搜索
引言：调控持续收紧透视楼市高幅震荡局2011年第二季度的石家庄楼市，依然处在一季度多项房地产调控政策的“余波”之中。在限购、限价、限贷和“一房一价”的合力影响下，石家庄楼市的政策压力并没有明显的减弱。在政策压力之下，石家庄楼市还是呈现出了一定的回升态势。整体来看，二季度石家庄商品住宅市场呈现出两种截然不同的状态：供应量和成交均价呈现“急涨急跌”，月度之间的落差加大；成交量则稳步回升。进入4月，开发企业市场信心恢复加大推盘力度，市场有效供应量得到释放，在3月探底的基础上有了幅度极小的回升，3月底石家庄出台的限价政策也并未对商品住宅成交均价产生实质性影响。但随着5月“一房一价”政策的出台，开发企业的心态再度谨慎，推盘力度与4月有天壤之别；在房价制定上也趋于保守，当月商品住宅成交均价出现了大幅度的波动。但“一房一价”并未对成交产生根本性影响，成交量缓慢回升。6月消费者的心态渐趋明朗，购房积极性回升，当月的成交回升态势较为明显；而开发企业在很快适应了新政策“水温”之后，对供应量进行了重新调整。6月无论是供应量、成交量还是成交均价，石家庄商品住宅市场呈现回升态势。由调查数据我们发现，消费者的心态较一季度发生了明显的变化。刚性需求的回潮表明市场需求主体仍然活跃，在购房时更关注居住配套也显示石家庄消费者的置业心态渐趋理性。但是，消费者普遍对政策前景仍抱有怀疑态度，也在一定程度上制约了消费者回归市场的步伐。这在配合研究报告进行的深度访谈中也获得了佐证。随着上半年石家庄楼市落下帷幕，在房地产调控压力不减的背景下，目前市场的种种态势仍需观察。《2011年第二季度石家庄商品住宅市场分析报告》的推出，旨在总结市场主要表现特征，对消费者市场预期进行盘点与分析，为房地产开发企业制定和推行新的发展战略提供具有参考性和建设性的意见。一．2011年二季度商品住宅市场运行情况概述（一）供应情况分析1.商品住宅供应面积提要：2011年第二季度石家庄商品住宅供应面积环比上涨113.25%，同比上涨102.12%，分月来看，商品住宅当月供应面积波动较大，4月与6月分别为波峰，5月为波谷图1-1清晰地显示出2010年7月至2011年6月石家庄商品房和商品住宅供应面积的走势情况。通过图表可以发现，2011年第二季度石家庄商品房和商品住宅供应量走势高度一致，并呈现出“急跌急涨”的态势：4月商品房供应面积出现了一轮非常明显的快速上涨，但在5月，供应面积又出现了一轮快速下跌，并直接探底至10万平方米以下，而在6月，商品房和商品住宅的供应面积又重新回暖。从整体上看，2011年第二季度石家庄商品房和商品住宅供应面积呈现“V”形走势，不仅与一季度形成了鲜明的反差，每月供应量的变化幅度也非常大。我们认为，造成上述走势的原因与调控政策接连推出及开发商心态的变化有直接的原因。图1-12010年7月至2011年6月石家庄商品房供应面积走势结合具体数据来看，2011年第二季度石家庄商品房供应面积为221.9629万平方米，环比上涨63.88%，同比上涨84.44%；其中商品住宅供应面积为207.5386万平方米，环比上涨113.25%，同比上涨102.12%。2011年第二季度石家庄商品房和商品住宅的供应量不仅同时实现了超过50%以上的上涨，因此，纵观二季度，房地产开发企业无论是供应的力度，还是推盘的意愿，都是比较强烈的。值得注意的是，虽然石家庄商品住宅市场在2009年与2010年均上演了“金三银四红五月”的场景，但在今年5月石家庄并未如期出现一波供应高峰，反而出现了一轮急速杀跌，使“红五月”的成色大打折扣。对于石家庄商品房和商品住宅在二季度呈现的上述情况，我们认为，这与不断持续深入的房地产调控有着很大的关系。在2011年2月底石家庄出台限购政策之后，经过3月对政策摸索，进入4月后，房地产开发企业已经基本适应了石家庄限购政策的“水温”，根据限购导致的市场变化，开发企业也适时调整了推盘和供应的策略，因限购政策而暂缓推出的楼盘在4月得到了集中释放的机会。