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南昌市高新区板块市场调研报告第一部分高新区宏观环境分析区域概况：高新区位于南昌东大门，面积231平方公里，拥有900余家企业及瑶湖高校园区高新区是南昌东大门，是我省唯一的国家高新区。高新区创建于1991年3月，1992年11月被国务院批准。全区企业900余家，外资企业200余家，美国微软、科勒、耶兹、法国ABB、德国G&D、台湾东元等一批国际知名跨国公司和中兴通讯、深圳方大、江铜集团、TCL等一批国内知名企业进驻。区域内瑶湖高校区14.7平方公里，目前有江西师范大学、蓝天学院、南昌工程学院等7所高校进驻。人口概况：高新区人口总数30余万，半数产业人口，大学生占比较大；区内常住人口22.85万人，未来5年将突破50万人口总量：高新区目前常住人口22.85万，主要人口由产业人口及高校人群组成；大学生10万余人，与产业人口平分秋色，高新区加上外来务工人员，目前高新片区内人口总数约30万人。人口结构：从人口组成来看，高新区总人口1/3人口为大学生，半数以上为产业聚集性人口，本地居民所占比例有限。未来人口预计：由于瑶湖组团的规划建设，特别是洪都集团的搬迁，航空城的开建，未来5年区域人口或将突破50万。交通路网：高新区交通路网四通八达，北京路、南京路直达市区，紫阳大道连接东外环高速，富达右路联通红谷滩及昌北，交通极为便捷，但是部分区域公交欠发达轨道交通：地铁1、3、4号线经过高新区，未来出行将十分便捷，特别是地铁1号线2014年的通车运营，为沿线房地产项目的发展注入活力各条线路说明如下：1号线：双港站，蛟桥站长江路站，珠江路站，八一桥西站，绿茵路站，丰和站，会展路站，秋水广场站，中山西路站，子固路站，八一馆站，八一广场站，丁公路北站，师大南路站，彭家桥站，谢家村站，青山湖大道站，高新大道站，艾溪湖西站，艾溪湖东站，太子殿站，天祥大道站，奥体中心站2号线：南昌西站，龙岗站，国体中心站，卧龙山站，岭北三路站，前湖大道站，学府大道东站，翠苑路站，雅苑路站，红谷中大道站，滕王阁站，阳明公园站，青山路口站，福州路站，永叔路站，丁公路南站，南昌火车站，洪都中大道站，辛家庵站3号线：瑶湖北，民丰路，丹霞路，青山路，八一大道，叠山路，象山路，象山南路，绳金塔街，十字街，京山北路，迎宾大道，至莲塘4号线：高速客运西站，站前北大道，朝阳洲南，抚生路，洪城路，洪都大道，南京东路，上海路，国威路，火炬大道5号线：下罗地区，长堎大道，学府大道，红谷南大道，学府大道，朝阳大道，江铃西路，高新大道其中2016年前将完成1号线和2号线的一期建设，全长共50.6公里，静态投资为264.24亿元，其中地上高架为2.8公里，地下铁路为47.8公里。按照每1.2公里设一个出、进站口规划，全线共设出、进站口41个。高新风光及配套：五星级大酒店、艾溪湖湿地公园、奥林匹克中心、高校园区等高校资源：瑶湖高校园区，规划占地面积25平方公里，可容纳15所院校，发展人口30万，是江西构筑人才高地和科研的重要基地，目前入驻师生10万余人南昌高新区已成为江西省科技含量最产业集聚效应最显著、发展速度最快、创新能力最强的经济区域。经济跨越式发展，省内经济龙头，GDP向千亿迈进高新区，光伏产业、LED产业、航空高技术产业和服务外包产业，已经或将要成为该区支柱特色产业。总投资500亿元的光伏产业园，将建成全球产业链最完整、科技含量最高的光伏产业园。同事，高新区真着力建设国产大飞机零部件研发制造基地，力争2018年实现总收入1000亿元。在中华环保联合会和北京大学中国低碳发展研究中心共同主办的“低碳发展经验交流会暨低碳中国突出贡献城市、企业、个人”授牌仪式商。南昌高新区被评为“低碳中国突出贡献园区”。2009年度南昌高新区凭借强大的发展动力，在国家科技部日前公布的国家高新区评价试行结果中，综合实力成功跻身前30强，排名全国第28位，成为我省首个迈进国家级高新区前30强的开发区。