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北京西客站公建项目市场调研及前期策划建议书2目录第一章总体市场环境分析…………………………………………………………4一、经济背景..………………………………………………………………………4二、政策背景………………………………………………………………………5三、市场背景…………………………………………………………………..……6第二章区域市场调研分析………………………………………………………10一、区域市场环境分析……………………………………….…………..………10二、区域市场调研分析………………………………….………………..………13三、区域市场调研总结………………………………….…………………..……18第三章项目认识…………………………………………..……………..…………15一、项目概述……………………………………………………..………………19二、项目开发商住公寓可行性…………………………….…………….………20三、项目开发商住公寓可行性…………………………….…….………………21第四章项目市场战略与产品策略…………..……………………………………22一、项目总体思路………………………………………………………..………22二、项目市场战略………………………………………………………...………22三、产品策略与定位建议…………………………………………………………24四、客户描述………………………………………………………………………27五、价格分析及建议………………………………………………………………28六、项目SWOT分析………………………………………………………………30附件………………………………………………………………………………33说明：3通过前期同贵公司的沟通和交流，我们对项目本身概况有所了解，结合我们对整体市场的把握，对区域市场的调研分析，本建议书侧重在区域市场调研结果分析的基础上，针对项目具体情况和目前市场机会点做出初步的市场战略和产品策略建议。希望在以后的合作和交流的过程中，在项目整体定位的思路和方向方面达成一致的基础上，再深入整合项目的整体营销策略，循序而渐进，以保证项目的市场成功，、销售成功。4第一章总体市场环境分析一、经济背景宏观调控效果初显，政策手段抑制经济过速增长。统计数字表明，2004年前三季度,中国经济仍然以9.5%的速度增长，经济绷得很紧、过热压力巨大。国家采取了一系列宏观调控措施抑制经济过热，取得了明显的效果,投资增长速度逐步回落,但是经济过热压力依然客观存在。国际关系及国内社会改革过程中存在的客观因素对宏观经济产生一定的影响。虽然银行加息等政策也表明了宏观调控的想法，但是在国际背景下抓住20年的国际战略发展机遇期和国内就业压力、银行与国企问题、社会稳定的国内压力的背景下，政府将继续采取积极的经济政策，推动经济快速增长。虽然有问题，但将在问题中前进，在国际因素的影响下，此次宏观调控不同于92、93年，不同于前几次，政府部门也多明确表示，中国经济不会硬着陆。在经济过热和行业快速发展的同时，市场的不确定性、变数与风险加大，房地产企业和项目应调整企业和项目的发展战略、市场战略。5二、政策背景土地政策：71号文件、4号令以及45号文件等一系列土地调控政策引导房地产市场良性运行。土地交易阳光化，规范市场操作程序，避免非正当渠道土地资源作为别墅立项同本项目构成直接竞争。从目前的情况看，尚未土地供应趋紧的趋势。从已过关土地面积看，5000多万平方米已够北京市场开发两三年时间。今年上半年已供应土地2024公顷，与去年同期相比，增长了约40%，而且，目前已出让给开发商、尚未开发建设的居住用地约有1000公顷。北京市场土地供应仍然充足。金融政策：121文件、贷款控制等金融政策进一步发挥宏观调控手段的双刃剑作用。