此外，购房者对于限购政策的认识也趋于理性和清醒，沉寂一时的房地产交易开始变得活跃，也促使开发企业适时加大了供应力度。但进入5月，随着“一房一价”政策的落地，房地产开发企业再度变得谨慎，多采取了比较保守的销售策略，同时，由于4月的集中放量，也必然导致5月会成为一个供应的集聚期，正是上述两个原因造成了5月供应量在数据上的下降。6月的反弹表明一方面开发商再度适应政策温度，另一方面也显示了市场供应量的正常反弹。2.商品住宅供求比提要：2011年二季度石家庄商品住宅供求比为2.34:1，供远大于求，但因“一房一价”的执行造成供应量急剧萎缩，5月供求比反转为0.23:1，在6月又恢复为供大于求。个别月份供求关系严重失衡，以及供求比大起大落的原因，与二季度的调控政策有很大关系。从整体来看，2011年第二季度石家庄商品住宅供求比为2.34:1，呈现出供大于求的局面。如图1-2所示，除了5月由于商品住宅供应面积出现了急剧萎缩，导致当月供求比变为0.23:1外，4月和6月均呈现出不同程度的供大于求的状态，由此可见，二季度商品住宅供求比呈现出幅度极大的波动调整。不过，虽然二季度供求关系波动较大，但纵观2010年7月至2011年6月，石家庄商品住宅供应总面积为473.1616万平方米，成交总面积为400.69万平方米，供求比为1.18:1，市场体现出比较稳定的供求关系。图1-22010年7月至2011年6月石家庄商品住宅供求比二季度供求关系呈现出幅度较大的波动，我们认为，这与房地产调控政策有着密切的关系。受限购政策的直接影响而暂缓推出的楼盘，在4月得到了全面释放，直接导致了4月乃至二季度供求关系的整体失衡；“一房一价”直接影响了开发企业销售和定价，因此又在很大程度上抑制了开发企业的推盘信心；但是，与限购政策相比，“一房一价”的影响力相对较小，因此仅一个月，开发企业的供应节奏和推盘力度又恢复到正常状态。2011年第二季度商品住宅供大于求，势必将对下半年的石家庄商品住宅市场产生深远影响。2011年石家庄商品住宅供应面积为411.74万平方米，而2011年第二季度商品住宅供应面积为207.5386万平方米，已经达到2010年全年供应量的50.40%，这必将对下阶段的销售产生影响。我们建议房地产开发企业在下半年需注意调整商品住宅供应结构和供应量，防止造成市场同类产品的积压，以免引起恶性竞争。（二）成交情况分析1.商品住宅成交套数提要：2011年二季度石家庄商品住宅累计成交8336套，环比上涨3.24%，同比下跌9.70%。其中，期房成交8251套，环比上涨4.80%，同比下跌10.62%；现房成交85套，环比下跌57.51%，同比下跌43.33%。石家庄消费者在购房时以期房为主，现房的稀缺性愈发明显。图1-3反映了2010年7月至2011年6月石家庄商品住宅成交套数的走势情况。从图中我们可以看出，自2010年7月至2011年6月，石家庄商品住宅以期房成交为主，现房成交所占比例极小。由于期房从预售到交房，一般有着一至两年的周期，势必将加大消费者的购房风险。综合以往石家庄商品住宅成交数据，我们发现，受商品住宅供应结构，以及石家庄经济水平等因素的影响，石家庄消费者在购房时仍以期房消费为主，这种局面在未来一段时期内将很难改变。从2011年4月至6月石家庄商品住宅成交套数走势观察，我们发现，现房的成交量虽然比较低，但是相对较为稳定；期房的成交量在经历了一季度的小幅下跌之后，在二季度稳步回升，这一走势与商品住宅成交面积的走势较为一致。我们认为，二季度商品住宅的成交呈回升态势，显示石家庄消费者正在逐步恢复购房信心，随着2月石家庄限购政策影响力有所减弱，以及“一房一价”增强了开发企业房价的透明度，商品住宅成交量在6月显得更为活跃。经过长期的跟踪调查我们认为，2011年石家庄房地产市场的需求量仍将保持增长态势。进入二季度末期，消费者趋于活跃；但是，限购政策对消费者的影响在短期内很难彻底消除，因此不能回避限购政策对消费者心态的作用。