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2010GLOBALOFFICEREALESTATEREVIEWAcceleratingsuccess.ResearchBulletinTianjinCommercialPropertyMarketReview天津商用物业市场回顾1Q2011Tianjin’sprimeofficepropertymarketperformedwellinto1Q11.Vaultedbygrowingdemandaswellasabsenceofnewsupply,theoverallvacancyratecontinuedtodecreaseduringthequarter.Meanwhile,rentalswitnessedresilientgrowthacrossthemarket,asaresultofthepersistentlyrisingleasingactivitiesandlandlords’optimisticsentiment.Moreover,theupgradeofpropertymanagementandrenovationoffacilitiesbysomelandlordsinLaochengxiangandHaiheprecinctsbecameanotherimportantimpetustorentalgrowthinthelocality.2011年第一季度天津优质写字楼市场继续表现良好。受到需求的增长和季内无新增供应的影响，整体空置率在本季度继续下降。同时，租赁交易活动的持续增加和业主普遍的乐观情绪作用下，租金进一步上涨。此外，老城厢区域与海河区域内业主对物业管理的升级和硬件设施的重装也成为了本地市场租金上涨的重要推动力。TotalstockofTianjin’sprimeofficemarketremainedat729,450sqmasofend-1Q11,astherewasnonewcompletioninthequarter.TianjinWorldFinancialCentre(WFC),withatotalofficeGFAofapproximately205,000sqm,kickedoffpre-leasingduringthequarter.LocatedinHaihearea,WFCwaspartiallystrata-titlesoldandisscheduledforcompletionin3Q11.2011年第一季度，市场无新项目竣工，天津优质写字楼市场总存量保持在729,450平方米。写字楼总面积约为205,000平方米的天津环球金融中心于本季度开始预租。天津环球金融中心项目坐落于海河区域，目前已经有部分楼层散售，并计划于2011年第三季度落成。Thegrowthmomentumofleasingmarketcontinuedin1Q11,withMNCsinthefinance(insurance)sectorandprivate-owneddomesticcompaniesinthelogistics,tradingandinvestmentsectorscontributingmosttotheleasingtransactionvolume.Theheadlinedealsinclude:AmericanInternationalGroup’scommitmenttoapproximately1,000sqmatTianjinCentre;ING-BOBLifeInsuranceCompanyLimited’stake-upof780sqmatTianjinCentre;HuanyingliInvestmentLimited’sandBondexLogisticsCo.,Ltd’sexpansionaryleasesof400and300sqmatTEDABuilding,respectively.Correspondingly,thenetabsorptioninthequartertotalled38,237sqm,accountingforapproximately75.4%ofthetotalnetabsorptionin1H10.Theoverallvacancydecreasedto13.47%byend-1Q11,down5.24percentagepointscomparedto2H10.写字楼租赁市场在2011年第一季度保持增长态势，来自金融（保险）行业的跨国公司和来自物流、贸易和投资等行业的民营内资企业成为租赁交易量的主要贡献者。重要租赁成交包括：美国国际集团在天津中心租赁1,000平方米；中荷人寿保险在天津中心租赁780平方米；欢赢理投资有限公司和海城邦达物流有限公司在泰达大厦分别扩租400平方米和300平方米。相应地，本季度净吸纳量达到38,237平方米，相当于2010年上半年净吸纳量的75.4%。截至2011年第一季度末，市场整体空置率下降至13.47%，与2010年下半年相比下降5.24个百分点。