XXXX年达州市渠县房地产市场分析报告

2012年渠县房地产市场分析报告导读1.房地产市场分析(1)经济格局(2)房地产市场分析2011年分析：政策、新房、二手房、土地、企业2012年展望：政策趋势、总体预测、结束语2.渠县市场分析(1)概况:人文、交通、产业、城建规划(2)市场分析:供需、土地、新房、二手房、价格(3)市场预测:供需、价格3.项目所在区域分析1)城南板块分析:楼盘分布、规划、市场、价值2)市场预测:供需、价格2011年市场分析2012年展望政策：房地产持续加码，措施进一步落实细化；新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续下跌；二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房；土地：出让总量略有增长，出让总金额基本持平，但住宅用地量持续下降；企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大。政策趋势：继续坚持房地产调控不动摇，货币微调缓解调控压力；总体预测：上半年量价继续下降，下半年逐趋好，但全年销量难增长。第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析政策：房地产持续加码，措施进一步落实细化第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析政策2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析政策宏观政策调控原因分析商品住房价格过高、上涨过快市场政策控制降温，但不打压主因:供应不足次因:需求旺盛其三:成本增加其四:投机行为第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析政策2010年初开始，国家正式开始对房地产市场实施调控政策，意在打压各地房价快速上涨，但2010的两轮调控效果不佳。伴随着“新国八条”的下达，2011年全国楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价……2011年上半年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，被称之为史上最严厉的系列调控。当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，调控正处于关键时期，“限购”政策不仅没有松动，而是更加严格。国务院常务会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。调控的方向主要有三个方面：1、增加保障房和普通商品住房供应，保持供求关系基本平衡；2、抑制不合理的投资投机需求；3、加强市场管理，促进房地产市场健康发展。政策调控分析2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析政策2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析政策2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析政策是降温不是打压:1.三限政策——“限购、限贷、限价”为楼市调控的主要着力点，限购令逐渐扩大表明调控压力由中心城市向全国扩散。2.加息、存款准备金等货币政策层层紧缩，效果十分明显。3.深圳二手房评估价征税的出台，加重当地楼市政策负担。4.保障房体系建设在商品房调控过程中逐渐完善，不仅体现在开工量上，质量监督、准入退出等制度也在逐渐完善。政策分析总结2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析政策2011年市场分析百城价格指数环比涨幅持续缩小，9月起持续环比下跌且涨幅有所扩大。根据中国房地产指数系百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；9-11月，连续3个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。今年1月100个城市全部环比上涨，到11月只有43个城市仍为上涨。(1)价格：9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房2011年市场分析由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。具体来看，各城市表现不同，杭州、苏州、成都对市场反应较为敏感，在5、6月份已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海8月开始降价；而广州、北京、上海、天津直到10月环比才开始下降，价格调整幅度不大。(1)价格：9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房2011年市场分析全国商品房销售面积增速低于去年，住宅销售面积增速与去年基本持平。1-11月，全国商品房销售面积达到8.96亿㎡，同比增长8.5%，增幅较去年全年下降1.6%。其中，住宅销售面积为7.96亿㎡，同比增长7.5%，增幅较去年全年缩小0.5%。四季度，商品房单月销售面积同比增速有所下降。10-11月，全国商品房单月销售面积分别同比下降9.4%和1.3%，是去年9月以来首次出现连续两个月同比下降。需求：商品房销售依然增长，但增速略低于去年，住宅销售增速与去年基本持平第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房全国全国房地产开发投资额及住宅开发投资额增长速度有所下降，但仍高于近5年复合增长率，住宅开发投资增速高于全行业开发投资增速。1-11月，全国房地产开发投资达到5.55万亿元，同比增长29.9%，增幅较去年同期下降6.6%，但仍高于近5年复合增长率24.9%。其中，住宅开发投资额为3.99万亿元，同比增长32.8%，增幅较去年同期下降1.4%。