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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。沈阳低密度房产市场分析与发展报告——沈阳别墅市场现状和演进趋势研判沈阳中原物业代理有限公司沈阳2010.05Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010报告摘要本报告通过对历年来国内房产政策有关别墅的政策变化进行解读，主要对沈阳区域低密度市场发展历程和目前区域内各大别墅板块典型项目进行较为细致的分析。根据目前的市场现状以及沈阳城市规划的研究，得出沈阳低密度房产市场的区域市场总结，并对未来发展趋势做出研判。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。目前在市场上我们按照别墅和类别墅（HOUSE&Villa）的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、空中别墅。别墅的定义Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅。双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅。叠拼别墅是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征。别墅的分类Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010Ⅰ第一部分宏观大势分析Ⅱ第三部分沈阳城市解读与市场概况Ⅲ第三部分各板块典型项目研究Ⅳ第四部分区域市场研究总论Ⅴ第五部分区域市场未来发展趋势研判710174650报告框架页码Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010中原对国内别墅市场发展15年以来的政策变化进行了深入的分析和解读。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010宏观大势分析PartⅠCodeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010收紧1995年—1999年1995年国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目通知》，要求严格控制高档房地产开发项目审批，国家预算内投资不得用于别墅性质的高档住宅及度假村别墅市场收缩阶段高压别墅市场高压下回暖2000年—2005年2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），停止别墅类用地的土地供应。2005年后的“国八条”、等系列国家调控政策的出台。禁止出让别墅类用地。2006年—2009年2006年4月，国土部明确别墅仅指独栋别墅，国六条出台后，国土部下达从严土地管理通知。2008年1月，国务院出台《促进节约集约用地的通知》。严控政策无效果，多种别墅量价齐升政策回顾：自2003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，七年的时间多种别墅产品实现较快的发展。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010地产商的惯用“擦边球”手法，一是“高低搭配”做容积率，二是在产品设计上规避独栋概念。通过以联排名义报批，以独栋产品营销的手法或者是低容积率别墅搭配高容积率的公寓，来达到容积率符合地块出让的要求。VS国土部以往对于别墅的定义是“独门独院、两至三层”，这就意味着除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅仅是高档住宅。政策对策2010年以前总体政策方向2010年重大政策改变2010年，国土资源部新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面，不排除将联排、叠拼等项目也包括进来，对别墅用地进行严控。政策后市影响：别墅定义范围的改变直接导致短期内类别墅产品量价双升，并催生新类别墅的产生。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳城市解读与市场概况PartⅡCodeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳城市解读沈阳是辽宁省省会，市区面积3945平方公里，中心建成区面积729平方公里，沈阳市辖10区3县1县级市，包括和平区，沈河区，皇姑区，铁西区，大东区，东陵区，于洪区，苏家屯区，沈北新区，浑南新区以及新民、法库等县市。到2012年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心。到2020年将沈阳地区生产总值达到或接近中等发达国家经济发展水平，将沈阳建设成为东北亚地区国际性金融中心城市。2009年全市地区生产总值实现4359亿元，比上年增长14.1%；全社会固定资产投资完成3676亿元，增长22.2%。房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年实现地区生产总值增长14%，全社会固定资产投资增长20%。2010年预计城市居民人均可支配收入达到18560元，增长9.1%。