此外，随着央行连续加息和提高存款准备金率，金融机构对于房地产市场的限贷力度在近期难以减弱，消费者通过房贷买房的难度也将增大。再加上开发贷款同时被收紧，对于中小开发企业而言，资金链紧张的局面在未来一段时间很难改变。因此我们建议开发企业在制定销售策略时，要将资金链安全摆在突出的位置。鉴于期房仍是石家庄商品住宅市场的主流，因此在销售时可适时加大全款购房的优惠力度，促使消费者选择一次性付款买房，尽量规避房贷风险，保护开发企业的资金安全。图1-32010年7月至2011年6月石家庄商品住宅成交套数走势2.商品住宅成交面积提要：2011年二季度石家庄商品住宅累计成交88.8377万平方米，环比下跌4.18%，同比下跌17.48%，石家庄楼市在成交方面呈现出小幅回暖的态势，但与限购前难以相比。这与今年二季度并未放松的房地产调控有着很大关系。2011年4至6月石家庄商品房累计成交117.5419万平方米，环比下跌7.48%，同比下跌10.26%；其中商品住宅累计成交88.8377万平方米，环比下跌4.18%，同比下跌17.48%。从成交量走势来看，2011年第二季度石家庄商品房和商品住宅呈现出并不完全一致的态势。其中在商品房成交量4月至5月呈幅度较小的下跌，5月至6月呈幅度较大的上涨；在商品住宅成交量上，4月至5月基本持平，5月至6月则呈幅度较大的上涨，但从整体上看，二季度商品房和商品住宅的成交量呈缓慢回升的态势；进入6月，这种回升的幅度有所增大。综合上述情况我们认为，随着政策环境日趋明朗，石家庄消费者的置业思路也趋于理性、客观，购房行为日趋活跃；“一房一价”增强了房价透明度，减弱了消费者的部分顾虑，因此石家庄商品住宅6月成交量涨幅更为显著。商品房先跌后涨与商品住宅逐步上涨的对比，也显示出商品住宅成交量在很大程度上左右着商品房成交量的变化。虽然在一季度限购政策刚刚出台时，消费者转而关注商业地产，影响了商品房的成交量走势。但进入二季度，商品住宅的回暖还是成为了影响商品房成交走势的重要因素。我们认为，虽然今年上半年商业地产的关注度有所升温，但投资性的特点使其很难成为商品房市场的主流。虽然二季度商品房和商品住宅成交量整体呈现缓慢回升，但是环比与同比均出现不同程度的下跌。我们认为，虽然限购政策影响力有所减弱，但不能完全忽视；加之限价、限贷、“一房一价”等政策均在二季度启动或深化，因此政策因素对于石家庄商品房和商品住宅成交量的影响依然比较大。图1-42010年7月至2011年6月石家庄商品住宅成交面积走势（三）成交价格分析提要：2011年二季度石家庄商品住宅成交均价为4598元/平方米，4月至6月石家庄商品住宅成交均价呈现出“急涨急跌”的态势，最高成交均价与最低之间的价差超过了400元。在多重调控政策的影响下，我们预计，2011年商品石家庄住宅成交均价将呈现整体缓慢上扬，局部波动调整的态势。如图1-5所示，2011年4月至6月石家庄商品住宅成交均价呈现出“急涨急跌”的态势，最高成交均价与最低之间的价差超过了400元。而从2011年2月以来，石家庄商品住宅成交均价已经连续4个月呈现出这种态势，整体形成了“W字”格局。图1-52010年7月至2011年6月石家庄商品住宅成交均价走势造成石家庄商品住宅成交均价呈现较大波动的原因，我们认为有以下几点：第一，在石家庄限购政策趋于明朗，开发企业对政策较为适应，消费者对政策有了理性认识的背景下，石家庄商品住宅成交均价回归理性是大势所趋。4月石家庄商品住宅成交均价可以看作是3月下跌之后的回调；由于5月“一房一价”政策的落地，开发企业在房价制定上略显谨慎，一定程度上拉低了房价；而进入6月后，开发企业逐步适应了“一房一价”，商品住宅成交均价重新回到了正常状态。第二，在严峻的调控压力之下，不少开发企业选择了更为谨慎积极的定价策略，向房地产市场推出了更多房价更加合理的房源。此外，为了加快销售和资金回笼的速度，一些开发企业实施了力度更大的购房优惠活动，这也