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——行销战略合作伙伴——新政对2010年下半年重庆房地产市场的影响分析一、交易现象“购房信心较高”日前，中国购房者信心指数2010年第一季度调研结果发布。在调查中，2010年第一季度重庆购房者信心指数为125.9点，位居全国第一，总体水平处在一般有信心与很有信心的中间位置，表明购房者信心较高。“成交依然上仰”为期4天的2010年重庆春季房交会落下帷幕，成交量和成交金额均创下历史新高。据重庆国土资源房管局发布的统计数据显示，四天共成交各类房屋18616套，比去年秋交会增87.60%；成交面积176.62万平方米，增85.43%；成交金额88.75亿元，增121.26%。数据统计显示，本次房交会高层商品住房成交9597套，建筑面积84.40万平方米，建面均价5867元/平方米，占了总成交量的主导地位。而高档低密度住房仅成交354套，多层花园洋房成交642套。除新房之外，本次房交会二手房成交7407套，成交建筑面积70.73万平方米，成交金额23.24亿元。其中二手住宅成交7308套，成交建筑面积69.55万平方米，成交金额22.98亿元。专家表示，从本次房交会的销售情况分析，重庆房市的刚性需求依然存在，未来的需求还很大。二、核心提示“新国四条”国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，会议确定实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。“新国十条”国务院在17日发出通知，其核心内容是，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。——行销战略合作伙伴——三、新政影响1、市场篇2010年4月，国务院连续出台组合拳降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。新政下的重庆楼市有何变化？房价是否得以转而直下？是否会出现退房潮等众多疑问纷纷而至，新政之下，购房者、开发商、业内人士各方态度不一，为新政后的重庆楼市走向更添未知之数。而整个房地产市场又分为一级市场，即土地市场；二级市场，即一手房市场；三级市场，即二手房市场。我们将分别地分析新政对重庆市几个不同市场的影响，推测各级市场可能出现的变化及发展的趋势。A、一级市场的影响获得土地是进行房地产开发的第一步，也是必不可少的一步。而土地成本也是房地产开发中仅次于建安成本一项大的支出，加强对土地市场的调控是稳定房价的一项重要环节。面对新政的强势冲击，推测重庆市土地市场发生如下变化。◆土地供应量将持续下降政府加大了土地市场的调控力度，重庆市的土地供应量已经明显下降，而土地的单价却提高了很多。可以看出，今年下半年甚至明年或者后年，重庆市住宅用地的供应量十分有限，而且供应结构也将发生明显的变化。新政再次重申了禁止出让别墅用地，高档住宅用地供应几乎为零。普通住房供应所占比例将会增加，但是由于总量太少，所以供应量也不会太多。由于近年来我国大力倡导经济适用房的建设，重庆市今年经济适用住房用地供应占住宅用地供应总量的比例由6%～8%提高到15%；近年来，重庆市城市化进程明显加快，城镇人口与日剧增，大量的需求潜力刺激了房地产市场的高速发展。然而由于制度不健全和一些不正当的行为，土地资源的浪费情况也比较严重，重庆市用地产出只有上海的1/3。所以重庆要控制土地供应量，通过紧缩地根来维持经济和房地产可持续性发展。◆单宗出让土地的面积将会受到限制从目前的情况来看，重庆市拿地在100亩以上的开发商的实力参差不齐。对实力强的开发商而言，大规模的楼盘不仅可以增加收益，而且可以提高声誉，所以开发出的大多是中高档次的楼盘，并不适合普通消费者；而对实力较弱的开发商而言，在支付了大量的土地成本之后，他们是否还有充足的资金去保证产品的质量不得不打上一个问号。