数据来源：沈阳市2010年政府工作报告Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳城市规划方向：根据WalterChristaller和AugustLosch的城市中心地理论，沿二环高速公路向沈山、沈大、沈哈、沈抚、沈丹、沈盘等交通干线放射方向发展，按照中心城区、卫星城、建制镇三个层次设置。城镇布局结构实施中心分散式布局结构，中心城区规划范围东起沈阳与抚顺市界，西至新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，由核心区三环公路以内468平方公里和南部苏家屯副城、东部辉山副城、北部虎石台副城、西部经济技术开发区副城和道义、汪家两个组团构成。沈阳的城市建设要由内向外扩展，向调整布局结构过渡，积极发展远郊城镇，向区域城市（镇）群体化结构过渡。沈阳重点建设四个副城是城市发展的重要方向之一Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳别墅发展史开端第一代别墅城市别墅河畔花园、新世界翠堤豪园第二居所&投资品发展成熟近郊别墅1992年—1999年第二居所度假别墅第一居所第二代别墅第三代后别墅＜南部（浑南及苏家屯）板块：信盟花园、凤凰花园北部（于洪白山路）板块：巴黎世家、靓马新村、加州阳光花园、荷兰村。2000年—2006年2007年—2010年桃仙板块商务型别墅花溪山庄、亚泰国际花园、美地庄园、比华利山庄、锦绣山庄四大板块东（棋盘山板块）：维也纳音乐别墅南（大浑南板块）：美地庄园西（张士开发区）：金色高尔夫北（二环白山路）：加州阳光对垒棋盘山——万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园蒲河新城——原香墅、九如溪谷、皇邸龙邸大浑南——金地长青湾、富力仙湖国际、中海龙湾、远洋和平府、深航翡翠城西部（于洪铁西）新城——碧桂园银河城于洪白山路——华润置地橡树湾、中海城Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳历年别墅销售量情况统计数据来源：沈阳市房产局信息中心㎡沈阳别墅市场一直保持高速上涨状态，未受经济危机及几次政策调整影响，抗跌性强，是一个稳定发展的市场。1690022900690001030000200004000060000800001000001200002006年2007年2008年2009年Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳别墅2010年入市情况分析沈阳市2009年别墅市场的销售面积在10.3万平方米，占商品住宅面积的0.84%，比上年增长了49.28%；别墅的销售额在8.07亿，占商品住宅的1.68%，同比增长52.55%；二手的别墅市场销售面积也比去年上涨了279.4%，即134套。（以上数据来源沈阳市房产局信息中心）目前沈阳的高端房产产品占据整个市场比例还不是很高，高端客户需求还没有完全释放出来。2010年沈阳预计在售的和即将进入市场的别墅项目有近70家，且多半会在下半年入市。2010年沈阳的别墅市场一定会竞争激烈。2010年沈阳的北、东、南侧的别墅项目即将面市，竞争压力会比较大，新的产品的问市，国内一线开发商如龙湖、恒基兆业的进入，在整体上使市场上升一个台阶。2010年部分别墅项目入市量统计项目名称预计入市面积预计入市时间万科兰乔圣菲五期2万㎡2010年7月保利十二橡树庄园6万㎡2010年8月首创棋盘山1号4万㎡2010年7月亿达玖墅5.3万㎡2010年7月沈阳奥林匹克花园3.08万㎡2010年8月原香墅2.9万㎡2010年5月荣盛香缇澜山7万㎡2010年8月中海龙湾2万㎡2009年金地长青湾4万㎡2009年远洋和平府2万㎡2010年3月龙湖艳澜山7万㎡2010年8月小计45万㎡——Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010从1992年的河畔花园开始，沈阳别墅市场已经走过18年，经历了从第一居所向第二居所和度假别墅、保值投资品的转变，并逐渐形成了几大别墅板块。中原对2010年沈阳各大别墅板块现状进行了详细的分析。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010各板块典型项目研究PartⅢCodeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010沈阳别墅项目区域分布蒲河新城板块北二环白山路板块大浑南板块桃仙机场西部新城板块三环二环沈阳市区域分布特点：大浑南、棋盘山和蒲河新城三大板块鼎立，引领北二环白山路、西部新城两小板块。成长板块成熟板块成长与成熟混合板块Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010所属板块典型项目名称别墅类型主力户型现在单价棋盘山板块万科兰乔圣菲独栋联排独栋380-1000㎡，联排240-270㎡联排1.4—1.5万/㎡独栋2.2—2.3万/㎡保利十二橡树独栋联排独栋250-380㎡，联排222-269㎡联排0.8万-1万/㎡，独体1.5万-1.9万/㎡首创棋盘山1号独栋联排独栋390—410㎡480—590㎡联排200—230㎡未定首创琥珀湾双拼联排双拼388-397㎡、联排240-260㎡联排7000-8000元/㎡双拼1.5万-1.6万/㎡蒲河新城板块道义板块碧桂园太阳城双拼联排联排265—369㎡双拼315—611㎡联排均价7500元/㎡，双拼7000—8000元/㎡。龙湖香醍漫步独栋独栋300㎡未定荣盛香缇澜山双拼联排独栋独联280—330㎡双拼270㎡联排234㎡未