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酒店与写字间市场分析及本项目公寓产品推广建议调研人：吕美娜刘睿张丽影目录一哈市酒店与写字间整体概况二本项目与公寓对比分析三哈市酒店与写字间的现状及未来发展趋势四例举哈市酒店与写字间的对比分析五酒店与写字间的目标消费群分析六本项目公寓的优劣势分析七推广建议整体概况随着中国经济近几年的持续高速的发展，国民生产总值的提升，居民收入有了明显的持续增长和生活消费水平的提升，尤其是对房地产的消费和投资需求不断加大，作为国民经济支柱的房地产行业发展迅猛，达到了供需两旺。哈尔滨市是黑龙江省省会，全省政治、经济、文化、科技和交通中心。哈尔滨市全国百强城市中名列第十位，跻身全国城市综合实力十强。从2003年的哈市政治、经济、商贸、旅游的发展来分析，结合城市的季节特色，酒店业、写字间、住宅、产权式商铺及2005形成酒店式的公寓，经济发展趋势良好，但也出现不同季节酒店过胜、写字间及高档住宅及公寓的空置现象，综上所述是市场在发展而为何又出现部分商品过胜呢？那就是市场需要一个合理的供需性及良性的发展势态，我们将通过对本项目的阐述及项目的对比，来促动市场的发展从而让哈尔滨市场有一个全新的商业地产模式及良好的发展前景。1002.71120.11232.11414.81680.50.0500.01000.01500.02000.00102030405生产总值稳步上升单位:亿元房型面积范围(建筑面积)开间（m）进深（m）平均价位(元/m²)是否带装修走廊系数爱建非常男女一房一厨一卫33-41卧室1.8～13客厅1.2～15卧室5～11客厅6～124300(建面)不带装修“工”字型走廊1.67一房一厅一厨一卫43-48二房二厅一厨一卫94-102金安美豪一房一厨一卫29-33卧室2.7～4.0客厅3.6～4.0卧室4.2～5.2客厅4.2～5.84300(建面)带装修1.6米宽1.59一房一厅一厨一卫45-48二房一厅一厨一卫65-70本项目与公寓对比优势分析地段规划设计舒适度优势地处道里区商圈核心位置，商业氛围浓郁，毗邻多个商场、批发市场，人流、商流旺盛。相比：1、爱建所处在哈尔滨市民所说的“安字片”（旧居民区，经济不发达），2、金安美豪周围公交车不多，四周均是旧居民区，靠近道外，地处道里边缘，且交通不便利。大商集团强大的品牌优势，麦凯乐国际商场、新哈一百的重新组建、大型超市、地下600余位停车位，即停即车，以及本项目自身招商业态互补之中，形成一站式购物广场，真正意义上的shoppingmall。相比：１、爱建欲打造新商圈，但目前百联经营十分惨淡。２、金安美豪项目占地面积小，其项目依托哈一百、万达购物广场、中央大街为吸引点，可见一斑。本项目两座大堂，约700余平米，走廊面宽将近2米，整个设计规划角度考虑，舒适度很好。相比：1、爱建没有大堂，户型设计以及走廊迂回曲折走廊形“工”字型，安全性另人担忧，舒适度差。2、金安美豪得房率低，房门设计没考虑噪音传播问题，私密性欠佳。劣势分析价格居家环境劣势基于地段、规划、设计布局等的优势，加之本身土地成本高之原因，可能会导致销售价格偏高。由于项目地处哈市道里商圈的繁华地段，周边人流、车流大之原因，从环境因素综全来看，并非是纯居住之理想选择。酒店的现状及未来发展趋势目前黑龙江省酒店业星级三星级四星级五星级数量104家29家6家(国家评定3家)目前哈尔滨市内酒店业星级三星级四星级五星级数量49（含国家评定18家）15家3家(含新加坡酒店)发展趋势：从整个市场来看以2000年为届，新增酒店至2006年增长率在40%以上，同时也存在有不断停业及转让的各星级酒店。哈尔滨由于气候及名胜的限制，在酒店业上有很明显的地区性，如冬季冰雪节及春节期间全市各酒店都是比较好的入住率，可能房源还不够，但进入淡季（春、秋）入住率较低。2005年至2006年上半年许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头在加快进军中国市场脚步，也带来了大批投资者在不断出哈尔滨市场的内在潜力。