荣欣大厦市场推广简报参考

市场推广简报一、市场个案1、精武大厦：（1）项目概述：本项目位于东宝兴路、四川北路。公共交通方便，商务楼集中。生活、医疗、教育商业配套完善，且集中于四川路沿线附近。今年年底交房。（2）产品分析：本案总共有28层，裙房7层，只有独立一幢。两梯四户，房型为四房两厅、三房两厅。得房率75%属于商住较高一类。销售情况良好，只剩六套。（3）价格分析：楼层差价20元/层M，朝向差价：东西100元/M、南北200元/M。单价范围：5220元/M—5840元/M；总价为：84万—96万。物业管理3.05元/M天（办公），1.5元/M天（住家）（4）客户分析：主要购买者以办公为主要用途。以外贸公司，外地公司，私人企业、国企办事处为主，客户以中小面积需求为主。（5）销售情况：销售率为90%。产品的楼层、朝向去化较均匀，2、虹口商城（1）项目概述：本项目位于虬江路、四川北路。公共交通方便，商务楼集中。生活、医疗、教育商业配套完善，且集中于四川路沿线附近。与今年年底动工集中绿地隔街相望。（2）产品分析：1—7层为商业裙房。8—22层为商住。面积85.23—233.41平方米，北向以小房型为主,面积从85.23—96.41M；南向房型123—169M。五梯12户，得房率75%。（3）价格分析：南北差价1000元/M，单价5310—6800元/M朝向面积单价范围总价套数配比南向86.516300—668054.5—57.713887.55089.835160—538046.3—48.342101.615180—534052.6—54.242123.816360—673078—83137.5127.166340—671080—852615132.336350—672084—88.9137.5151/1576450—6800101—10221169.636370—6690107—113137.5北向85.235250—568044.7—48.42660153496.415310—568051.1—54.72615134.026430—649086.2—86.942151.09/1576450—6680100—10121178.786314—6480112—11421南北233.416460—6760150—15726151516178.786489—6644116—11821（4）客户分析：以在四川北路经商的外地人士为主，以商住两用为主。以私人业主为主。（5）销售分析：朝向分析：朝向剩余总套数销售率南198878北96085南北72875合计3517680面积分析：面积M配比%剩余套总套总价销售率86—10141.5%117344—5886%123—13431.9%115678—8972%151—17811.7%621101—11873%22314.9%726150—15775%合计100%3517682%二、市场分析1、优势（1）区域：四川北路是悠久人文历史名街与黄浦区市级商业中心联系紧密，自身商业繁荣度较高。为迎接APEC会议，四川北路沿线棚户区将大规模改造成集中绿地。将改善沿街景观现状。四川北路商业服务半径，涉及苏州河以北各区。对周遍各临界区域，有次一级市中心的服务作用。区域配套齐全集中。公共交通线路：徐家汇方向——游10人民广场——18路中山公园——21路杨浦方向——874路普陀方向——47路（2）供需：四川北路沿线商务楼数量有限，等级不高。（3）产品可塑性强，结构灵活2、劣势（1）四川北路商业区域等级层次不高，缺少集中办公氛围（2）商住两用办公楼影响自身的办公品质（3）缺少纯办公楼的物业管理、硬件配套。（4）相临商务区域：曲阳商务中心、四平路溧阳路商务区，对本案有分流客户的威胁3、机会（1）内外销商品房的并轨制，扩大了市场的需求量，提高了市场的购买力。（2）四川北路景观规划将提高其商业品质，增加市场吸纳力。（3）四川北路办公楼供给量有限，需求趋势被看好。（4）四川北路商业价值、人文价值、区位价值前景看好。三、产品分析：1、房型：（1）面积配比（6—20F）房型面积朝向套数配比1/2/187.51南1511%2/2/192.96西157511%55%108.66西1511%115.21南1511%120.45南1511%127.34南1511%3/2/2147.5北154511%33%151.8北1511%152.14北1511%（2）朝向配比朝向房型面积套数配比总面积金额南1/2/187.51450.51156011%44%1312.656757.653.72/2/1115.211511%1728.15120.451511%1806.75127.341511%1910.1西2/2/192.96201.62153011%22%1394.43024.31.6108.661511%1629.9北3/2/2147.5451.44154511%33%2212.56771.63.7151.81511%2277152.141511%2282.12、特点：（1）大限度的自由分割，面积从87—450M可任意分（2）层高3.2M，可按装中小型中央空调。四、客户分析：1.行业：（1）物流运输、外贸公司、律师行、广告公司、IT公司等服务性质公司（2）外地公司驻上海办事处等联络机构（3）国企下属的分支机构（4）四川北路各商家的公司驻地2.客源区域：（1）虹口区为主（2）杨浦区为辅（3）外地、港台驻上海公司3.特点：（1）公司规模较小（2）外地私人购买行为较多（3）公司一般处在起步或发展阶段五、价格定位1.依据：（1）市场供给参照定价（2）市场需求能力（3）市场供需趋势2.定价原则（见附件）3.价目表及各类指标统计（见附件）六、市场切入分析：（一）产品分析：1、产品定位：100%商业办公楼向市场公开2、依据：（1）产品：产品自身的建筑结构，不适宜作为居家住宅。如：室内大体积承重柱；标准层总面积中有55%面积朝向在西向、北向。