搜索
大潮的方向已经确定，作为大潮的组成部分，石家庄房地产市场发展的基本面与此一致。在上半年政策环境整体宽松的背景下，市场供需两旺，稳步增长；进入下半年，石家庄房地产市场整顿政策对市场产生了冲击，一定程度上打乱了开发企业的推盘节奏，但消费者表现更加理性，证件意识开始觉醒。此外，开发企业也意识到规范的市场环境是房地产发展的大势所趋，因此不少证件不齐的开发企业积极“补证”，并选择在下半年集中放量，全年来看市场的供应和成交基本平稳。总结2013年，土地市场是一个绕不开的话题。年内，石家庄市国土资源局共挂牌出让72宗国有建设用地，总面积约4961.84亩，较2012年下跌40.31%。对比石家庄市政府年初发布的供地计划，这份“答卷”并不优秀，只完成了全年任务的79.56%，石家庄土地市场正在经历一个调整期。与2012年相比，2013年的石家庄土地市场“挂牌补证”仍是主流，但年内拍出的【2013】036号地块，吸引7家实力房企激烈竞价372轮，最终溢价153%以12.06亿元成为石家庄“新地王”。这一方面说明了，优质的土地资源具有较强的吸引力，但更说明了规范的土地拍卖市场环境是房地产健康发展所急需的。此外，2013年，包括中交、富力、绿城在内的国内大牌实力房企纷纷进驻石家庄，进一步凸显了石家庄房地产市场的价值优势。一、2013年石家庄房地产市场最具影响力十大关键词1、楼市整顿焦点解读：7月12日，石家庄市政府发布的《关于严禁违法建设行为的通告》被誉为力度最大的楼市专项整治，截至目前手续不全项目达237个，其中147个商品房涉嫌违规销售，已处罚113个，楼市秩序、市场行为得到进一步规范。2、重污染企业搬迁焦点解读：9月30日，19家重污染企业搬迁“时间表”确定。到2017年底，包括石钢、华药在内的19家重污染企业将搬出石家庄市区，城市环境得到进一步优化，大量优质地块或将入市。3、地铁开工焦点解读：2013年，石家庄地铁1号线3号线进入全面施工阶段。一横两纵的石家庄地铁将石家庄各区域联系更为紧密，紧邻地铁的房地产项目价值持续提升，二三环地铁受益楼盘获得石家庄周边县市购房人群青睐。4、旧城改造焦点解读：截至2013年，石家庄陆续启动的85个城中村拆迁改造进入收官阶段，同时，18个老旧小区及旧厂改造开始全面推进，石家庄城市面貌得到进一步改善。5、城市北跨焦点解读：2013年，扼守北跨要冲的长安区年度表现活跃，17新盘入市，14项目开盘，区域11家重污染企业搬迁确定；正定新区与奥特莱斯完成签约、并与万达集团、铜锣湾集团等企业洽谈进驻，城市北跨步伐加快。6、“地王”焦点解读：11月1日，【2013】036号地块挂牌上市，7家知名房企竞相争夺，经372轮竞价，最终以6579元/平方米的楼面价成为石家庄新“地王”。7、大盘崛起焦点解读：2013年，石家庄活跃楼盘超百万体量达到26个，祥云国际、紫晶悦城、塔坛国际商贸城等近十个楼盘更是超300万体量，楼市迈入“大盘时代”，房地产开发向城市运营转变。8、品牌地产进驻焦点解读：中交、富力、绿城……2013年，全国知名大房企不断进驻石家庄；它们与已进驻的恒大、保利、万达等房产巨头一道，共同推进石家庄楼市的品质化竞争。9、商业热潮焦点解读：2013年，石家庄商业用房供应量环比上涨34.0%，成交量环比上涨37.02%；以华强广场、祥云国际、世界湾为代表的多个商业项目开盘售罄，商业业态和经营方式同步创变，石家庄商业环境竞争加剧。10、电商元年焦点解读：2013年，开发企业积极寻求营销突破，50余家房地产项目试水电商，精准客群、短平路径、实惠成本获得了开发企业的认可，搜狐焦点也以创下单项目月内成交破2亿的销售成绩被誉为房产电商第一平台。二、2013年全国房地产市场盘点（一）2013年全国房地产市场政策盘点1、国务院确定不动产统一登记职责统一至国土部（11月20日中国政府网）国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。焦点解读：整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，对于保护不动产所有人合法权益，地方政府掌握当地楼市整体运营情况，有的放矢实施房地产调控有着重要意义。