北京市TOWNHOUSE市场需求调研

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料北京市TOWNHOUSE市场需求调研本次调研以发放问卷的形式进行，问卷的发放是通过我们的长期、广泛的业务渠道寻找已购买或计划购买Townhouse项目的人士，请他们填写。本次调研共获取有效样本240份。本需求调查在一定程度上代表了潜在需求者对计划购买项目的理想需求状态，而在实际市场形态下，根据相关产品的特性，某些选项与实际调查数值出现小幅度偏差时，需求者也同样接受。例如对项目的单价、总价的要求较低而对产品品质要求较高所产生的数值偏差、对个人情况填写的不确定性等。以下调查结果如无具体说明均为被调查者实际填写数据统计得出。一、目标客户的基本情况(1)年龄被调查者中30－40岁的人群居多，占被调查总人数的50％，29%50%21%30岁以下30-40岁40-50岁精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料30岁以下及40岁以上分别占29％和21％，见下图，由此可见Townhouse需求人群较为年轻化。(2)学历被调查者的整体素质较高，受教育程度均在大专以上，多数为本科及硕士研究生以上学历，其中具备本科学历者居多，占被调查总人数的66％；具有专科学历者为18%；其他为硕士研究生以上学历，占被调查人数的16％。(3)家庭人口在被调查者中，家庭人口数为3-人占有比例最高，为61％，18%66%16%专科本科硕士以上26%61%13%2人3-4人4人以上精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料其中多数为三口之家；其他如二人家庭占26.3％；4人以上家庭占12.7％。(4)职业领域本次调查的被调查者所涉及行业包括：IT、广告、贸易、金融、行政、实业、保险、建筑、教育、科研、医药以及其他行业，其中所占比重较大的为贸易、实业、金融等行业。(5)单位性质在被调查者中，其所在单位性质为外资及中外合资企业的比重较大，占总人数的48.7％，民营、私营及合作经营企业的员工占总人数的29.7％，其余均为机关、事业单位职工以及国有股份制企业职工。(6)职务或身份性质本次调查中的被调查者的职务或身份包括公司决策者、管理人员、业务人员、教师、律师、机关干部、编辑记者等。其中公48%30%11%11%外资、合资民营、私营机关事业单位国有股份制精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料司管理人员所占比例最大，占总人数的49%；其他依次为公司决策者、技术人员、业务人员等。(7)目前住房状况在被调查者中，大多数为已购商品房或已购公房者，占总人数的68.4％；其他为租用住房和住单位公房者。(8)家庭年收入水平被调查者中，家庭年收入20万以下者，占总人数的63.3％；家庭年收入20－50万者，占总人数的32.1％；其他家庭年收入50万以上者占4.6％。尽管统计结果表现出年收入20万元以下的人员比例较高，但是结果中不排除被调查人员不愿公开个人收入，低报的因素。因此，实际收入水平在20－50万的家庭数量有可能增加。5%32%63%20万以下20-50万50万以上精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料(9)日常交通工具在被调查者中，拥有私家车的人数占总调查人数的43.2％；日常交通工具为公物用车和出租车者分别占总数的16.2％和13.5％；有27.1％的人日常交通工具为地铁、公交车及其它。由此可见有车族（私车和公车）占总人数的59.4％，同时随着汽车价格的大幅下调，这一比例数将有望大幅上升。二、目标客户的单项需求指标统计(1)购房用途及目的购房者购买Townhouse的主要目的和用途有以下几种：日常居住、购买后投资出租、增加自身产业以及周末度假用。其中，用于日常居住的人占很大比例，占到被调查总数的48.8％，用于周末度假的比例为25.6％，购买后投资出租和只为增加产业的各占15.4％和10.2％，看来很大一部分购房者还是要将所购Townhouse作为自己的第一居所。见下图：49%15%10%26%日常居住投资出租增加产业周末度假精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料(2)区域选择一般来讲，购房者对所要购买物业方向、位置都会有一定的选择性，Townhouse也不例外。在本次调查中，购房者选择东部的倾向较高，被选率为32.3％，西部、南部、北部的被选率分别为24.6％、20％和23.1％。其中，对东部的选择主要集中在京通高速路以及京顺高速路；对南部的选择主要集中在北京经济技术开发区和京开高速路；对西部的选择大多为西山一带的别墅区；对北部的选择则集中在亚北一带的别墅区，只有极少数人选择了在内城区购买Townhouse。具有发达的高速公路网是购房者选择Townhouse一致认同的条件。同时可以看出，南城的房地产市场经过近几年的发展，其市场认同度及竞争能力有所提高。(3)距离工作地点的车程人们对Townhouse选择大多位于城市的近郊或远郊区域，因此，从社区到工作地点的时间距离成为一个至关重要的问题。在此，我们用车程，即开车到达工作地的时间来衡量时间距离。