1991年，南昌高新区在一片农田上起步，当年GDP仅3亿。2003年，全区GDP突破100亿。到2005年突破200亿，仅用了2年的时间；到2006年突破300亿只用了1年的时间；2009年全区GDP收入618亿元，2010年园区GDP681亿元，地区生产总值完成212亿元，财政收入突破21亿元。高新区宏观环境分析总结优势—Strength片区作为南昌市东大门，紧邻南昌市老城市，随着城市的快速发展，区域将逐步发展成为南昌市湖滨产业居住区；瑶湖组团规划的提出，及大量的土地出让和品牌开发商的进入，将使区域发展奖更加迅速，特别是在政府大量资金及市政配套的支持下，板块效应的凸显，区域发展将更快；地铁一号线2014年的运营，艾溪湖大桥、麻邱立交的竣工将为区域的交通带来更加的优势，片区未来交通优势将显著；劣势—Weak片区未来规划定位较好，但区域基础配套建设速度存在一定的滞后，城市综合配套服务功能缺乏，商业生活配套、基础教育配套、休闲娱乐设施尚未形成，短期内将影响区域地产市场的发展；片区大手笔的规划，缺乏有效的、针对性强的发力点，对区域的快速发展难以形成有限的基础支撑。第二部分高新区市场调研分析高新区房地产走势南昌市房地产走势住宅开发商江西深国投京东商用地产有限公司位置北京东路1819号（北京东路与京东大道交汇处）占地面积14800㎡建筑面积105000㎡容积率5.49绿化率20%建筑风格现代风格总户数546户机动车停车位535个物业形态3栋高层，1号楼是具有70年产权的公寓，2号楼是板式住宅，3号楼是观湖大宅物业费2.5元/㎡·月物业公司南昌市达观物业服务有限公司均价11000元/㎡交房时间2013年9月份在售产品十套48平米一房，3套97平米二房，2套130平米三房，二十余套170平米四房优惠情况一房两房三房按揭95折一次性93折，四房按揭98折一次性97折销售率90%达观国际：项目自带天虹商场，商业配套齐全，位处交通便利地段，北京东路京东大道两条主干道交界处核心竞争力=商业+区域1-3楼为天虹，4楼万达影城1#的主要为公寓，户型方正实用性高，带阳台，卧室带凸窗，得房率75%48.00㎡1室1厅1卫1厨67.00㎡2室2厅1卫1厨96.00㎡2室2厅1厨1卫129.00㎡3室2厅1厨1卫2#楼户型南北通透，主卧次卧朝南，主卧带飘窗175.00㎡3室2厅2卫1厨3#作为项目楼王一梯两户，主卧独立卫生间，大阳台、大客厅餐厅设计，提升居住舒适度024681012套数价格走势购买套数开发商江西新城房屋开发公司位置青山湖北京东路1666号（一峰宾馆旁）占地面积28700㎡建筑面积78000㎡容积率2.20绿化率35%建筑风格现代风格总户数382户机动车停车位260个物业形态5栋小高层，1-2层为商业，3-12层为住宅物业费1.30元/㎡·月物业公司南昌新利物业管理有限公司均价7700元/㎡交房时间现房在售产品仅剩6套172㎡三房优惠情况按揭98折，全款96折销售率98%新城国际花都：项目与达观国际仅一条马路之隔，09年开始销售，建筑用地为商业用地，产权只有40年。房屋质量差核心竞争力=区域97.00㎡3室2厅1卫1厨94.00㎡4室2厅1卫1厨137.00㎡3室2厅2卫1厨主卧朝南带凸窗，户型较为混乱，大户型设有阳台01234567套数价格走势购买套数开发商江西方大房地产开发有限公司位置高新开发区高新区紫阳大道以北，创新一路以西占地面积85742㎡建筑面积296135㎡容积率2.50绿化率36%建筑风格现代风格总户数一期1943户机动车停车位1730个物业形态8栋33F高层，7栋11F小高层，12栋6F多层物业费电梯花园洋房1.8元/㎡/月，高层、小高层1.5元/㎡/月均价3-6楼预计均价9000元/平米，1-2楼预计10000元/平米交房时间2014年9月在售产品项目售楼处6月中旬开放，预计6月下旬底开盘首推100-150平带电梯洋房（6F）。