2、国土资源部、住房和城乡建设部：坚决叫停，依法查处小产权房（11月22日国土资源部网站）11月22日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。24日，两部委再次联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房问题的视频会议，部署小产权房整治工作，“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”。焦点解读：小产权房在十八届三中全会之后骤热起来。在“农地入市”的政策背景下，市场上出现“小产权房”有望“转正”的声音，引发一轮成交热。此次两部委严厉表态，一方面是遏制小产权房抢购潮，也意在降温非理性的市场预期。3、中国人民银行取消贷款7折利率下限房贷利率暂不调整（7月19日中国人民银行）中国人民银行宣布，自20日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍下限。焦点解读：虽然金融机构贷款取消7折利率下限，但中国人民银行仍重申“将继续严格执行差别化住房信贷”政策，促进房地产市场健康发展；个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。从整体来看，全年房贷政策走势“前松后紧”，上半年房贷政策整体宽松；进入下半年，一、二线城市陆续取消房贷利率优惠，甚至出现了回归基准利率或上浮的情况。4、国务院：出售自有住房按转让所得的20%计征个人所得税（3月1日中国政府网）新国五条实施细则发布，明确二手房交易中的个人所得税将按照转让所得的20%征收。焦点解读：“20%个税”政策出台后，各地二手房市场“井喷”，过户量激增，但除北京外，增加“20%个税”并未在其他城市落地，因此，该细则没有对市场产生长期影响。（二）2013年房地产调控重要表态盘点12月13日中央经济工作会议：要努力解决好住房问题，加大保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。11月15日十八届三中全会：建立城乡统一的建设用地市场，扩大国有土地有偿使用范围；建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益；完善土地租赁、转让、抵押二级市场。10月29日中央政治局集体学习：构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。8月1日国家发改委：下半年要建立房地产市场稳定健康发展长效机制，促进房地产开发投资平稳增长。7月30日中共中央政治局：要积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。6月27日国务院常务会议：研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。4月4日国务院：坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。3月27日国务院总理李克强：要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。2月20日国务院前总理温家宝：完善稳定房价工作责任制、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设。焦点解读：2013年，决策层先后近10次表态，房地产市场调控政策和思路正经历着巨大的改变。年初，“国五条”政策及其细则在短期内对房地产市场产生了一定的影响，但进入4月份，决策层行政化调控手段逐步减弱，开始积极进行楼市调控市场化改革的有益探索。而随着中央政治局集体学习住房问题，以及十八届三中全会的召开，调控市场化改革渐露端倪，调控的重点在转向供应。三、2013年石家庄房地产市场盘点（一）2013年石家庄房地产市场政策盘点1、石家庄国土资源局公布小产权房名单将继续调研统计小产权房情况（12月13日搜狐焦点网）石家庄市国土资源局公布了借休闲庭院之名建设小产权房的项目名单。2012年至今，石家庄已强制拆除13个小产权房项目。国土部门表示，将继续对小产权房调查摸底。