从一季度全省调查行业发展情况来看，在被调查的八大行业中，工业、建筑业、房地产业、住宿餐饮业等7个行业运行于景气区间。6月哈洽会，12月份冰雪节为最佳季节及2月份的全国政协、人大会议，等，全国各大、中、小型会议也在不断攀升并来哈举办，及外资和各地的投资也给市场带了新的活力。01020304050607080901002003年2004年2005年2006年五星(入住率)四星(入住率)三星(入住率)酒店勃莱梅客栈凯莱商务酒店曼哈顿商务酒店林苑宾馆江湾会馆诺曼蒂酒店地段位置交通周围环境地标性凯莱商务酒店中央大街257号交通便利中央大街步行街、松花江畔、防洪纪念塔、兆麟公园建筑明显江湾会馆防洪胡同18号在侧街上，交通一般防洪纪念塔、松花江畔、兆麟公园、中央大街建筑不明显曼哈顿商务酒店兆麟街71号交通便利、道里区中心哈一百、索菲亚、话剧院、周边形成特有的商业、文化氛围和浓郁的文化气息建筑明显，但酒店出入口较偏僻林苑宾馆田地街118号交通便利哈一百、曼哈顿商厦、华联商厦相伴建筑比较明显勃莱梅客栈红霞街38号交通一般中央大街、通江街建筑不明显诺曼蒂酒店尚志大街178号交通一般中央大街步行街、兆麟公园建筑不明显本项目地处道里商圈核心位置十分便利哈一百、索菲亚、话剧院、中央大街、兆麟公园十分明显规模总层数房间数大堂面积装修凯莱地上7层，地下一层293间400余平米2005年新装修商务酒店江湾会馆地上7层80间100平米2004年底开业曼哈顿23层80间200平米2003年开业商务酒店林苑宾馆10层90间100平米装修陈旧勃莱梅客栈地上7层，地下一层77间50平米2005年11月诺曼蒂酒店地上9层83间100平米2002年新装修本项目29层(地上29层、地下2层)1000套700平米（两个）成品房价格配套服务标间（面积）套间（面积）商务中心洗衣房停车场餐厅其它凯莱商务酒店170元/天30平方米380元/天50平方米自设200平米地下可停20台车,多用于冬季大车40元/天小车20元/天合并到花园酒店内美容美发江湾会馆180元/天、220元/天380元/天60平米自设无没有单独划分的停车位中餐无曼哈顿商务酒店130元/天27平米150元/天50平米自设外包80多个外包车位京、鲁、川、粤龙江菜系夜总会、桑拿等林苑宾馆160元/天25平米500无/天70平米前台传真复印外包门前自设停车位地下一层十几平米的酒吧\商场勃莱梅客栈150元/天25平米300元/天40平米没有无没有停车场，门口及后院有六、七个停车位无咖啡厅、酒吧均在地下一层诺曼蒂酒店160元/天28平米301元/天51平米自设有没有停车场，门口有六、七个车位中餐游泳馆、夜总会等本项目--100元/天47平米外包外包地下600个车位，环形车道，即停即走中、西餐全方位的商业配套设计布局开间径深走廊层高卫生间凯莱商务酒店3-6米5米1.2-1.5米2.3米４米江湾会馆3-6米5米1.2米2.6米３.５米曼哈顿商务酒店4米5米1.4米2.6米4平米林苑宾馆3-13米6米1.2米2.4米5平米勃莱梅客栈3.5-5米4-8米1.2米2.4米4米诺曼蒂酒店4-6米7-10米1.2-1.5米2.6米4米本项目最小3.6米最小8米1.8米2.95米4.5米凯莱商务酒店外貌勃莱梅客栈外貌勃莱梅客栈大堂林苑宾馆大堂勃莱梅客栈过道及走廊勃莱梅客栈客房对比酒店目标消费群体酒店“常包”房客人外资、合资企业的投资者、外派人员或聘请的高级技术人员。酒店常住房客人全国其它城市投资、经商的人员、国际性企业有业务往来人员。购买、租赁租赁酒店“散客”来旅游的旅客、来哈办事、开会、探亲访友等。近来随着哈尔滨经济的不断速度发展，及在国际上的知名度不断提升，政府招商引资的政策不对推出，将有大批的国内外企业来哈创业。新贵阶层、中产阶级、单身贵族、投资者、新婚族：当地中小企业老板、企事业单位有较高收入；外来驻哈、分公司高收入者-长期停留酒店房价过高，不划算；长期租房，不方便；合资企业境外人士-比如韩国人、朝鲜人、及外教等外籍人员。