自2003年第121文件的出台在抑制高档房地产投资增长过速的同时，有效避免资源的浪费和市场的无序竞争分散客源。商业写字楼楼项目市场运作周期长，这一系列金融政策的限制更加考验项目个案的资金水平、开发模式、营销水平及市场速度。同时，央行121文件特意指出：对借款人以商住两用房名义申请贷款的，抵借比不得超过60%，贷款年限不超过10年，极大的降低了商住两用房对写字楼的影响。央行加息增加市场的可变因素。本次央行加息0.27%，对经济和市场影响很小，政府本次加息仅是一个态度，还是一个信号，会不会加1%、2%到6%，我们认为，在前边提到的国际国内因素影响下，政府加息的幅度和金融政策力度都将有限和谨慎。利率的调整影响客群投资流向，通货膨胀压力造成对货币贬值的恐慌，从而对投资保值产品的需求持续增长。6三、市场背景1、总体市场状况房地产市场保持供需两旺势头，各种产品均有较好的市场表现。今年上半年，市场一片红火，各个区域市场表现较往年有较大改观；尤其是东城、南城增长更为迅速；各种产品需求状况都有良好的市场表现。市场的阶段性和成长性特征突出。目前阶段，多次置业、投资置业需求具有大众需求的特征，针对成长性的市场特征，在产品需求上集中表现在置业升级换代，消费者追求对生活品质的改善而带动整个业界的可持续性发展。二次、三次置业需求增势强劲。随着对国内经济运行过热的忧虑，国内目前现有的投资品种稀缺，投资风险相对于房地产投资而言较大，因此，二次、三次置业、投资置业升级趋热。价格平稳增长。虽然有土地、金融、政策方面的诸多原因使人们对房地产价格的涨落争论不休，但从总体市场运行的态势和国家的宏观调控手段来看，整个房地产市场的价格水平将呈现平稳运行的总体趋势。项目营销速度加快，推广力度趋缓，尤其是报广投放减少。今年由于土地政策、金融政策以及经济过热等方面的影响，销售较去年有明显的增长，所以各个项目在广告的投放量和投放的方向上面都作了较大的调整。7四、2004北京写字楼市场（资料来源:北京市建委、中广信市场研究部）供应量：今年1-9月，北京市商品房新开工面积为1971.4万平方米，同比降低4.8%。其中，办公楼新开工154.3万平方米，同比增长7.0%；商业营业用房新开工面积明显减少，为85.2万平方米，同比下降16.5%。2004年前8个月商住项目新盘项目相对较少，仅14个项目约64万㎡的供应量。今年1-9月，全市办公楼和商业用房空置面积为178.7万平方米，同比增加了57.7万平方米。需求分析：在目前已成交的写字楼案例中，1000-2000㎡的租赁案例最多，占总交易案例的30.7%。此外，2000平方米以上的大面积和300平方米以下的小面积交易案例也都很大，分别占26.7%和23.9%。产品需求比例图租赁1000-3000平米38%购买300平米以下29%购买2000平米以上33%租赁1000-3000平米购买300平米以下购买2000平米以上2004年的写字楼需求群体中，中资机构仍是主要角色，另投资客增多。从行业来看，科技、贸易公司的需求以小面积为主，而金融保险业、通讯电子业和专业服务业等具有较强经济实力的客户，他们的租赁面积多在1000平方米以上。价格：北京写字楼市场平均售价12834元/平方米（建筑面积报价），平均租金20.0美金/平方米/月（建筑面积报价），与2003年相比下跌3%。8区域分布：今年前8个月北京市的写字楼新增供应分布比较均衡。东部和中关村仍然是新增写字楼最聚集的区域，而北部迎合奥运概念的影响，今年也成为写字楼市场的热点。西部区域写字楼供给体量上没有东部大，但是由于西区有大量的消费群体需要有好的办公环境和成熟商圈，因此具备市场成长空间。从商圈来看，小面积的租赁交易朝外商圈比重较高，而较大的面积交易则集中在王府井和金融街。CBD、中关村、金融街仍旧是写字楼最受关注的热点商圈。