这样对于重庆房地产市场的健康发展肯定是会产生一定的负面作用的。B、二级市场的影响二级市场是整个房地产市场的最主要的组成部分，而新政关于二级市场的宏观调控措施也是整个政策的重点。4月18日春交会以来，4天共成交各类房屋18616套，比去年秋交会增87.60%；成交面积176.62万平方米，增85.43%；成交金额88.75亿元，增121.26%。其中，二手房成交7407套，成交建筑面积70.73万平方米，成交金额23.24亿元。仅春交会首日，二手房成交1507套，成交建筑面积14.08万平方米，成交金额4.91亿元，均创历史之最。二手房产品需求的变化，我们认为，随着国务院房地产新政的进一步坐实，前期受购房者追捧，刚性需求旺盛的中小户型房源的受关注度会有一定程度的降温，而市场需求的主力房源会逐步过渡到以三房为主，购房者更加追求一步到位，所谓的“三宜房源”(宜租、宜售、宜投资)将不复存在。◆短期看跌长期看涨本次房交会二手房市场的印象，可以用“火爆”来形容。二手房之所以火爆，一是因为重庆的房价相对其他四大中心城市来说还处于价值洼地，二手房上升空间更大。二是因为目前投资二手房的外地投资客没有新房那么普遍。三是本届春交会的优惠政策的期限时间缩短客观上也刺激了一部分购房需求的集中释放。对于密集出台的新政，我们认为，新政肯定对市场有影响。在重庆，70%以上的二手房销售还是自住和改善——行销战略合作伙伴——性住房投资，是刚性需求，很大一部分人资金并不充裕，在利息上也很在意。新政出台后，对自住、改善性住房、投资型客户都有制约作用，在我市对低收入的刚性住房需求制约更大，接下来重庆楼市的成交量会出现下降，成交额会下滑，不过重庆房价与全国相比总体较低，从长远来看，还是会上行。C、投资市场的影响至于近期中央频出楼市调控政策，物业税一再传言要推出，我们认为，此轮政策波及重庆影响不大，主要矛头还是指向京沪广深一线大城市。从春交会可以很明显看到，包括温州客2700万来渝买5套别墅，香港客、深圳客、上海客等投资群体亲睐重庆市场，都希望淘到合适的物业作为投资。。重庆房价处于全国房价的基准水平上，上涨空间还很大。国家的政策对重庆等二线城市来说，影响不大，房价并不像北京、深圳、上海泡沫那么大，对于看好的地段，具有投资价值的别墅，肯定不会因为政策而不投资，问到本次政策的调控，这些外来客商普遍认为：目前重庆核心区域的房产单价才1万~2万，还是很有增值空间的，而且他们十分看好重庆未来的城市发展。并且很大部分投资客采取一次性付款，所以他们认为目前的新政对自己的投资没有影响。2、行为主体篇同其它各类市场一样，房地产市场中也有各类行为主体，他们按照自己的意识活动，是市场正常运转最基本的环节，同时又受到市场中其它因素的制约。在房地产市场中有以下一些行为主体扮演着不同的角色，也占据着不等的地位。代表第一集团的是土地资源和资金资源的控制者--政府和银行，他们掌握了房地产市场中起决定作用资源的“土地和钱”，所以在这个市场中他们也是处于绝对的主导地位。代表第二集团的是开发商，他们是以上两种资源的整合者，政府的土地和银行的资金只有通过他们才能发挥作用，所以他们在房地产市场中地位也是仅次于政府和银行；另外在第二集团中，还有一群开发商的“帮手”，例如代理商、设计单位等。以上所说这些行为主体基本上都是属于供应方，而需求方自然就是广大的消费者。消费者是整个市场最终的“买单人”，而且住房对他们来说在一定意义上又是必须的。本来他们的力量是最强大的，但是由于他们的行为较为分散，而供应方已经一早就联合起来了，因此消费者在这个市场中的地位一直都十分被动。近年来房价不断的上涨，消费者也只能默默地承受，而又毫无作为。新政就像是一套组合拳，其对市场的影响我们在前面已经探讨过了。在这里我们将针对房地产市场中的各类行为主体，探讨在新政的“辐射”之下，他们行为特征的转变。