XXXX年深圳第三季度写字楼三级市场分析-世联

2011年第三季度写字楼三级市场分析关键字：写字楼三级市场分析来源：世联地产作者：编辑：文琴发布时间：2011-10-2117:50:13点击：10462011年第三季度购房者在房产政策持续高压，银根紧缩环境下，观望情绪有所升级，工商物业成交呈现下滑的态势，各片区三级市场活跃度下降，整体呈现量跌价升局面。销售方面，除罗湖区成交面积有所上升外，各个区域成交面积均有小幅下降，南山区在市场逆境下呈现量价齐升的现象，说明南山区工商物业价值逐渐显现。租赁方面，季度总成交量下降，环比下降14.9%，租金平稳上涨。中心区租金较上一季度相比，上升趋势非常明显。南山片区租赁成交集中在甲级写字楼，市场持续活跃，租金涨幅明显。2011年第三季度深圳写字楼三级市场租售情况数据来源：世联写字楼基础数据库1．中心区三级市场价格分析1.1中心区二手写字楼售价成交价分析2010年07月到2011年09月中心区三级市场平均成交售价（单位：元/㎡）特此声明：本智库提供文章仅供学习交流，非商业用途！文件分享人：CEO智库中国最专业的企业管理、资本运作与金融管理知识管理平台，向成长企业高管、CEO、金融界人士提供高端财经、资本市场、投行、管理、战略等知识性文档和最新资讯。CEO智库由协纵国际企业港有限公司发起，CEO足迹遍布香港、澳洲、美国、英国等国家和地区。•作为资本和管理领域的知识管理平台，提供进驻企业展示商业模式、产品和服务的平台和渠道•拥有企业在跨地域跨地点运营时非常有用的内部信息管理和内控管理平台，而这平台对客户全部免费开放•社区和论坛提供客户与资本与管理专家对接，是帮助客户获得决策辅助建议的平台•组群和论坛具备CRM、IR、知识管理、MIS管理功能，是客户强有力的成长助手协纵国际企业港是中国首家柔性办公和企业成长连锁基地。母公司盛富资本为亚洲投行，提供跨境商业地产资产管理解决方案，下辖私募股权投资、房地产基金、资本筹集、购并和香港上市保荐业务，近年从英美引入最新柔性办公基地（FlexibleManagedOffice）模式，提供灵活柔性办公场所，配合协助企业成长的增值服务。租期：短可一月长可七年面积：小至一席大至一层成本：节约投资避免浪费地点：入驻一点多点通行服务：知识智库资本投资柔性办公空间解决方案30-1800平米办公面积可灵活划分即租即用，低成本获规模形象含装修到家具，可选个性化二装和布置宽敞前台、洽谈室、等候室、休息室、中央主机房配有行政秘书及咖啡茶水服务配有视频会议和电话会议系统的会议室和培训室24小时空调，全电脑门禁安防监控系统大幅降低成本的虚拟办公和办公位方案办公位方案入住一点获辐射全国的地址代客来电接听，中英文应答一卡在手畅通全国的会议和办公服务临时接待客户服务初创业者获大企业办公环境成长解决方案财务、法律、税务支持与外包人力资源、E营销、企业战略诊断免费专业智库支持，沙龙、论坛和商业互惠联盟，提供商业人脉拓展机会商业模式和商业计划书辅导，引入PE投资和安排私募配售管理、战略咨询、私募配售和高管培训母公司拥有上市保荐人资格和旗下PE基金，可帮助解决管理和资本困惑协纵深圳柔性办公基地◆华侨城智慧广场基地：南山区华侨城侨香路与深云路交汇处智慧广场B座11层◆车公庙财富广场基地：福田区车公庙深南大道与农园路交汇处财富广场A座24层◆联合广场基地：福田区滨河路5022号联合广场B栋7层◆蛇口明华国际会议基地：南山区蛇口龟山路八号明华国际会议中心二号楼12层◆佳和华强大厦基地：福田区深南中路佳和华强大厦B座10层(华强北）◆闽泰大厦基地：南山区滨海大道与文心五路交汇处闽泰大厦14层◆南方国际广场基地：福田区益田路3013号南方国际广场B栋18层协纵北京柔性办公基地◆京信大厦基地：朝阳区东三环北路甲二号京信大厦13层◆朝外MEN大厦基地：朝阳区朝外大街26号MEN大厦12、29层协纵上海柔性办公基地◆招商局大厦基地：陆家嘴东路161号招商局大厦12层协纵佛山柔性办公基地◆卓远国际商务大厦基地：禅城区季华五路二号一座卓远国际商务大厦6、7、11、13层柔性办公基地遍布全国免费热线/Toll-freeHotline:传真/Fax:电邮/Email:网站/Website:智库/CEOKnowledge:微博/MicroBlog:[e-mail]智库CEOKNOWLEDGE协纵国际企业港有限公司CAPITALEXECUTIVEOFFICELIMITED数据来源：世联写字楼基础数据库第三季度，中心区三级市场写字楼各月整体均价起伏较大，8月整体写字楼成交均价相对7月份大幅度下跌38.8%，9月片区仅有甲级写字楼成交，使当月片区整体写字楼成交均价有较大幅度上涨，相比7月小幅下降7.9%。这种剧烈的波动，主要是因为8月份乙级写字楼中深花园以平均价格17000元/㎡成交，成交面积3817㎡，拉低当月片区三级市场整体价格。刨除中深花园对整体均价的结构性影响，第三季度中心区三级市场的写字楼均价呈现微幅下跌，经历从2010年7月至2011年5月的一段长期上涨后，近期价格下降属于市场的理性回调。