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1目录一、前言……………………………………………………………………………………3二、城市规划建设及政策分析……………………………………………………………42.1.整体城市规划分析………………………………………………………………42.1.1济南市基本地理布局………………………………………………………42.1.2济南市主城区行政区划简介…………………………………………42.1.3济南市城市规划………………………………………………………62.1.4城市重点建设片区……………………………………………………72.1.5城市交通规划…………………………………………………………92.1.6人口规模………………………………………………………………102.1.7规划发展目标…………………………………………………………112.1.8小结……………………………………………………………………112.2.政策环境分析……………………………………………………………………112.2.1政策综述……………………………………………………………………112.2.22010年十大房地产政策……………………………………………………122.2.3政策简析……………………………………………………………………152.2.4小结…………………………………………………………………………21三、土地市场分析……………………………………………………………………………213.1土地概况……………………………………………………………………213.2济南市2010年土地市场供应分析…………………………………………223.3济南市2010年土地市场成交分析…………………………………………243.4小结…………………………………………………………………………25四、各物业类型分析………………………………………………………………………25（一）住宅公寓……………………………………………………………………254.1市场概述……………………………………………………………………254.2济南市2010年住宅市场供应分析…………………………………………254.2.1住宅供应情况分析………………………………………………………254.2.2公寓供应情况分析………………………………………………………264.3济南市2010年住宅市场新增供应分析……………………………………2724.3.1住宅新增供应情况分析…………………………………………………274.3.2公寓新增供应情况分析…………………………………………………284.4济南市2010年住宅市场成交分析…………………………………………284.4.1住宅成交情况分析……………………………………………………284.4.2公寓成交情况分析……………………………………………………294.5均价分析……………………………………………………………………304.5.1住宅成交均价分析……………………………………………………304.5.2公寓成交均价分析……………………………………………………30（二）写字楼……………………………………………………………………314.6市场概述…………………………………………………………………314.7供应及成交情况…………………………………………………………314.8价格走势…………………………………………………………………32（三）商业…………………………………………………………………………324.9市场概述……………………………………………………………………324.10供应及成交情况…………………………………………………………324.10.1底商供应及成交情况…………………………………………………324.10.2纯商业供应及成交情况………………………………………………334.11底商成交价格…………………………………………………………334.12在售纯商业项目………………………………………………………34五、区域项目分析…………………………………………………………………………355.1市中区…………………………………………………………………………355.1.1典型楼盘分析……………………………………………………………355.1.2新增楼盘简析……………………………………………………………365.2历下区…………………………………………………………………………385.2.1典型楼盘分析……………………………………………………………385.2.2新增楼盘简析……………………………………………………………385.3历城区…………………………………………………………………………395.3.1典型楼盘分析……………………………………………………………395.3.2新增楼盘简析……………………………………………………………405.4槐荫区…………………………………………………………………………4135.4.1典型楼盘分析……………………………………………………………415.4.2新增楼盘简析……………………………………………………………425.5天桥区…………………………………………………………………………435.5.1典型楼盘分析……………………………………………………………435.5.2新增楼盘简析……………………………………………………………445.6高新区…………………………………………………………………………465.6.1典型楼盘分析……………………………………………………………465.6.2新增楼盘简析……………………………………………………………46六、总篇……………………………………………………………………………………47前言2010年，是名副其实的“政策年”，国家加大了的对房地产市场的监管力度和调控力度，新年伊始，就不断的出台全国性的政策，抑制房价的过快上涨，并在全国展开了一场声势浩大的闲置土地彻查活动，严惩违法违规单位，各省市区域也都出台了当地相关政策（如山东省出台的鲁版新政），在很大程度上起到了警戒作用，也使得房价停止了疯长的势头，尤其是一线城市的房地产市场受新政影响较大，表现出政府对房地产市场调控的决心。