A、开发商的影响目前，重庆市的土地供应量明显下降，而新政加大了对土地供应的审查力度，同时也加大了对闲置土地的清理力度，而整个市场呈现出疲软的状态。在这种大的形式下，开发商的行为将会变得更加理智。首先应该明确一点的就是，目前重庆市确实有许多开发商陷入了无地开发的困境，而另外有一些开发商手中却囤积了大量的土地。之前这些开发商的想法主要是等到地价上升后，将土地出让，或是在房价上涨后在进行开发。而新政出台后，这些开发商手中的土地成了“烫手的芋头”。一些有实力的开发商，可能会在近期加快储备土地的开发速度，因为土地来之不易，他们不太可能将其转让。而实力较弱的开发商，可能会在近期转让的手中土地，或是寻找那些有钱而无地的开发商合作开发。另外“有地无钱”的开发商不太可能在近期购入土地，而“有钱有地”的开发商也会尽量减少买地行为。而对于那些有充足的资金而有没有土地的开发商，为了尽快发挥资本的效用，才会在近期积极的购买土地。另外，重庆市还规定“对上一个项目建设进度未达到50%的，不提供一个项目用地”，这也进一步抑制了开发商购地的冲动。——行销战略合作伙伴——在土地市场开发商是作为需求方，而在二级市场开发商的角色转变为了供应方。面对市场的冷淡，开发商将会理性的思考市场的情况，在入市的时机和推广的方式的选择上也会变得更加的慎重。在最近，重庆许多开发商都故意拖延工程进度，或是推迟项目入市的时间，一方面可以观察市场的变化，寻找更好的时机；另一方面，也可以有充足的时间来思考未来的路该怎么走。新政中还规定要严肃查处违法违规的销售行为，开发商会减少直接导致销售、带有诱导性的推广方式，而选择一种更加明智、更加具有针对性的推广方式。B、购房者的影响购房者主要分为两种类型，一种是投资型的客户，另一种是自住型的客户。而投资型客户又分为短期投机者和中长期投资者，其中前者又占了多数，本次新政主要是抑制投资型需求，对投资者的影响较大，而又以短期投机者更甚；自住型客户又分为第一次购房的客户和为改善居住环境而购房的客户。新政来临，对这些购房者产生影响的程度各不相同，而他们的行为变化也不太一样。调整后的营业税一旦开征，靠短期房产炒作牟利的投资者，由于要缴付巨额的税费，将使其炒作无利可图甚至亏本。而对于那些未能成功在空档期出手的短期投机者来说，有两种可能性。一种是由短期投机转为中长投资，将手上现有的房源由出售改为出租，待2年期满后再伺机出售，但是这种行为只适合那些资金雄厚、实力较强的投资者。而对于那些资金不够充裕的投机者来说，为了回收资金，唯一的选择就是继续出售。但是他们为了降低成本，肯定会想尽办法将营业税全部或部分转嫁给买方。而在不得以的情况下，也只能自己承受全部的营业税。在将来很长的一段时间内，若没有其它新政的出台，这些人中的大部分将不会再进行购房投资。而由于大量的短期投机者转型进入租赁市场，使得出租的房源增多，必然会使得租金下降，这就会影响到原来那些中长期投资者的利益。短期内，中长期投资者可能会暂停他们的投资计划。对于自住型客户而言，虽然受新政的直接影响并不大。但是新政为整个房地产市场带来了许多的疑问，在形势并不明朗的情况，短期内他们大多都会选择一种观望的态度。为了解决居住需要的购房者，可能会暂时放弃原有的置业计划；而为了改善居住环境的购房者，则会继续在原来的住房中居住，等待形势明朗后再继续原来的计划。四、几个判断1、新政下，下半年重庆房价不会转而直下？A、CPI与GDP看房价不会转而直下？国家这次连续出台新政，主要目的是为压制房价上涨过快，针对的是炒房，对重庆的房价来说不会有太大的影响。我们认为，重庆的房价今年还会是一个稳步上涨的情况，有几个原因：一是现在国民经济的发展是向前、向好的方向；二是，我国目前已经有通货膨胀的现象，物价都在上涨，CPI一直处于上涨趋势，不可能就只有房价下降；三是，现在房地产已经是国民经济的主要力量之一，带动了上下游多个行业的发展，在GDP上占有一定的比例，国家不可能打压房地产的发展。B、“两江新区·发展中城市”看房价不会转