搜索
目录一．城市概况二．宏观环境分析三．桂平楼市分析四．重点楼盘简析一、城市概况桂平255公里北部湾188公里港澳桂平市城市概况桂平市位于中国广西壮族自治区东南部，黔郁浔三江交汇处，北回归线横贯市境中部，是泛珠三角经济圈和东盟自由贸易经济圈结合部，又是连结华南经济区和西南经济区的重要城市，区位优势明显。1、城市区域位置桂平市辖26个乡镇431个村（社区），总面积4074平方公里。2010年总人口183万，截至2014年末全市总人口200.1万，其中市区人口25万。有汉、壮、瑶等12个民族，是广西第一人口大县.2010年第六次全国人口普查数据显示，目前外来人口总量小，县区人口提升空间有限。2014年桂平市周边县市人口情况（万）13662503902000200400600宜州市桂平市贵港市岑溪市北流市宜州市桂平市贵港市岑溪市北流市桂平市人口概况2、城市人口概况社坡腐竹罗秀米粉麻垌荔枝龙眼玉桂西山茶淮山乳泉井酒桂平市气候温和，雨量充沛，物产丰富，盛产亚热带土特产品，其中麻垌荔枝、西山茶、乳泉井酒、龙眼、淮山、玉桂、八角、社坡腐竹和中国一绝罗秀米粉等闻名广西区内外。桂平市城市特色产业3、特色资源概况桂平市境内山川秀丽，风景名胜荟萃，“别有天地”、“凤擅名胜”、“秀盖南天”是“游踪来绝顶”的旅游胜地和佛教圣地。主要旅游景区景点有：桂平西山、龙潭国家森林公园、大藤峡、金田起义旧址、桂平市北回归线标志公园等。西山风景名胜区龙潭国家森林公园大藤峡太平天国起义遗址桂平市旅游资源情况4、旅游资源概况位于广西东南部，黔郁浔三江交汇处，北回归线横贯市境中部，区位优势明显。人口年均增长率较快，城镇化人口增多。气候温和，特色产品丰富，远销区内外。旅游资源丰富，知名度高，开发商力度高。城市概况特征对房地产市场启示区位及资源优势利于经济发展，也为本项目成功发展的奠定坚实基础。人口的增长带来巨大的置业需求。旅游资源丰富，为房地产发展提供基础。5、城市概况小结二、宏观环境分析11-14年，桂平市GDP增长速度平均保持在10%左右，2014年全年GDP为314亿元，比上年同期增长10.0%。增速上升1.0个百分点。机械产业、建材陶瓷产业、旅游产业、纺织服装产业和电子产业等产业集群成为桂平经济发展的最主要动力。桂平经济平稳发展，2014年全年的GDP达到189.1亿元数据来源：桂平市政府网桂平GDP持续增长，有利于当地房地产发展2011年-2014年桂平市GDP及同比增长情况314201.7823222010.5%8.0%10.0%10.0%01002003004002011年2012年2013年2014年0%2%4%6%8%10%12%GDP(亿元)同比增长（%）2011年-2014年桂平市固定资产投资总额及同比增长情况14814913613610.0%22.6%20.0%22.0%501001502002011年2012年2013年2014年0%20%40%固定资产投资(亿元)同比增长（%）数据来源：桂平市政府网桂平市目前正处于快速城镇化阶段，固定资产投资总额不断加大；2014年全年，全市固定资产投资完成148亿元，同比增长22.6%。在固定资产投资中，第二产业投资仍占主导地位。随着政府大力投资基础建设，完善城市配套，全市固定资产投资较快增长。1、宏观经济概况数据来源：桂平市政府网2011年-2014年桂平市全年财政收入总额及同比增长情况168.8210.39.617.2%3.0%12.3%8.9%051015202011年2012年2013年2014年0%5%10%15%财政收入总额(亿元)同比增长（%）2014年全年财政收入完成16亿元，同比增长12.3个百分点。政府财力不断增加，政府大力投资基础建设，完善城市配套。2014年全年，桂平市人均可支配收入为22123元，同比增长11.8%，增速同比提高，全市居民生活水平明显改善。随着居民生活水平渐渐提高，对社会消费品的需求也不断增长，居民购买力的增强为房地产市场奠定坚实的客户基础。