焦点解读：石家庄对小产权房进行的拆除，有三点值得注意：第一，国土资源部正式对外公开此次强制拆除，其示范和警示作用不言而喻；第二，侵占耕地的小产权房项目将被强制拆除已经成为房地产界共识；第三，决策层对小产权房的高压严打态度将成为常态。2、河北省物价局：河北城市供水管网费计入房价（12月6日《河北日报》）河北城市供水管网工程建设费计入建房成本及售房价格，开发商不得在房价外向消费者另行收取。3、石家庄市住房保障和房产管理局：限购认证将更严格（12月5日《石家庄日报》）石家庄市住房保障和房产管理局在接受媒体采访时表示，遏制投资购房的限购等调控政策还将继续，并且未来石家庄限购认证将更加严格。4、国务院正式批复石家庄城市总体规划（2011-2020年）（9月24日中国政府网）国务院原则同意修订后的《石家庄市城市总体规划（2011-2020年）》。焦点解读：首先，全国城镇化工作会议要求尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定，石家庄城市总体规划确定了城市发展边界：到2020年，中心城区城市人口控制在300万人以内，城市建设用地控制在287平方公里以内。其次，大正定区域融入石家庄市区，将在2020年以后实施。5、石家庄市政府发布《关于严禁违法建设行为的通告》（7月13日《石家庄日报》）石家庄市政府发布《关于严禁违法建设行为的通告》，出台五条规定整顿房地产市场秩序：一、所有建设活动和建设项目，必须依法办理各项建设许可手续。二、所有手续不全的违法建设项目，必须在7月21日前自行停工停售。三、未停工停售违法违规建设项目，依法组织强制停工停售，查封施工现场、销售场所。四、凡是拒不停工、拒不落实整改要求的违法建设项目，对相关责任人严肃处理。五、即日起，新发生的违法建设活动，由有关部门查封施工现场，责令限期拆除。焦点解读：石家庄整顿房地产市场秩序，首先对消费者的证件意识产生了一定的影响，消费者更加关注五证；开发企业推盘节奏被打乱，市场供应受到影响，但对石家庄房地产市场长期发展产生重要影响，城中村改造将更严格和慎重，项目审批更加严格，土地市场逐步规范化。6、石家庄公布污染企业搬迁时间表（6月20日《河北青年报》）6月20日，石家庄对外公布了18家工业企业搬迁名单及时间表。10月8日，搬迁企业增至19家，石钢、华药将在2017年迁出石家庄市区。焦点解读：石家庄公布了工业企业搬迁名单和时间表，凸显有关部门治理污染的决心。对房地产市场而言，19家污染企业的搬迁，将腾出大量优质地块，也将是重大利好。7、石家庄市政府公布年度新建商品住房价格控制目标（3月31日石家庄市政府网）2013年石家庄新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。焦点解读：城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅，是扣除了CPI涨幅后的增幅，这说明石家庄房价调控更加严格。但是，11月石家庄房价同比上涨9.4%，创年内新高，而主要城市的人均可支配收入增幅多在10%左右，石家庄实现房价调控目标面临压力。（二）2013年石家庄房地产项目规划行政许可盘点。1、2013年1月-12月，石家庄共有151个项目获得《建筑工程规划许可证》，总建筑面积为1190.08万平方米，其中房地产项目（含商服、住宅用地）68个，建筑面积为891.79万平方米；其他项目（含公共建设、军事建筑、教育建筑、司法建筑工地）83个，建筑面积为298.29万平方米。具体信息如下表：项目名称建设单位建设地址建设规模许可证号发证日期鸣鹿大厦河北明华房地产有限公司中华北大街以东、石房大厦以北33025平方米建管1301002013011102013-1-7小沿村城中村改造B17号楼、B18号楼石家庄盈佳房地产开发有限责任公司丰收路以南、百花街以东71653.39平方米建管1301002013000052013-1-10奥北公元回迁区A区（地下车库）石家庄市长安区长丰街道办事处北翟建华大街以东、丰收路以南15779.58平方米建管1301002013000062013-1-11营村民委员会众美绿都石家庄众凯房地产开发有限公司南二环以南、东二环以西490000平方米建管1301002013000072013-1-11阿尔卡迪亚一期（7号、8号楼北侧地下车