2011年市场分析供应：房地产开发投资增速高位回落，新开工年均水平增速明显下降但仍接近今年第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房房屋新开工面积同比增长速度比去年大幅下降，但仍接近年复合增长率，住宅新开工面积同比增速低于商品房。1-11月，全国新开工面积达到17.5亿㎡，同比增长20.5%，增幅较去年同期下降28.2%，但仍接近年复合增长率19.2%持平。其中，住宅新开工面积为13.5亿㎡，同比增长17.6%，增幅较去年同期下降28.6%。2011年市场分析供应：房地产开发投资增速高位回落，新开工年均水平增速明显下降但仍接近今年第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析新房2011年市场分析二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房9-11月，重点城市二手房价格平均环比跌幅持续扩大，调控效果逐渐显现。1-11月主要城市二手房价格平均涨幅缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大至11月的1.8%。11-11月，11个重点城市价格指数平均累计涨幅仅为5.1%，而2010年同期累计上涨26.9%，2009年1-11月为20.2%，2008年同期下降9.4%。第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析二手房1-11月，主要城市二手房成交量明显低于去年同期，下半年下行趋势更为明显。1-11月，北京等重点城市二手房共成交44.1万套，较去年同期下降34%，但依然高于2008年33万套。同比来看，8-11月同比降幅均在40%以上，且涨幅呈逐渐扩大趋势，从8月的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅达到57.7%。2011年市场分析二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析二手房2011年市场分析土地：出让总量略有增长，出让总金额基本持平，但住宅用地量持续下降第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析土地2011年市场分析住宅用地楼面均价持续低于去年同期。1-11月，全国133个城市住宅用地平均楼面地价1462元/㎡，同比下降9.9%。溢价持续下行，10月跌破3%，创历史新低。1-11月，全国133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19%，比2009年同期下降35%。10大城市住宅用地住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显。1-11月10大城市住宅用地成交平均溢价率为11.9%，略低于全国水平，比去年全年下降33%。各城市溢价率相比去年均下降，其中广州下降77%，降幅最大。(1)土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位。第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析土地土地总成交面积保持增长。1-11月，全国133个城市招拍卖挂市场总共成交各类土地9.7亿㎡，同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅继续扩大。1-11月，全国133个城市住宅用地共成交3.4亿㎡，同比下降11%，而同期协商办用地、工业用地则分别增长18、3%、40.6%。10大城市住宅用地成交面积降幅大于全国水平，天津、武汉、杭州等2线城市降幅最大。1-11月，10大城市住宅用地成交面积达6332万㎡（占全国18.9%），同比下降23.5%，降幅大于全国12.5%，其中10-11月降幅达36.5%。(2)土地成交：出让总量仍有增长，但住宅用地下降，10大城市降幅尤为显著。2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析土地土地总推出面积仍高于去年。1-11月，全国133个城市共推出土地面积12.1亿㎡，同比增长9.2%，延续了2010年以来持续增长的态势。10月起土地推出总量开始下降，10-11月推出土地总面积分别为1亿㎡、1.2㎡，同比分别下降7%和10.8%。住宅用地推出面积明显，同比1-11月计划完成率仅五成左右。1-11月，共推出住宅用地4.3亿㎡，同比下降9.8%，而协商用地、工业用地分别增长12.4%、25。4%。前11个月有7个月住宅用地成交面积同比下降，而其他类型用地数月为增长。2011年国土资源部公布的土地供应计划高达21.8万公顷，预计全年计划完成率仅六成左右。(3)土地供应：住宅用地推出面积下降，1-11月计划完成率仅在50%左右。2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析土地各类土地总出让金小幅下降。1-11月，133个城市土地招拍挂总出让金达1.7万亿元，同比小幅下降1.8%。仅住宅用地土地出让金下降且降幅较大。1-11月，住宅用地出让金总额为1.1万亿元，同比下降15.4%，而其他各类用地皆同比增长。上半年住宅用地土地出让金与去年同期基本持平（微幅0.8%），但下半年同比降幅29.1%。同期，住宅用地出让金为67%，比去年同期下降了10%，7-11月，住宅土地出让金进一步降至64%，比上半年下降5%，比去年同期下降13%。(4)土地出让金：总土地出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著。2011年市场分析第一部分市场分析1.房地产市场分析1＞经济格局2＞房地产市场分析土地(1)销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年明显多数品牌房企销售额同比任然怎张。1-11月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有所上升，平均增幅为16%。其中恒大增