表1：北京市2004年写字楼区域供给明细表（2004年在售项目）（单位：万平米）10423080162050100150200CBD中关村金融街朝阳门合计供给量表2：北京市2004年写字楼区域供给比例（2004年在售项目）CBD7%中关村28%金融街20%朝阳门45%CBD中关村金融街朝阳门销售量：办公楼销售量增长260.4%，但供大于售截至第三季度末，办公楼竣工面积激增至77.5万平方米，同比增长199.2%；同期，北京市办公楼和商业用房销售大幅度上涨，9销售面积分别为58.0万平方米和31.4万平方米，比去年同期分别增加了260.4%和119.6%，但相比之下市场供应量明显大于销售量。五、办公物业市场预期：区域分布多样化促成多中心发展格局随着城市建设的发展以及越来越多的专业市场出现，商务地产的区域格局将朝着多元化发展，除了目前CBD、中关村、金融街这三个北京市规划的商务核心外，已经在逐渐形成其他一些存在商务市场空间的商务分中心，如朝外、甘家口、公主坟等。商务形式多元化引发产品细分化未来商务市场将出现写字楼办公、SOHO办公、商务花园办公、休闲会议中心等多种商务模式共存的多元化商务活动模式，也因此催化商务产品的产品细分过程。商务职能协调化即商务功能的群落化，众多相互关联、相互影响、相互依存的上下游企业共同构筑完整的商务链和商业群落，从而形成竞争联合体，共同降低商务成本，增强区域商务的专业性和竞争力。坚守市场青睐为中小企业量身定做的写字楼越来越多，专门投资这类物业的“成长型写字楼投资族”也成为一个日益壮大的购房群体，他们有一点是共同的，低总价既意味着中小户型，同时还希望这些空间是能够变化的，能够自由组合安排的。市场发展及成长2005年京城写字楼最大供应量将达到220万平方米左右，每个季度还会平10均新增加约20多万平方米的规模，新增需求有167万平方米，继续供大于求。11第二章区域市场调研分析区域划分说明：本项目位于北京西客站北广场，莲花东路和大羊坊路西北交汇处，邻近西三环莲花桥和复兴门大街，该区域从行政区划上划分，隶属丰台区。由于项目在方位上同西城区、海淀区毗邻，三个行政区的相关项目分布又较为密集，因此，将莲花东路沿线、西客站附近区域作为主要的目标区域进行综合调研分析。一、区域市场环境分析利好因素：1、区域地理位置相对优越，道路交通体系完善，为区域商务发展奠定良好的交通区位优势。本项目地处北京西客站北广场，莲花东路和大羊坊路西北交汇处，紧邻西三环莲花桥和复兴门大街，以东同西单商圈相连，以西同公主坟商圈连接。距离地铁站500米左右，交通干线网络发达，周边多路公交车经过，交通极其便利。规划中的地铁9号线将直接到达西客站，一定程度上增加了区域的交通便捷程度和区域升值潜力。122、紧邻西客站，衍生的旅游、商贸、以及区域社会服务机构分布密集，商务办公物需求存在一定的空间。该区域由于西客站的特殊交通便利功能，周边成为旅游、酒店、商贸行业以及各种服务行业分布相对密集的地区，紧邻中央电视台、军事博物馆，区域特色特色带动了旅游、文化、餐饮、娱乐及其影视、广告、展览类附属产业的长足发展。3、周边国家机关、企事业单位聚集，汇集了很多较有购买实力的潜在需求主体。项目周边区域内有铁道部、中联部等31个国家部委、厅局级单位，以及一大批国家级科研机构；与铁道部、国家税务总局、财政部毗邻，具有典型的中、高端写字楼需求人群。4、地处成熟商圈范畴，商业历史沉淀厚重，商业基础设施需求潜力较大。本项目位于西单商圈西侧，公主坟商圈向东一站地，有加之铁路交通的便捷条件，成为北京商业物流集散地，商业发展潜力较大。135、区域市场体系不断升级，经济发展前景良好。区域市场目前正处在不断繁荣发展的进程当中、城市现代化程度进一步提高、基础设施条件改善，土地开发价值不断提高。从未来的区域发展来看，西客站区域的整顿和改造工程，可以使入驻商家形象在无形中得到巨大提升，同时由于目前区域内商务办公物业供应量有限，区域商务市场的发展空间较大。利空因素：1、地处丰台、西城、海淀三个行政区域的交界地带，区域整体的管理力度较弱，成为传统概念中的三不管地带,对进驻该区域的企业有一定影响。2、西客站作为全国最大的铁路交通枢纽地带，一定程度上对周边环境产生脏、乱、