桂平居民人均可支配收入稳步提高，居民购买力增强2011年-2014年桂平市全社会消费品零食总额及同比增长情况9974958813.5%18.0%13.0%15.5%01002002011年2012年2013年2014年0%10%20%全社会消费品总额(亿元)同比增长（%）数据来源：桂平市政府网2011年-2014年桂平市居民人均可支配收入及同比增长情况2212316492205281831011.0%11.0%11.8%12.0%01000020000300002011年2012年2013年2014年11%11%12%12%13%居民人均可支配收入(亿元)同比增长（%）城市经济发展特征对房地产市场影响GDP保持快速增长，经济规模不断扩大，经济实力居区内县市前列。城镇化进程加速，固定资产投资快速增长，城市基础设施、公共配套建设力度加大，城市环境日趋向好。人均可支配收入持续增加，城市居民富裕程度不断提高，居民购买力进一步增强。旅游产业规模不断扩大，更提高城市知名度，旅游地产投资氛围日益浓厚。城市经济实力增强，商贸繁荣，住宅市场需求不断扩大。城镇化进程提速，城市环境有效改善，吸引力变大，城市人口增加，形成新的住房需求。居民收入提高，购买力增强，推动社会零售业、服务业的发展，商业、商务物业随城市人口及居民收入的增加，而日趋繁荣。宏观经济小结桂平市在规划期内发展方向为“向南、向北和向东，突破江河对城市空间增长的限制，扩大中心城区建设用地范围，形成南拓北进东扩的城市发展态势”。规划形成“三江、五片、多组团”的城市空间结构。2、城市规划根据桂平“滨江山水宜居”城市定位，突出特色立城、显山露水的建设理念，全面建设江北新区、长安新区、浔江新区，推进老城区风貌改造。江北新区：江北新区将是桂平新型现代化城市形象的核心区。届时建立市级文化设施和中高档居住社区。老城区：成熟配套区域，以高容积率小规模项目为主，目前在市中心可供开发不多；浔江新区：城市发展的另一方向，未来中大盘集中地。长安新区：产业园区，高铁新区、以大规模的租赁盘、投资项目为主。桂平市江北核心区将定位为桂平市行政文化中心，兼顾商业购物，旅游、接待、休闲娱乐多种功能，为城市发展的主要地区。商中心规划图效果图鸟瞰图交通图桂平市长安工业园区位于桂平城区西南面，是桂平市规划建设的规模最大的工业园区，距市区6公里，北临黄金水道郁江，南有桂平至玉林二级公路横穿其中，正处规划中的龙邦至梧州高速公路桂平入口处，同时也是高铁站区域、地理位置优越，水陆交通便利，有利于当地政府的财政税收。对房地产市场的影响城市面积的扩大，将有益于当地房地产的长远发展。江北核心区将定位为桂平市新的新政中心；老城区已不是城市重点发展片区；但滨江山水宜居的城市定位，为推进老城区风貌改造，给区域房地产发展提供良好的基础。随着城市的不断发展扩大，给当地居住和商业带来非常大的潜力。良好的城市定位及老城区的改造让老城区得以有发展的空间。江北核心区的建设、五星级酒店、大型商业、文体中心等大型市政的配套将大力刺激周边乡镇居民进城置业，该片区需求大，机遇好；长安新区有高铁进入，发展潜力不可估量。城市规划小结三、桂平楼市分析萌芽阶段2010年以前，桂平市就零星出现一些商品房项目，这些项目的出现多半是伴随着街道旧危房改造或政府商业改造工程出现，该阶段的特点是：项目少，供应和需求也不多，价格较低，本地人对商品房还不太了解，该时期主要的房产是私人天地楼。1、楼市发展历程无序发展阶段2010年-2012年，桂平市的商品房项目迅速增多，这些项目包括在乡镇的一些私人开发的小楼盘和市区出现了多个本地房企开发的楼盘，该阶段的特点是：项目急剧增加，但是项目规模不大，并不讲究品质，供应和需求也相对增多，价格混乱，参差不齐，因已不能再建天地楼，本地人开始关注商品房。