他们有的连家属孩子都来了，在中国过外国式的生活；在市区中心工作的白领阶层一族（或新婚者）–他们疲于每天南北的早出晚归，选择距其较近的商业中心大型社区，以便结束颠簸生活；投资置业一族-他们看中了在此购房的风险小、回报率高，即使短期内不能出手，可以租给外来打工等，待达到预期房价时，卖房赚大钱。目标消费群体建议1）进户大厅设商务中心（含票务中心）。2）设服务中心（先进的中介、家政、洗衣等）。3）配套餐饮服务，如二楼招商配备早茶、下午茶等。4）可提供给业主优惠卡。小结通过与酒店式公寓对比分析，本项目许多优势已高于酒店式寓，从市场来看，三星及商务酒店在一定程度与本项目有很多相似之处。所以举例酒店对比分析，从而发现由于哈尔滨经济的讯速发展带动酒店式公寓、写字楼的市场高需求，在酒店业中也给我们提供一定的客源，主要“常住房”客层是各业界驻哈人员及来哈投资人员。但如是公司出资，公司很难为员工购买用于投资。然而也会有一些做项目的人员考虑长远发展，可控性强的可先考虑本项目，于此同时各酒店都在找寻自己长期的公司人员成为VIP客户，针对本项目的规划及定位，完善市场的需求，本项目将很好的迎合市场需求。写字楼供应现状总供应（㎡）市场分析与发展趋势案例在租写字楼168,600哈市写字楼市场在租写字楼供应统计，总供应量为17万平米，实际市场可供选择办公写字楼保有量在25万平米左右，与近500万人口省会城市相比，其写字楼市场（单从供应数字来看）是远远供不应求的。华驿大厦恒运大厦东方大厦在售写字楼122,000在售或在建写字楼项目供应量达到12万平米，基本为05年开始推出的项目，今年推出量是前5年推出量总和，租赁市场从去年底有明显下滑迹象，待这批项目交付使用后，市场租赁价格将得到平抑。奥威斯大厦盟科汇未售写字楼供应333,000目前为止，未售项目有11个，预计开发量将达到33万平米，其中大部分在今年下半年开工，明年底或后年交付使用，待这批写字楼推出市场后，对在售写字楼将是极大冲击，对在租写字楼构成崩盘威胁，写字楼空置持续上扬（尤其是功能滞后在租写字楼）。爱建写字楼发展大厦创业中心用做办公用途其它物业酒店在租写字楼供应6,800其它类集中一些地段较好（火车站、中央大街附近、大直街、花园街）的酒店也吸纳一定数量长租用户，基本用途为商务、贸易办事处和联络站。随着商务公寓（远大商务公寓、江南国际公寓、禧年中心）出现，4星级以下酒店长租用户正逐步分流。新世界曼哈顿酒店公寓44,000哈尔滨去年出现集办公、住宅、酒店式管理于一体功能之公寓，弥补写字楼不能居住、酒店不能办公之空挡，项目虽然位置较佳，但面积小、私密性和自主性较差，内部硬件和软件配置并不完善，这类物业市场前景并不被看，对写字楼市场尚不构成冲击，主要分流了酒店商务客户。远大商务公寓禧年商务会馆恒运家园其它物业用做办公其它物业用做办公用途基本集中在政府行政事业单位内部办公楼富余部分、商服用房、高层裙房、商业圈内高层住宅这几类物业，但这种非专业写字楼存在使用不便，形象不佳和对外联络不畅等不利因素，租用此类物业的公司将随公司发展情况而有转移办公地点之倾向。九三发展大厦供应分析从整个写字楼市场现状来看，目前写字楼市场的供应体系是庞大的，不仅仅是专业写字楼，其他的包括酒店及住宅均有涉足，这也说明市场需求还有广阔空间可以挖掘。从市场分布来看，哈尔滨市的写字楼分布具有很强的地域性，较为集中的分布在以下三大区域，即火车站-秋林商圈内区域、省政府区域、开发区会展中心区域。道里区一百附近是哈尔滨百年以来的老商圈，是哈尔滨最繁华地段，可是却很少有专业写字楼项目，只有社科大厦（在租）、财富中心（未租）、爱建写字楼（未租）、中俄贸易大厦（在租），多以酒店内写字间形式出现，如香格里拉、曼哈顿商务酒店、汇融大厦、天植大酒店、永源伊春商务酒店等。随着区域内商业、旅游、金融等迅速发展，所以对高档的专业化写字楼的需求呼之欲出。写字间市场目标消费