东部南部西部北部精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料调查显示，绝大多数购房者认为社区距单位的车程为15－60分钟之间。见下表：是否具有便捷的交通条件永远是购房者选择物业的基本因素之一。(4)所购物业状态由于开发商实力、购房者的成熟程度、政策、金融等众多综合因素，Townhouse的购买者究竟喜欢现房还是期房呢？本次调查显示，46.3％的人选择现房，只有19.6％的被调查人选择期房，另外34.1％的购房者选择了无所谓。可以预见，随着房地产市场的进一步发展和完善，购房者对现房的需求比例会有所增长，在目前的市场状况下，期房还是具有一定的市场，而作为开发商更应该格外珍惜这一市场。(5)建筑面积购房者对于房屋建筑面积的需求在一定程度上决定着一个社区的规划指标、建筑形式、户型结构等重要因素。43%29%28%15-30分钟30-45分钟45-60分钟精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料在本次调查中，购房者对于Townhouse建筑面积的选择倾向如下表所示：建筑面积被选率100－150平方米42.5%150－200平方米32.5%200－250平方米12.5%250－300平方米10%300平方米以上2.5%(6)房屋单价购房单价是购房者衡量所购房产是否物有所值的最直接而有效的标准之一，在很大程度上左右着购房者的购买心理，决定其是否购买。在本次关于Townhouse的调查中，购房者对于房屋单价的认同倾向性如下图：60%35%5%5000元以下5000-7000元7000-9000元精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料以上数据体现购房者期望值，总体结果较市场同质产品的价格档次低，在实际销售过程中，消费者对同类产品价格的承受力往往比期望值偏高。假设各项指标均向上一档浮动10％或20％，其修正结果如下：项目单价（元/平方米）被选次数原调查结果上调10％上调20％5000以下14460%53.7%47.9%5000-70008435%37.6%37.5%7000-9000125%7.9%11.7%9000以上00%0.8%2.9%(7)房屋总价毫无疑问，房屋总价直接关系到购房者是否购买该房产，因为这并非是个人喜好的问题，而是买房人经济实力的最直接体现。在本次关于Townhouse的调查中，购房者对于房屋总价的认37%27%25%8%3%80万元以下80-100万元100-150万元150-200万元200万元以上精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料同倾向性主要为150万以下，如下表所列：(8)价格影响因素房产的价格并不单单取决于钢筋加水泥，还有很多其它因素会影响其价格的趋向性，诸如地理位置、社区环境、升值潜力等因素。究竟哪些因素对于价格的影响是购房者可以接受的，本公司调查结果如下表所示：影响因素被选次数被选率相关环境内有水系18075%物业升值潜力大16769.5%优秀的物业管理13355.4%靠近环线或高速路12652.5%配套设施齐备6527%处于上风上水地带6025%相关环境植被茂盛5422.5%相关区域人气旺盛5221.6%精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料处于商业繁华区域2711.2%相关环境内有山陵62.5%从统计结果来看，在购房者心目中，项目的亲水性、优秀的物业管理、良好的升值前景以及便利的交通条件对Townhouse项目价格的影响力较大。(9)邻里素质优秀的邻里环境是一个高尚社区应该具备的条件之一，在本次调查中，几乎所有的被调查者对自己将要居住的社区邻里环境具有较高要求，基本条件是邻居要具有较高的文化程度和较好素养。(10)社区建筑及规划风格社区鲜明的建筑和规划风格是社区对外形象最直接的外在表现之一，既是社区的脸面，又是将来在社区入住后是否还可以具有较高的市场认知度的重要影响因素之一。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料对于建筑风格和规划风格，可谓萝卜青菜、各有所爱，人们的眼光和视角迥然不同。本公司选择了目前市场具有代表性的四种风格：美式、欧陆、日式、中式以及无特定风格产品进行调查，无特定风格选项的前提是产品总体风格统一，设计协调、合理。调查结果如下图所示：(11)楼体间距社区内建筑的之间的间距无论对于开发商还是购房者都是比较重要的指标之一，对购房者而言，建筑间距关系到实际生活中居住的舒适性和私密性；对开发商而言，则会关系到规划方案的最终审定和影响利润率的高低。本公司调查显示，有很大一部分购房者认为Townhouse的理想间距应该在20米以上，见下表：14%25%8%23%30%美式风格欧陆风格日式风格中式风格无特定风格精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料(12)车位比例近年来，随着北京市道路、交通情况的不断改善，以及市政府对于个人购买私家车政策上的鼓励，私家车保有量也在不断上升，利用私家车上下班是都市白领们为适应快捷、紧张的现代化生活的必然选择，车位也成了新建社区为购房者所要解决的问题之一。一般而言，普通住宅、公寓类项目为业主提供车位的比例为1:1，即保证每户拥有一个车位，而Townhouse是一种介于公寓与别墅之间的产品，对车位的需求自然另当别论。本