MarketOverview市场概述PrimeOffice优质写字楼Supply供应Demand需求Onthebackofsatisfactoryoccupancyrates,optimisticsentimentamongmostlandlordsofprimeofficebuildingswasfurtherenhanced.Whilemanylandlordsheldfirmontheexistinglevelofrents,somestartedtoraiserents.Forexample,rentalsofTheExchangeTowerBlockIIandRegentInternationalPlazaincreasedaround15%and12%,respectively,comparedto2H10.Giventhese,theoverallaverageneteffectiverentofTianjin’sprimeofficepropertymarketgrewtoRMB95.1psmpermonthin1Q11,up2.51%comparedto2H10.Insubmarkets,NanjingRoadarearemainedthemostexpensiveatRMB116.1psmpermonth,up5.65%comparedto2H10,followedbyYouyiRoadareawithrentalgrowthof3.80%.Meanwhile,neteffectiverentinXiaobailouareawasrelativelystable,restingatRMB99.9psmpermonth.基于比较满意的出租率，优质写字楼业主的乐观情绪进一步加强。在许多业主维持原有的租金水平的同时，部分业主开始提高租金。例如，津汇广场2座和丽晶国际大厦的租金与2010年下半年相比，分别提高了15%和12%。因此，天津优质写字楼市场整体平均净有效租金增长至每月每平方米95.1元，与2010下半年相比上涨2.51%。各子市场中，南京路为最昂贵的办公区域，租金达到每月每平方米116.1元，较2010年下半年上涨5.65%。友谊路区域以3.80%的涨幅紧随其后。小白楼区域的租金水平则较为稳定，维持在每月每平方米99.9元。Rents租金|1Q2011|TianjinOnesignificantsalestransactionwasloggedinTianjin’sofficepropertyinvestmentmarketin1Q11.ChinaCiticBankpurchasedapproximately15,800sqminTianjinWFCforowner-occupancy,withanundisclosedtransactionprice.Itisofnotethatsomeoverseasinvestorsareplanningtoreplaceprimelocationassetswithnewinvestmentvehiclesinemergingsubmarkets,suchastheBinhaiNewArea,inordertocaptureagreatergrowthpotential.2011年第一季度，天津写字楼投资市场有一宗大型交易发生：中信银行购买天津环球金融中心（津塔）约15,800平方米面积办公自用，交易价格未予公布。值得注意的是，一些海外投资者计划将其优质地段的资产与新兴的子市场，如滨海新区的资产进行置换，以期获取更大的增值潜力。Mostrecently,theTianjingovernmentreleasednewstimuluspoliciestoacceleratethedevelopmentofofficepropertyeconomy,providingamaximumsubsidiaryofRMBtenmilliontoqualifiedlandlordsforofficebuildingrenovationandof50%refundofsalestaxandenterprisesincometaxtoqualifiedlandlordsfortheusageofprovidingprivilegestotenantsinthebuildings.Whilethelocalgovernment’sinitiativeswillhelptoincubateanupgradeofofficespaceinTianjin,theimprovedofficefacilitiesandthestrongeconomicfundamentalswillenticemoreMNCsanddomesticenterprisestosetfootorenlargepresencesinthecity.Threeprimeofficeschemes,includingTianjinWorldFinancialCentreintheHaihearea,NingtaiPlazainOtherssubmarketandtheJoyCityintheLaochengxiangarea,arescheduledforcompletionintherestof2011,bringingaround302,500sqmofofficespacetothemarket.Consideringthenewcompletions,thevacancyofTianjin’sprimeofficemarketwillincreaseslightlyovertheshortterm.However,Colliersprojectsastablerentaltrend,duemainlytothequalityofaforementionedprojects,aswellasthesolidgrowingdemandforqualityofficespacewithprimelocations.天津市政府近期发布了加速商务楼宇经济发展的促进政策，向符合要求的业主提供最高为人民币1,000万元的补贴用于写字楼的改造升级；将楼宇营业税和企业所得税的50%返还给符合要求的业主，用于为入驻企业提供各项优惠服务。地方政府的政策鼓励将有助于天津写字楼的实现升级，而改进后的写字楼设施和强劲的经济基础将会吸引更多的跨国公司和内资企业落户或扩大在本市的业务。2011年未来三个季度，位于海河区域的天津环球金融中心，其他区域的宁泰大厦和老城厢区域的大悦城项目将竣工，将为市场新增302,500万平方米的写字楼面积。考虑到新竣工项目的大量涌入，天津优质写字楼市场的