场部整理宏观经济9%18.50%17.50%18%16.50%17%15.50%16%14.50%15.50%17.50%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%2007.012007.122008.012008.062008.122010年1月2010年2月2010年5月2010年11月16日2010年11月29日2010年12月20日2007-2010年存款准备金总体变化趋势2010年目录一、经济环境宏观经济2009年至2010年全国CPI、PPI指数变化情况来源：国家统计局CPI、PPI指数双双止跌回升，带动物价上涨与通货膨胀，引导居民将存款转向房地产、证券和黄金等投资领域。2010年两大指数止跌回升部分领域投资过热重现-10-8-6-4-2024682009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月CPI涨幅PPI涨幅2010年6601.27916.19558.211330.910055.613948.376209690.812180.214285.512016.615779.314221.217606.921738.425616.422072.229727.6050001000015000200002500030000350002005年2006年2007年2008年2009年2010年进口总额出口总额进出口总额2005年至2010年全国进出口情况（单位：亿美元）来源：国家海关总署国际经济环境的好转对我国以出口为导向的沿海发达地区经济有积极影响，并将有力拉动整体经济发展。进出口总额环比出现增长，国际经济环境初步显现向好发展势头目录一、经济环境宏观经济0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.016000.02005年2006年2007年2008年2009年2010年前三季度北京上海广州深圳2005年至2010年前三季度四大一线城市GDP产值变化情况（单位：亿元）来源：各城市统计局四大城市近6年GDP产值发展轨迹基本一致，得益于亚运会的举办，2010年前三季度广州与上海、北京的差距比值进一步减少，并扩大了对深圳的优势，亚运经济带动作用显现。目录一、经济环境一线城市宏观经济一线城市总体经济发展势头良好，有利带动周边区域共同发展备注：各城市全年数据尚未出台01000200030004000500060002005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月北京上海广州深圳2005年至2010年四大一线城市固定资产投资情况（单位：亿元）050010001500200025003000350040002005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月北京上海广州深圳2005年至2010年四大一线城市进出口总额情况（单位：亿美元）来源：各城市统计局四大城市近6年固定资产投资总体呈现上升趋势，但2010年增速明显放缓，上海出现显著下降，信贷收紧等货币政策因素已对投资产生显著影响。四大城市进出口总额发展平稳，初步经受住国际金融危机考验。各城市固定资产投资稳定上涨，但增幅趋缓。进出口贸易起伏增长，但增长动力不足。目录一、经济环境一线城市宏观经济备注：各城市全年数据尚未出台行业关键词：第一产业——保障第二产业——转型第三产业——扶持“十二五规划”的核心是经济结构调整和经济增长方式转型；“十二五”规划中对房地产的角色定位没有明确描述，从产业定位上淡化了过去房地产的支柱产业定位，转而重点扶持清洁能源、文化创意等新兴战略性产业。房地产行业的战略定位在国家宏观规划层面有所降低。房地产的支柱产业定位降低，凸显了政府对房地产市场进行持续有效的调控决心目录一、经济环境2011年经济环境预判12月，中央经济工作会议将原本“双宽松”的财政货币政策调整为实施“宽松的财政政策和稳健的货币政策”，明确宏观调控更具针对性、灵活性和有效性。2011年定调宽松的财政政策稳健的货币政策稳经济调结构控通胀目的目录一、经济环境2011年经济环境预判利好：宽松的财政政策；投资保持在高位；国家继续鼓励消费，拉动内需。利好：宽松的财政政策；投资保持在高位；国家继续鼓励消费，拉动内需。利空：收紧的信贷政策；国外经济不稳定，出口有风险；通货膨胀压力继续加大。利空：收紧的信贷政策；国外经济不稳定，出口有风险；通货膨胀压力继续加大。总体经济环境稳定，但外部干扰因素仍有较大影响货币政策改为“稳健”，国外市场有风险，投资和出口面临较多不利因素，拉动内需成为经济发展的关键；经济基本面总体向好，但挑战因素突出，政府需继续加强宏观政策调控。目录一、经济环境2011年经济环境预判三、房地产市场表现三、房地产市场表现四、典型企业动态四、典型企业动态一、经济环境分析一、经济环境分析二、政策环境分析二、政策环境分析五、未来发展预测与建议五、未来发展预测与建议目录二、政策环境历年房地产政策回顾•2003.04央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》拉响宏观调控警报•2003.08国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》•2004.03国土资源部发文，提高拿地“门槛”•2004.10央行十年来首次宣布上调存贷款利率03-04年2005年•2005.03央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策，房贷优惠政策取消调控涉及消费层面•2005.03国土部透露消息，房地产税改革深入•2005.05建设部等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，加大房地产调控•2005.10国税总局重申二手房交纳个税•2006.04房贷利率再次上调调控继续•2006.05国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施，“国六条”出台•2006.05国务院出台限制套型90/70政策•2006.05国税总局出台二手房营业税政策•2006.08央行调整金融机构人民币存贷款基准利率2006年•2007.03从3月开始，央行全年加息5次•2007.08国务院原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，加大保障房的建设•2007.09央行出台新政，购买第二套住房首付比例不得低于50%2007年•2008.03财政部、国家税务总局发出通知，继续加大保障房建设•2008.04四、五两月，央行各上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点•2008.09央行宣布一年期人民币贷款基准利率和存款准备金率双双下调•2008.10央行再度降息，一系列支持房地产行业的新政出台2008年•2009.02国土部发布通知，落实最严格耕地保护制度和节约用地制度•2009.05国务院发布通知，下调自有资本金贷款比例，房地产信贷紧缩政策开始“松绑”•2009.12营业税征免时限由2年恢复到5年，国务院提出遏制部分城市房价过快上涨的势头•2009.12财政部等五部委发布通知，开发商拿地的首付款比例提高到五成2009年2010年•2010.01国家全年7次上调存款准备金率，并在年末连续两次加息•2010.01国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%•2010.03国土资源部出台19条土地调控新政，国资委要求78户央企退市•2010.04“国十条”颁布，进一步加强房地产市场调控•2010.06土地增值税预征率由0.5%提高到2%•2010.09各地出台措施贯彻国务院坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知财政政策：经济低迷时宽松经济过热时紧缩行业政策：以成交量和房价为标准确定政策走向金融政策周期性变化地产行业政策向紧2005年至2010年一线城市商品房成交量变化趋势（单位：万㎡）0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.04000.02005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月北京上海广州深圳2005年出台“国八条”，严控高档商品房开发，适当增加中低价房的开发，楼市调控取得的阶段性成果“90/70”政策出台，国家注重住房供应结构调整，强调政府责任和职能。针对发展商的调整减少，导致07年各地涨跌局面互现。量价齐升局面产生，央行连续5次加息、10次提高存款准备金率，解决资金流动过剩，房地产投资过快问题中央实施紧缩的货币政策和稳健的财政政策，持续加息及提高存款准备金率，严格限制外资投资。房地产行业在行业内在因素和宏观经济外在影响的多重压力之下，快速步入周期低谷。深度调整期为抵御全球金融危机，中央实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。国家鼓励住房消费，房地产行业获得各级政府支持，09年市场迅速触底反弹。地王再现，价格快速上升局面再度产生。政府调控重点是抑制不合理住房需求，部分热点城市“限购”等政策出台，成交受到直接打压。目录二、政策环境政策对成交的影响2010年政策调控分析来源：中国房地产指数系统2010年全国商品房销售面积与房屋销售价格指数对应政策调控变化情况1月10日，国务院出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