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1北京商业格局与典型项目的经营特性——商业需求：1、零售商业——零售商业的商业格局是北重南轻，且原有商业格局稳定，新开数量有限。2、零售商业开发方向——从华联西环广场、宜家北四环店、华堂望京、中关村商业广场近期开业的区域看，零售商业多向东部、东北望京、西北中关村区域发展，南部除超市大卖场可以成为开发目标以外，百货零售基本上没有目标客户。原因是南部零售环境的不成熟和有效购买力的不足。南三环以外区域目前很难有百货和购物中心类型的业态考虑进入。3、南部专业市场业态目前发展较为成熟，已成为B2B业态的集中区域。1.1、整体市场调研：●●北辰购物中心北辰购物中心●●城乡贸易商城城乡贸易商城●●翠微大厦翠微大厦●●太平洋百货太平洋百货●●当代商城当代商城●●恒基中心恒基中心●●新世界百货新世界百货●●崇光崇光SOGOSOGO●●燕莎商城燕莎商城●●国贸商城国贸商城●●双安商场双安商场华联商场华联商场●●●●西单商场西单商场●●百盛购物中心百盛购物中心●●中友百货中友百货●●华堂商场华堂商场世都百货世都百货●●新东安市场新东安市场●●●●北京百货大楼北京百货大楼●●安贞华联安贞华联●●中粮广场中粮广场●●东方新天地东方新天地●●银座百货银座百货●●蓝岛大厦蓝岛大厦●●丰联广场丰联广场●●赛特商场赛特商场●●时代广场时代广场●●君太百货君太百货●●天桥百货商场天桥百货商场●●华堂商场华堂商场●●三利百货三利百货结论：对于项目具有区位和不具备零售商业成熟氛围的现状，只有开发BtoB模式的商业业态，才能消除上述劣势，并利用北京市尤其南部大量的商业存量，成为项目的目标客户源。并且，分散租售，可以得到最高的投资收益率。21.2、BtoB市场调研：1.2.1、北京市典型商业市场分布区域大红门大红门商贸城京温服装城新世纪服装市场天雅大厦天海服装城百荣世贸商城大康鞋城丹陛华小商品市场方仕通电子市场动物园天乐服装市场世纪天乐东鼎服装市场金开利得天乐宫官园批发市场天皓城市场众合小商品市场朝外雅宝吉利大厦雅宝天雅朝外MEN老番街越秀服装市场隆福大厦雅秀市场建国门新秀水街日坛服装市场海淀五道口服装市场金五星批发市场海龙大厦科贸中心鼎好电子城太平洋电脑城崇文、潘家园红桥市场盛金天桥市场大都市商业街美博城世纪天鼎潘家园古玩城潘家园眼镜城（针对华北市场的服装小商品批发）（针对北京及周边和旅游、学生批发）（针对东欧、俄罗斯的国外批发）（针对北京使馆、国外游客、时尚人士的批发）（针对全国IT、北京学院圈商品批发）（针对国外游客、北京人）阜城门万通小商品市场天意小商品批发市场马莲道茶叶城马莲道摄影器材城(针对北京市地区的批发）（典型抽样：43家）31.2.2、北京市典型批发商业市场总存量：区域名称建筑面积总计大红门商贸城18万百荣世贸商城70万京温服装市场5.2万天雅大厦5万新世纪大厦2万大红门地区大康鞋城13.8万114万㎡区域名称建筑面积总计天乐市场0.8万世纪天乐3万金开利德6万东鼎服装市场1.8万官园批发市场5万天皓城市场0.4万众合小商品0.28万天乐宫服装市场0.08万17.36万㎡动物园0.86万老番街3.5万新秀水街2.2万朝外MEN7.66万㎡1.1万雅秀服装市场建国门雅宝路总计建筑面积名称区域1.2万太平洋电脑城4万鼎好电子城7万科贸电子城2万海龙电子大厦3.5万金五星批发市场18万㎡0.3万五道口服装批发市场海淀中关村总计建筑面积名称区域4万天意小商品批发6.7万㎡2.7万万通小商品市场阜城门总计建筑面积名称区域0.8万马莲道摄影器材城1.1万京鼎隆茶城0.4万绿谷茶城0.6万京闽茶城5.3万㎡2.4万马莲道茶叶城马莲道总计建筑面积名称区域2.4万潘家园古玩城2万潘家园眼镜城6.4万㎡2万红桥市场红桥潘家园总计建筑面积名称区域（北京典型市场存量合计：）175.42万注：除典型市场以外，各种以底商、社区集市等小型分散市场存在的总量在100万㎡左右（包括城八区以外郊县范围），但由于经营者实力有限，不计算在统计数据内。