优惠情况无销售率未开盘方大上上城：毗邻艾溪湖湿地公园，项目包括五星级酒店、5A级写字间、大型商业中心、大型运动休闲会馆、高档住宅、高档酒店式公寓为一体的近百万平方米社区。核心竞争力=湖景公园+地铁沿线开发商绿地集团位置高新区紫阳大道和创新一路交汇处占地面积148227㎡建筑面积493441㎡容积率2.06绿化率33%建筑风格现代风格总户数2525户车位数3254个物业形态别墅、洋房、高层和写字楼、公寓、集中商业，一栋高约268米的超高层甲级商务体，27-32层高层住宅，多层电梯花院洋墅物业费1层1.8元/㎡·月2层以上2元/㎡·月物业公司南昌绿地科瑞物业均价11000元/㎡入住时间2014月4月在售产品无销售率住宅全部售罄洋房超高写字楼和底部集中商业写字楼、商业、公寓等综合商业区核心竞争力=品牌+产品绿地新都会：大型综合体占位高新地标性建筑，艾溪湖东岸首开项目，创新产品及品牌力带动产品去化高层创新叠加别墅墅户型特点：位于洋房的一二层，均赠送阳光地下室和阳台，洋房物业塑造出别墅生活感觉143㎡碟墅140㎡碟墅洋房户型特点：位于洋房的三至六层，大阳台、大客厅餐厅设计，均设计主卧套房南北通透，居住舒适度提升109㎡三房147㎡四房119㎡三房89㎡二房107㎡三房132㎡三房高层户型特点：户型方正通透、各房间均设置凸窗，大户型卧室设置阳台，三房大户型产品设置主卧套房、舒适度较高02468套数价格走势购买套数开发商保利（江西）房地产开发有限公司位置高新开发区艾溪湖二路66号占地面积191449㎡建筑面积420000㎡容积率2.20绿化率23.8%建筑风格现代风格总户数3540户机动车停车位3889个物业形态由16栋30-32层高层、62栋双拼、联排别墅组成物业费1.8元/㎡*月物业公司南昌保利物业管理有限公司均价预计均价7400元/平米，别墅均价13000-20000元/平米交房时间2014年底在售产品六月中旬开盘91-117平米两房三房600余套，已预约登记1200多组，168平米4房在售优惠情况认筹1万抵5万，现房总房款减免4万三天内付款再减1万，按揭98折，一次性96折销售率77%保利香槟国际：保利地产2011进军南昌东部的又一新作，品牌力带动产品去化核心竞争力=品牌+产品106㎡两房两厅两卫117.00㎡2室2厅2卫1厨91.00㎡2室2厅1卫1厨两房，每户均有至少15㎡赠送面积，赠送面积实用方正可改一间房间。户型南北通透，卧室带凸窗，提升居住舒适度。170.00㎡3室2厅2卫1厨三房：23.8㎡大赠送面积，赠送面积实用方正可改一间房间，南北双阳台，通风采光好335269416531270100200300400套数价格走势购买套数开发商绿都地产集团·江西绿都置业有限公司位置高新开发区创新一路占地面积59604㎡建筑面积166605㎡容积率2.20绿化率35%建筑风格纯英式风格总户数703户机动车停车位1095个物业形态由79席面积约182㎡-311㎡三面采光南昌首屈一指家族别墅、6栋高层组成，物业费别墅：3.18元/平*月，高层：2元/平*月物业公司绿都物业均价预计高层均价7100元/平，别墅均价15000元/平交房时间2015年9月在售产品预计6月推5#楼高层（33F），户型为93-115平三房，现联排及双拼别墅在售，面积180-310㎡优惠情况认筹享1万元购房优惠，按揭98折，一次性96折销售率55%绿都温莎城堡：位于高新开发区创新一路艾溪湖东岸，与4.5平方公里艾溪湖相邻，坐拥2500余亩城市绿肺艾溪湖湿地公园，景观资源丰富！核心竞争力=区位+产品75.00㎡2室1厅1卫1厨95.00㎡3室1厅1卫1厨户型方正，实用率高，卧室带飘窗，三房主次卧分离互不影响6400710060006500700075002013年4月2013年5月价格走势购买套数562199831321050100150200250套数开发商联发集团厦门房地产代理有限公司位置高新开发区艾溪湖板块,地块用地范围：东至创新二路，南至艾溪湖三路占地面积78736㎡建筑面积240145㎡容积率2.20绿化率