典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库1.2中心区二手写字楼租金成交价分析2010年07月到2011年09月中心区三级市场平均租金成交（单位：元/㎡•月）数据来源：世联写字楼基础数据库自2011年7月以来，中心区整体三级写字楼租赁市场月平均租金逐月下滑，但本季度整体写字楼平均租金相对上季度有大幅上涨，季度租赁成交面积位居全市前列，成交活跃度较高，市场需求旺盛；片区甲级写字楼租赁市场各月平均租金跌宕起伏，7月份甲级写字楼平均租金为全年最高水平，达到216元/㎡•月。典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库2．中心西区三级市场价格分析2.1中心西区二手写字楼售价成交价分析2010年07月到2011年09月中心西区三级市场平均售价成交（单位：元/㎡）数据来源：世联写字楼基础数据库2011年第三季度片区三级市场写字楼成交量呈现下跌趋势，9月份成交量相对7月份下跌65.1%，整体成交均价趋向平稳；片区甲级写字楼各月均价起伏较大，最高成交均价为43000元/㎡，甲级写字楼成交面积占片区整体写字楼成交面积的62.5%。典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库2.2中心西区二手写字楼租金成交价分析2010年07月到2011年09月中心西区三级市场平均租金成交（单位：元/㎡•月）数据来源：世联写字楼基础从租赁面积来看，中心西区为第三季度各区之首，但受全市整体三级租赁市场量跌价升趋势影响，2011年第三季度片区整体写字楼租赁成交量呈现下跌趋势，成交面积11101㎡，环比下降42.9%，本季度平均租金为133元/㎡•月，环比上一季度小幅上升7.3%；本季度甲级写字楼租赁成交面积占片区整体写字楼租赁成交面积的39.1%，7至9月份平均租金下滑，9月份甲级写字楼平均租金138元/㎡•月，跌至全年最低水平。典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库3．南山区三级市场价格分析3.1南山区二手写字楼售价成交价分析2010年10月到2011年09月南山区三级市场平均售价成交（单位：元/㎡）数据来源：世联写字楼基础数据库南山区写字楼数量较少，甲级写字楼基本集中在以南山文化中心为核心的商业、商务区，乙级写字楼分布零散，且品质参差不一。在其他片区成交量下跌的环境下，南山片区成交量持续上升，第三季度片区三级写字楼市场成交面积2642㎡，环比下降25.96%。第三季度成交均价为41762元/㎡，环比上涨4.79%；片区甲级写字楼季度成交均价上涨幅度相对较高，反映了南山市场企业对于甲级写字楼的需求倾向。典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库3.2南山区二手写字楼租金成交价分析2010年10月到2011年09月南山区三级市场平均租金成交（单位：元/㎡•月）数据来源：世联写字楼基础数据库2011第三季度片区三级写字楼市场平均租金稳步上涨，达到161元/㎡•月，环比上一季度三级写字楼租赁市场平均租金上涨21.1%。本季度租赁成交全部为南山后海片区的甲级写字楼，以海岸城东座与天利中央一期为主。典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库4．罗湖区三级市场价格分析罗湖区作为深圳市最早的商务片区，具备较浓厚的商务氛围。但由于目前仅有少量商务产品推出市场，大部分的写字楼都较为老旧，软硬件配置已不能满足现在的办公需求，价格也低于深圳市场平均水平。4.1罗湖区二手写字楼售价成交价分析2010年07月到2011年09月罗湖区三级市场平均售价成交（单位：元/㎡）数据来源：世联写字楼基础数据库2011年第三季度片区三级写字楼市场售价较平稳，由于目前仅有少量商务产品推出市场，大部分的写字楼都较为老旧，软硬件配置已不能满足现在的办公需求，因此价格也低于深圳市场的平均水平。但是三季度片区整体写字楼成交面积与中心区不相上下，说明片区浓厚的商务氛围及发展前景仍被看好。8月份片区无甲级写字楼成交，乙级写字楼深房广场成交1100㎡，均价仅17550元/㎡，拉低了当月片区成交写字楼整体均价，9月份地王大厦成交面积占当月片区成交面积的53.7%，大幅度拉升当月片区均价。本季度甲级写字楼成交面积比重占25.9%，成交主体为地王大厦与嘉里中心，虽然片区写字楼整体档次较低，但嘉里中心、地王大厦等写字楼成交价格日趋上升，本季度地王大厦最高成交价格为39000元/㎡。典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库4.2罗湖区二手写字楼租金成交价分析2010年07月到2011年09月罗湖区三级市场平均租金成交（单位：元/㎡•月）数据来源：世联写字楼基础数据库2011年第三季度，甲级写字楼租赁市场出现连续两个月无成交情况，受此影响，罗湖区整体写字楼平均租金相对上季度有小幅下滑。8月片区整体写字楼租赁市场表现冷淡，仅成交2套，平均租金66元/㎡•月为片区全年最低，9月份彭年广场以平均租金120元/㎡•月成交，拉升当月片区租金。典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库