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2011-01-18深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2007WORLDUNIONAllRightsReserved1深深圳圳市市22001100年年房房地地产产市市场场年年报报深圳市场研究部免责申明本报告仅作提供资料之用，属于非盈利性的市场信息交流行为。如需引用，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上申明。主要内容1．市场综述.....................................................................................................................................22．宏观经济概况...............................................................................................................................23．行业政策盘点...............................................................................................................................23.1综合政策......................................................................................................................................................23.2土地政策......................................................................................................................................................33.3金融政策......................................................................................................................................................33.4税收政策......................................................................................................................................................33.5保障房政策..................................................................................................................................................44．市场表现.....................................................................................................................................54.1一级市场......................................................................................................................................................54.2二级市场......................................................................................................................................................64.3三级市场....................................................................................................................................................105．市场展望....................................................................................................................................13世联地产2011-01-18深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2007WORLDUNIONAllRightsReserved21．市场综述一级市场：2010年，深圳土地市场全年供应土地76宗，其中住宅用地7宗；全年共成交土地94宗，其中成交住宅用地7宗，土地面积达60.5万平米。二级市场：2010年，深圳一手住房批售面积364.6万平米，同比减少11.2%；成交面积321万平米，同比下降47.9%；供销比1.1：1。成交均价为20164元/平米，同比上涨36.5%。三级市场：2010年，深圳二手住房成交面积为929.4万平米，同比下降30%；成交均价为15679元/平米，同比上涨13.7%。总的来讲：2010年，深圳住宅市场整体呈“价升量减”态势。一手房市场方面，成交均价升幅近4成、成交面积跌幅近5成；二手房市场方面，成交量明显下滑，成交均价则呈稳步上涨态势。2．宏观经济概况据深圳统计局数据显示，2010年1-11月份，全市经济运行进一步加快，主要经济指标增速创2010年以来新高：1-11月份，全市规模以上工业增加值3659.82亿元，同比增长13.9%；全社会固定资产完成投资1687.31亿元，增长14.2%，其中房地产开发投资398.34亿元，增长4.4%，11月末商品房屋施工面积同比下降5.9%；全市消费品零售总额2717.30亿元，增长16.7%；全市进出口总额3082.80亿美元，增长29.5%；全市地方财政一般预算收入突破1000亿元，达1041.23亿元，增长26.8%；地方财政一般预算支出996.01亿元，增长37.1%。3．行业政策盘点3.1综合政策3.1.1全国性综合政策：文件名称发布时间制定单位内容要点《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》又称“国十一条”2010-1-7国务院增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》又称“新国十条”2010-4-17国务院切实履行稳定房价和住房保障职责；坚决抑制不合理住房需求；增加住房有效供给；加快保障性安居工程建设；加强房地产市场监管《关于进一步贯彻落实国发【2010】10号文件的通知》又称“国五条”2010-9-29住房和城乡建设部、国土资源部和监察部严格实行问责制；完善房地产税收政策，加强税收征管；切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设；进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为；加快信息系统建设，加强舆论正面引导3.1.2深圳市地方性综合政策：文件名称发布时间制定单位内容要点《深圳市房地产市场监管办法》2010-8-17深圳市政府于9月1日起实施。《办法》规定，开发商以内部认购等方式变相出售商品房，将处以每套10万元的罚款世联地产2011-01-18深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2007WORLDUNIONAllRightsReserved3《深圳市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》2010-9-30深圳市政府在深圳市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行3.2土地政策文件名称发布时间制定单位内容要点《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》2010-1-21国土资源部促进土地合理利用，改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作。明确了申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》2010-3-11国土资源部增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，明确了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等土地调控政策《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》2010-9-27国土资源部、住房和城乡建设部进一步加强房地产用地和建设的管理调控，明确提出：企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》2010-12-19国土资源部未完成保障性住房供地的，年底前不得再出让大户高档住房用地，建立土地交易异常情况快报制度，对于住宅用地容积率小于1等违反政策规定的出让公告，主管部门需及时撤销公告，违规违法出让土地将没收其违法所得，并追究责任3.3金融政策文件名称发布时间制定单位内容要点《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》2010-9-29中国人民银行、中国银行业监督管理委员会90平米以下的首套自住房首付比例调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款上调法定存款准备金率2010-1-12中国人民银行至12月10日，年内共六次上调法定存款准备金率上调金融机构人民币存贷款基准利率2010-10-19中国人民银行10月19日、12月25日年内连续两次上调金融机构人民币存贷款基准利率3.4税收政策文件名称发布时间制定单位内容要点《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》2010-3-9财政部、国税总局对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策世联地产2011-01-18深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2007WORLDUNIONAllRightsReserved4《关于土地增值税清算有关问题的通知》2010-5-26国税总局明确土地增值税清算工作中有关收入确认、开发费用扣除、土地闲臵费的扣除等问题，为土地增值税清算工作的开展扫清障碍《关于加强土地增值税征管工作的通知》2010-6-3国税总局要求充分发挥土地增值税调控作用，科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作，同时规范核定征收，堵塞税收征管漏洞《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》2010-9-29财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部对个人购买家庭唯一普通住房的，减半征收契税；90平方米及以下家庭唯一普通住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税3.5保障房政策文件名称发布时间制定单位内容要点《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》2010-3-2财政部多渠道筹集和落