产品大弹性自由分割的格局，更适合办公使用（2）市场：市场对住宅小区规划需求日益提高。四川北路在本区域定位是以商业、商务为中心，而与本项目主力总价相近的住宅区域，目前主要集中在周家嘴路、临平路、大连路沿线。区域位置决定了本产品，适合办公。现有的四川北路成熟商业街，便捷交通，直通市区中心及市区其他各类重要商业、交通、金融节点。四川北路沿线定位于商住两用的楼盘如精武大厦、虹口商城，其多数业主以办公为主四川北路沿线办公楼形态多以：商场、酒店、餐馆与办公混合型为主。1—7层为商业形式为主，其余楼层以办公为主。市场调研结果证明，四川北路的各商务楼出租情况较好，商主两用物业出售率在90%，因此办公楼需求潜力较大。四川北路沿线各类物业出租率：物业名称物业形态租金（元/M/天）出租情况租客备注七百新凯福酒店商场、公寓式酒店2.54000M七百下属企业、装饰公司、美容中心最近刚开始向外出租空余客房福海商业中心商场、茶室休闲、商务办公2.090%以上物流、储运、外贸、咨询、广告、外资驻中办事处、律师行、通讯技术、教育文化公司规模较大、注重公司对外形象和品质感。在行业中属于较知名的企业高宝新时代广场商场、商务办公2.0—2.190%以上联华、上海黄页、网络公司、外驻、通讯技术、房地产、外贸、储运、广告与福海商务中心的物业定位同一层次上。业主与福海相似。福德商务中心商场、餐厅、健身、商务2.050%物流、广告、房地产、律师行、咨询以物流公司为主。福德商务租金与其自身的硬件设施不配套3、市场切入：从外在客观环境分析：四川北路商业、商务已具备一定规模气候，适宜商务。从市场需求来看：对四川北路商务楼需求量较大。需求形式多样化，不同层次需求并存。产品的结构、房型设计具有做办公楼的优势。四川北路现有的商住可售准现房被市场基本去化。四川北路商务楼出租率较高，说明四川路由单纯的商业、文化街，逐步向商务、商业街综合性的、高级集中的、商业形态发展。价格定位（二）客户分析：1、客户定位：（1）行业：物流储运、律师行广告业、咨询业外贸、装潢设计通讯技术、房地产（2）公司性质：以私人企业为主，其规模不大外地公司驻上海办事处知名品牌销售公司驻地2、市场依据：（3）虹口区商务区域比较：各类商务区代表物业租金出租情况业主来源四川北路福海、高宝2.090%行业种类多、公司层次较高溧阳路、临平北路、四平路家纺大厦2.070%行业较单一，东方国际内的系统单位较多，纺织品外贸为主国贸大厦、2.470%多以国外公司驻上海代表处为主曲阳路、中山北路商务中心2.170%区政府下属经济实体，外地经济区来招商由上表可知，四川北路可吸纳的公司，行业范围较广，层次规模多样。作为办公商务区，四川北路的人气渐已初现。3、市场推广计划1、推广要点：（1）强调四川北路少有的现房层高3.2米的大空间，是一般办公楼不具备的。内部空间分割自由度大。从80M—430M的办公面积，都可以整体供给，完全的大空间，适宜办公布局。四川北路现有的环境优势：交通、商业配套、服务区域半径、市场认知度四川北路潜值挖掘：人文价值、商业价值、景观规划、区域市场趋势必要支出，额外收益：办公地必要租金支出，一般办公楼只有使用权。选择荣欣大厦不仅拥有所有权，还有获得所有权的收益权利。（2）弱化四川北路商业区域等级层次不高，缺少集中办公氛围商住两用办公楼影响自身的办公品质缺少纯办公楼的物业管理、硬件配套。2、推广案名：（1）商界名家：商界—空间上指四川北路商业街；暗指商业办公。名家—空间实体指荣欣大厦，在四川北路上较有知明度；特指入主荣欣，为商界成功人士。名家—理解为曾与多伦多名人街，有紧密联系的历史名人，为荣欣大厦增添人文内涵。（2）3、推广主题：（1）四川北路稀有现房。（2）租金含义：租金投资，轻松拥有荣欣（3）区域位置：经典坐标位—四川北路商业街与多伦多名人街的铂金坐标位（3）自由大空间：3.2—3.5M罕有层高，让您真切掌握空间自由度（4）升值潜力：抢主荣欣，利润零风险4、广告计划（1）预热期（2001/9/1—9/30）诉求点：租金投资，轻松拥有荣欣媒体选择媒体名称版面规格频次报价（元）合计解放日报二版半版1110000160000新民晚报彩色广告版23*7.6150000（2）第一强销期（2001/10/1—10/31）诉求点：经典坐标位—四川北路商业街与多伦多名人街的铂金坐标位媒体选择媒体名称版面规格频次报价合计新民晚报A2版23*7.6144000104000新闻晨报头版半版/彩色160000（3）第二强销期（2001/11/1—11/30）诉求点：3.2—3.5M罕有层高，让您真切掌握空间自由度媒体选择媒体名称版面规格频次报价合计解放日报4版通栏/彩色14000084000新民晚报A2版23*7.6144000（4）清盘期（2001/12/1—12/31）诉求点：抢主荣欣，利润零风险媒体选择媒体名称版面规格频次报价合计新民晚报A2版23*7.6144000440005、广告预算媒体名称解放日报新闻晨报新民晚报合计频次2147报价150000600001820003920004、销售策略：1、租金对比表（1）租金计算七、销售策略：2、租金对比表（以20年为年限）（2）（实际付款总额）租金计算单元号面积单价总价贷款年限首付贷款额度每月还款本息总额实际付款总额H、J20255001102030805540130160单元号实际付款总额每月还款*物业费元/天M2H、J16066673031.15（3）（按揭）租金计算单元号面积单价总价贷款年限首付贷款额度每月还款物业费租金H、J202550011020308055403030.96（4）租金对比项目海福商务中心高宝新时代广场精武大厦虹口商城荣欣租金2.02.0_2.21.131.351.153、投资回报明晰表*（1）租金回报单元号面积租金月租金月还贷月物业月支出月收益H、J2021.27272554030