盛世华府郁江大厦2013年-14年，“十一五”计划逐步实施，桂平市的商品房项目增加速度减慢，除本地房企开发的楼盘外，还出现了一些外地开发商因看好当地城市发展而来购地开发的项目，该阶段的特点是：项目增加速度放慢，出现了一些规模较大的项目，供应出现相对不足，需求则极为旺盛，价格拉差增大，除了城区市民外，乡镇上有条件的人加快了到市区买房置业。西山御府西山御府初步发展阶段发展阶段预测萌芽阶段2010年以前无序阶段2010年-2012年初步阶段2013年-2014高质阶段2015年后高质阶段的特点：项目规模适中，影响项目定位的配套开始受到重视，品质和个性开始受到关注，客群定位到特定人群，产品价格开始拔高，居住环境上升到第一位。2010年-2014年桂平商品房供销走势从总体上看，近三年桂平楼市的供需呈不断上升的趋势；从不同的年度看，2014年供需涨幅均最大；20.327.431.4233.5846.2135.225.530.625.718.6051015202530354045502010年2011年2012年2013年2014年供应（万㎡）销售（万㎡）2、楼市现状数据来源：桂平市房管所2010年-2015年桂平住宅成交走势从总体上看，近三年桂平住宅成交呈不断上升的趋势，2014年成交达到3330套，2015年上半年已经成交了2210套，从市场预期看，今年成交量将达到新的高度，涨幅也进一步增大。010002000300040002010年2011年2012年2013年2014年2015年1—6月2010年-2015年住宅成交量220025032850290233002210成交量（套）数据来源：桂平市房管所2014年-2015年6月桂平商品房销售套数从上表看，桂平市月度销量走势不均衡，主要是由于本地楼盘较少，销量容易受到项目开盘、促销等活动的影响。总体上看，销售套数稳步上涨，2015年同比有所上升。数据来源：桂平市房管所2014年-2015年6月桂平商品房价格走势从上表看出，近年桂平市房价较平稳，除2014年6月达到顶点4560元/㎡外，其他月份处于较平缓的态势，整体均价围绕在4000元的这个幅度上下波动。可见本地市场受国家政策影响较小，尚处于较初级的发展阶段。数据来源：桂平市房管所2012年-2015年6月桂平商品房客群分布情况9998.898.798.50.910.20.5110.30.10204060801001202012年2013年2014年2015年前二季度本地(%)本省外地(%)外省(%)从总体上看，桂平商品房主要的客户源是当地居民，其占比均在98%以上，其他的外地人群占比较少，而随着城市的发展，外地人到本地购房的人数将逐步增加，但是目前还不足2%。数据来源：桂平市房管所2015年1-6月桂平部分楼盘销售情况楼市现状小结1.楼市处于上升阶段，整体楼市热度高；2.供需及价格均处于上升阶段；3.区域客户来源多为本地居民；4.主需户型依然是以80-120平米以下的刚性户型为主；5.投资性天地楼占有一定的市场空间；6.高铁区域发展还具备很大的提升空间。四、重点楼盘简述凤凰城钻石国际三千城西山华府润月星城长安综合市场金源新城红峰华府半岛国际桂平目前在售约22个楼盘，此次调研选取了10个在售楼盘做分析，现根据本项目的区域属性以及项目的属性选取几个重点项目做个简述。大龙城市广场江南郦城本案【凤凰城】【楼盘数据】开发商广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司占地（㎡）约230亩地址桂平市西山大道与桂江西路交汇处建面（㎡）约70万㎡物业管理凤凰物业容积率3.5物管费1.05元/㎡绿化率35%建筑类型简约中式总户数10000栋数18车位数5000园林风格简约中式园林车位比1：1.2均价4800元/㎡开盘时间2015年3月底项目定位桂平首个全配套生活体项目信息规划布局项目集高端住宅、5A写字楼、五星酒店、商业中心为一体工程进度2#楼已经封顶，3#、5#楼接近封顶，6#、7#楼建到6层，8#楼地基部分推出货量目前共推出892套房源，其中2+1房占22%，3+1房占72%，4+