而新开市场由于未形成再投资能力和经营能力，也未计算在统计数据内。4金开利德●●大红门服装批发市场●百荣世贸中心（百荣二期）●天雅服装批发市场动物园服装批发市场●●佳亿服装批发市场●雅秀服装市场●秀水服装市场●女人街服装市场●雅宝路服装批发市场●天乐服装批发市场●天皓成服装批发市场●服装1114800m2●中关村科贸中心海龙大厦●鼎好电子城●太平洋电脑广场●●电脑142000m2万通小商品批发市场●天意小商品批发市场●●五道口小商品批发市场●金五星批发市场●小商品284000m2●莱太花卉批发市场玉泉营花卉批发市场●●花卉50000m2马连道茶叶批发市场●●茶叶44000m2●潘家园古玩市场●红桥市场●国际珠宝交易中心●珠宝古玩64000m2怡和珠宝交易中心●合计约为179.88万m2合计约为179.88万m21.2.3、北京市主要BtoB商业市场分布5名称供应面积主要经营品种各业态所占比例经营业态服装75%布艺7%鞋类5%其他13%小商品55%皮具、箱包8%针织品30%文体用品7%服装85%箱包、鞋15%雅宝路秀水7.66万平米外贸服装100%批发兼零售茶叶茶具75%摄影15%珠宝25%零售为主古玩43%零售眼镜32%批发兼零售中关村14.2万平米电子产品、通讯产品、数码产品、音像制品100%零售兼批发服装65%文体用品19%鞋帽16%零售为主海淀地区3.8万平米文体用品、服装、小商品、鞋帽红桥潘家园6.4万平米珠宝、古玩字画、眼镜、仿古家具批发兼零售马莲道5.3万平米茶叶茶具、摄影器材批发兼零售动物园17.36万平米服装、箱包、鞋零售为主，批发为辅阜成门6.7万平米皮具、箱包、鞋、小商品、办公用品、针织品批发为主、零售为辅大红门114万平米服装、布艺、鞋类1.2.4、北京本地市场各经营种类分析：6WHY？－专业交易市场专业市场的未来可预期收益率和增值幅度是国内目前所有商业房地产类物业中最高的。专业市场经营灵活性和可调整范围是目前商业物业中最大的。成功专业市场的租售效率也是商业物业中最高的。单位面积营业额高辐射半径∞培育期过后增值体现最快分散租户具有良好的可调整性有利于经营灵活和变化行业扎堆效应商家跟随大户走容易形成势头快速完成招商71、增值空间巨大：浙江柯桥轻纺城4㎡商铺租金2万元一年1990年租金20万一年2001年82.1.2、市场定位分析2：北京市现有竞争市场——现状：1、万通——北京市民中知名都最高、最有可逛性、经营成熟稳定。缺陷：内部环境老化；空间狭小、空气污浊沉闷；只有零售和小批量团购、未形成真正的大物流商贸、是小商铺小生意；优势：处在商圈核心、拥有便捷的地上和地铁交通和大量人流、产品丰富且价格比商场有很大优势、可零售议价、是北京市民经常光顾的消费市场。基本上是服装和小商品零售自由市场市场内经营者基本属于经销商和小业主，很少厂家和区域代理，经营实力不是很强，缺乏先进经营管理，经营者缺乏发展空间。不符合城市规划和消防要求，有政策性搬迁可能。商铺分割小，经营投入总成本不高，适合各种身份的经营者进入，故一直保持高出租率。总建筑面积原始租金目前租金商铺分割5.5元33㎡租约状况商户总量出租率主要经营2.7万45元3年一交1400100%小商品（上期租约到期,原来是意一年一付,新的租约是三年合约,租金一次交齐）92、天意——小商品批发市场中最专业、产品集中多样、面向北京和周边县市、主营批发的成熟市场。优势：市场经营年头长、老商户多，小商品品种丰富、多为北京地区总代理、商品价格有绝对优势、交通方便、商铺多为4㎡单元，出货批量大、获利能力强。劣势：市场租价奇高、铺位有限满足不了供应。北京具有很强竞争力的专业小商品集散市场在北京和周边知名度高、客源稳定，批零兼营经营形式灵活。经营环境一般，形象展示功能不足，近期西城区计划进行升级改造，将对经营造成影响。存在与城市规划不符合、有政策性搬迁的可能。