济南作为二线城市，受国家政策影响较小，尤其是下半年，济南楼市表现出回温的迹象，主要是济南刚性需求旺盛，另外与传统旺季“金九银十”的到来有关。整体来说，2010年的济南楼市运行稳健，房价稳中有涨，并没有在严厉调控下出现大幅震荡，刚性需求旺盛，且依然是支撑楼市发展的重要因素。全国性的实力开发商来济南安营扎寨，给济南房地产市场带来新的元素，丰富了济南的高端产品，也促进了济南房地产市场的完善，2010年的济南楼市不断地在徘徊中理性成长。4二、背景篇2.1整体城市规划2.1.1济南市基本地理布局济南市位于北纬36°40′，东经117°00′，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内主要有黄河、小清河两大水系。湖泊主要有大明湖和章丘市辖的白云湖。济南北接京津唐，南接黄淮海，西连黄河中上游大中原，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置；在全国来说是连接华东与华北的门户，是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽；位于环渤海经济圈，是黄河三角洲的中心城市。2.1.2济南市主城区行政区划简介5区域面积界定范围重点支持行业限制及禁止项目现状与济南市区关系市中区275东邻历下区，西靠长清区槐荫区，北倚天桥区，南接历城区高新技术产业、特色农业禁止发展大气、水污染的重工业政治经济中心济南市中心城区之一历下区109西邻市中区，北接历城区电子信息产业、生物制药、机械制造业、旅游业辖区内主要是科教文卫设施、禁止发展有污染的项目经济文化中心CBD济南市中心城区历城区1334东接章丘市、北为历下区、市中区，西为天桥区机械制造、制药业、特色农业等禁止发展重大污染的工业项目经济中心之一济南市中心城区之一槐荫区149南邻市中区、北为天桥区，东为历下区汽车改装配件、建材业禁止发展高耗能及污染较重项目老城区之一、国有企业较多济南市中心城区之一天桥区249南邻市中历下，东为历城区汽车制造、商贸业辖区内河流较多、禁止发展对水资源污染较大的项目老城区之一，老工业区济南市中心城区之一长清区1178南邻平阴县、东邻历城区特色农业、旅游业区内自然景观较好禁止发展高污染、高耗能项目内目前主要是大学城、高校较多郊区62.1.3济南市城市规划城市规划总体布局及发展战略济南市将其办公、教育等功能从城市中心区域向外疏解；同时，中心城主要工业向东部产业带及西部工业带迁移，加强东部传统产业的改造和济南市高新技术的发展。济南市中心城将以主城区（玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间）为核心，形成“一城两区”的城市总体布局。一城指主城区；两区为西部新区和东部城区。城区发展重点方向为东、西向，着重发展东部区域。主城区主城区是指玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间的区域；由腊山党家老城燕山王舍人和贤文六个片区组成。规划重点是强化政治、经济、科技、文化和旅游中心功能，着重发展会展、体育、物流等新兴服务行业。建设腊山、燕山两个新区疏解老城区的中心功能。东部城区7东部城区由郭店、孙村和彩石三个片区组成；人口规模控制在70万人，用地规模控制在70平方公里。东部城区的规划重点是发展高新技术产业、高附加值制造业和加工业，并完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。1）郭店片区位于东部城区北部。重点发展机械装备、环保新材料和现代物流等产业。2）孙村片区位于绕城高速公路东环线以东、胶济铁路和经十路之间，以发展电子信息、汽车制造、食品药品等产业为主。在唐冶建设东部城区公共服务中心。3）彩石片区位于东部城区南部。片区西部以出口加工区为依托、重点发展电子信息、汽车装备新材料等产业；片区东部以科教、居住为主。西部城区西部城区由城关、平安和崮山三个片区组成。人口控制在50万人，用地规模控制在50平方公里。西部城区规划以发展高等教育、高科技产业、生活居住为主。1）城关片区位于西部城区西部，以原长清县城为基础，加强公共服务和居住配套建设，形成综合性片区。2）平安片区位于西部城区北部，以经济技术开发区建设为主导，并规划相关配套设施及生活居住用地。3）崮山片区位于西部城区东南部，以安排高等教育、科研机构为主导，配套完善城市公共设施、生活服务设施。在片区北部建设西部城区公共服务中心。2.1.4城市重点建设片区济南市围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。2010年以来，济南市政府全面实施统筹战略、精品战略、提升战略，全力加快老城区、东部新区、西部新城、滨河新区“一城三区”规划编研步伐，各项规划工作进展顺利。在老城区改造提升方面，优化完善了明府城保护改造规划，开展了百花洲—苗家巷片区修建性详细规划、6层以下简易楼群及城中村的改造规划，均已形成初步方案。围绕东部新区规划，开展了齐鲁外包城核心区城市设计、出口加工区创新创业基地综合体、汉峪总部基8地等项目的规划编研，取得了阶段性成果。围绕西部新城规划，编竣了西客站站前综合体规划，委托世界著名建筑大师安德鲁设计团队开展了济南市文化中心规划设计工作，并形成了单体设计初步方案。围绕滨河新区规划，开展了滨河新区核心区城市设计、功能定位与产业发展策划、村居改造整合规划、重点片区规划策划、滨河新区“十二五”发展规划、华山历史文化公园规划等多项规划编研，均已形成阶段性成果，为加快我市“一城三区”建设发展提供了有力保障。奥体片区奥体中心片区位于济南的东部，距离市中心自2009年全运会在济南成功的举行，市政府的东迁，济南东部新城区在市政府的大力支持下，将逐步发展为济南新的城市核心区，2010年政府对周边的规划建设：以奥体中心为