总建筑面积原始租金目前租金商铺分割不祥3.3－3.6㎡租约状况商户总量出租率主要经营4万40元4年一交2300100%小商品（刚开业时一年一交租金,现在改为4年一次性交齐,并且摊位面积变大,租金根据位置不同最低32元/㎡天,最高46元/㎡天）103、大红门商贸城——南城服装批发商圈最典型的市场，华北地区一级批发集散地。优势：20年木樨园地区浙江村批发商脉沉淀，40万江浙从业人员聚集，同时是该地区核心位置的成熟市场，在北京服装批发业中具有龙头地位。从业人员经营能力强，很多华北区域服装总代理，并有一定比例拥有生产工厂。基本囊括北方大部分批发渠道的服装品牌。对北京外埠业务扩展力强。经营稳定，商铺价值高，地方政府大力支持。劣势：商铺租赁几经易手，生意经营成本高，致使商家大部分经营利润被租金摊薄。经营环境一般，缺乏会展和发布功能服务。周边交通拥堵现象严重难以改观，市场周围缺乏广场和人流疏散场地，经营场地较为混乱。停车位缺乏。受周边新建大型高档次市场影响，存在部分大客户流失情况。华北著名专业服装集散基地，CBC核心龙头总建筑面积原始租金目前租金商铺分割不祥8㎡租约状况商户总量出租率主要经营18万17.75元20年3000100%服装（买断20年的经营权.刚开业租金3年一付,现在租金2年一付.根据位置不同租金分为14元、17元、26元三个档次）114、百荣世贸商城——南城超大综合性批发市场、一次招商成功全国业内知名。优势：一期46万㎡一次招商成功、创造招商多项记录业内知名，具有很大的规模优势、地理位置优越、拥有区位交通优势。市场价格在同地区拥有明显优势，同时经营环境好档次高、对商户形象店面展示能满足，对老市场商家具有吸引力。并对大商家和优质经营者提供一定入住优惠政策，故在新市场中满租率一直表现良好。有一定商脉优势，整合商家手法有效。后期预留可持续开发土地，拓展规模的空间大。劣势：虽有培育市场的理念，但缺乏经营上的战略定位，致使先期招商阶段定位执行不到位，造成经营差异性和核心竞争力不足，多依靠环境和相对低价策略获得市场份额，经营上仍未走出培育阶段。体量巨大虽拥有规模优势，但不注重会展和专业领域的品牌推广和服务配套，行业竞争力一般，目前刚刚开始意识到这方面的不足，正在进行调整。商铺分割较大，从收益最大化角度考虑是不足因素，但从长远趋势上是市场未来的普遍需求。正在逐步走好并在三环内仅存的巨型综合市场总建筑面积原始租金目前租金商铺分割3.45元20㎡租约状况商户总量出租率主要经营70万3.45元40年5000户90%服装、小商品（分为20年和40年租约。B1、F4、F5租金一年付；F1、F2、F3分为2年和5年交租金两种方式，80%商户2年付租金，20％5年付租金。物业费电费在综合管理费另缴。）125、动物园天乐市场——北京休闲服装批发价值最高的市场。优势：依靠动物园自然形成的北京市知名度极高的休闲服装批发市场。针对北京市众多服饰市场店和河北山西地区批发辐射，历史悠久经营稳定，早已形成旺市势头。劣势：临建市场，随时有政策性拆迁可能，对可持续经营没有保证。针对北京院校学生、中等收入青年、外地游客，客源丰富。并且具备时尚、低价、淘货乐趣等商业元素。具有很强的吸引力和亲和度。全部为经营火爆的小商铺，获利能力强，经营总成本不高。形成一铺难求商铺价值极高的情形。大棚式购物环境很差，冬冷夏热，过道狭窄人流拥挤，并有消防隐患。缺乏车位车辆行驶困难，临近新开市场已经分流经营商家。经营火爆的休闲服装批发市场总建筑面积原始租金目前租金商铺分割17.5元5㎡租约状况商户总量出租率主要经营0.98万45元1年交1300户100%休闲装（标准铺位5平米，合同每年一签，租金一年一付，不含其他费用）135、雅宝天雅大厦——面向东欧俄罗斯的外贸批发专业市场优势：地处雅宝路外贸商圈腹地，紧邻大使馆和外交部等外国客人聚集地，拥有商圈区位优势，具有外贸交易历史积淀。建设开发期间时临原雅宝路老市场拆迁后大量商户寻找新经营场所时机，市场培育期短，商户经营历史长实力强。拥有大量国外老客户资源。劣势：多