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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。近期地产新政对未来房地产市场的影响分析同致行(中国)顾问部厦门同致行物业顾问有限公司11/11/2010呈:中骏置业特别声明：本研究报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳市同致行物业有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。一、限购令新政的影响分析二、加息新政对房地产影响分析三、十二五规划对未来地产影响分析四、新政下为什么要在厦门买豪宅报告目录限购令出台的限购令出台的88大背景大背景11、金融危机后的救市，导致流动性过剩，通货膨胀日益严重，推高持有类资产价格上涨，是09年来楼价上涨的根本原因流动性过剩通货膨胀可持有资产价格上涨09楼市反弹新国十条9.29新政限购令宏观背景行业背景4万亿救市CPI持续升高黄金、白银、大蒜、绿豆。•严格问责、约谈•最低首付三成•调整税收优惠•应该限购套数•建立考核问责机制•首套可二成•二套五成1.1倍利率•可以限购套数•首付二成，利率7折•商品房销售面积涨42.1%•商品房销售金额涨77%•商品房销售均价涨23.2%地方执行不力楼市量价齐升救市楼市愈调愈涨政府信心临危数据来源：同致行数据平台2、货币供应量的高速增长，远大于GDP和CPI增长，造成市场流动性逐年快速增长按公式（n=1…….12）粗略演算得到，12年来：1)1(1nniM2增长556.43%GDP增长198.99%CPI增长17.38%流动性过剩注：M2为广义货币量2009年底外汇占款约占M2的1/4，即使剔除外汇占款的影响，货币供应量12年来的增速仍是GDP两倍多。数据来源：同致行数据平台3、高速增长的流动性除部分改善居民生活外，更多的涌向众多的可持有资产市场，导致资产价格快速上涨，从而带来通货膨胀预期M：货币供应量；V：货币流通速度；P：平均价格水平；T：商品和服务的交易量；S：资产对货币的需要MV=PT+SM2大幅增长CPI小幅增长S大幅增长费雪等式资产量价齐升房产、黄金、白银等可持有资产价格快速上涨若V不变或加快MV大幅增长T值随收入增长有限PT小幅增长4、通货膨胀预期的产生，推高商品和资产的价格，楼市受其影响明显数据来源：同致行数据平台通过比较中行、建行及工行在历年个人住房贷款余额占个人消费性贷款的比例发现，这一比例大概介于70%-80%之间。据此，我们以75%的比例来计算各年全国个人住房贷款总额，从而粗略推导出2007-2009年个人住房贷款占商品房销售额之比。5、通货膨胀预期在楼市的体现，就是导致各地房价的大幅上扬；6、楼市价格的快速上涨受到年初国十条的调整，各大城市房价在出现短暂的较大幅度下降后，成交价格又开始稳步回升,从而也招致了9.29新政及限购令强有力调控；7、限购城市：可售房源数量不足也是调控加强和出台限购令的重要原因，抑需求是目前政府遏制房价过快上涨最有效的措施；8、非限购城市：在国十条后，成交量虽有起落但走势整体平缓；同致行（中国）研究认为：各地频出的限购令是为解决流动性对楼市带来的冲击，及其对民生和社会和谐的影响。所以从流动性这个角度来看，限购令的出台注定只能是暂时的，因为它只是解决流动性过剩的“楼市办法”，是“头痛医头，脚痛医脚”的无奈，并不能从根本上改观流动性过剩问题，这或许是央行时隔30个月后重启加息的重要原因。限购令的影响分析限购令的影响分析29.29新政后，各地纷纷跟进出台限购政策*温州的限购令自6月10日起，至12月31日止，其它城市多是即时生效。数据来源：同致行数据平台限购城市：限购令的出台令到相应城市成交量应声而跌，抑需求之效果可谓立竿见影限购令限购令限购令限购令限购令限购令限购令限购令较四月减66%较39周减75%较39周减39%较39周减12%数据来源：同致行数据平台非限购城市：9.29政策出台首周成交面积有所下滑，目前重新回暖价格处于小幅波动中东莞佛山成都长沙数据来源：同致行数据平台限购令的出台，会加速楼市成交量二次触底的到来量跌价稳观望阶段量跌价稳观望阶段量升价稳促销阶段量升价稳促销阶段量价齐跌降价阶段量价齐跌降价阶段量升价跌局部回暖量升价跌局部回暖量价齐升全面回暖量价齐升全面回暖量首次触底量首次触底量长期处于低位开发商降价回款量长期处于低位开发商降价回款市场看空者继续观望市场看空者继续观望价格下降到部分客户的预期成交量回暖价格下降到部分客户的预期成交量回暖成交量快速回升价格上涨成交量快速回升价格上涨量二次触底量二次触底价格触底价格触底新政出台，市场观望成交量急剧下跌新政出台，市场观望成交量急剧下跌价格小幅波动保持坚挺态势价格小幅波动保持坚挺态势2010.42010.6受促销刺激，需求小幅释放受促销刺激，需求小幅释放部分城市二次触底的成交量可能略高于首次触底，如虚线所示局部促销局部促销全面促销全面促销局部降价局部降价全面降价全面降价2010.9政策加码政策加码同致行（中国）研究认为：限购令的威力在短期内非常显著，但在长期来看倒是未必，北京楼市的反弹就是最好的例证。虽然很多城市的限购令没有截止期限，但楼市供需缺口的长期存在，无法在短期内扭转，这样将导致刚需在短期内快速积聚，积压越长，未来反弹的冲量越大，所以限购令从楼市本身的角度来看，难以持久。在限购令出台后，央行依然加息，不惜对楼市带来叠加效应，可见中央对楼市调控的决心之大，足见此次调控之长期性。目前房价上涨过快城市基本都出台了限购令，其它城市受限购令的短期性及加息影响下，再出台限购令的可能性已然不大。将来若要让地方撤限购令，需要满足两个条件：1、通膨得到有效控制，2、楼市成交的量价走势平稳。一、限购令新政的影响分析二、加息新政对房地产影响分析三、十二五规划对未来地产影响分析四、新政下为什么要在厦门买豪宅报告目录本次加息的背景本次加息的背景1加息的作用诠释•央行的货币政策操作工具，主要包括法定存款准备金率、存贷款利率和公开市场操作。•加息，即通过利率手段影响资金借贷成本、调节市场中的货币供应量。在欧美等发达国家经济，利率是调控经济的重要货币政策工具。由于我国经济对利率具有较大的弹性，因此加息对各行业的影响也比较复杂。•改变当前的负利率局面•应对货币供应增速过快•应对价格上行压力包括资产和消费品价格•稳定市场的通胀预期目的影响股市物价楼市利率与通货膨胀的关系实际利率＝名义利率－预期通货膨胀率是实际利率而不是名义利率影响着对商品和服务的总需求。•实际利率为指在物价不变，且货币购买力不变的情况下的利率；或者是指当物价有变化，扣除通货膨胀补偿以后的利息率；•名义利率是没有根据通货膨胀校正的利率，是银行所支付的利率。•当通货膨胀为0时，名义利率等于实际利率；当物价不断上涨时，名义利率比实际利率高。名义利率在通货膨胀预期背景下：不变实际利率甚至为负造成的结果：企业投资扩张、带动生产资料和物价上涨；居民超前支出、过度消费，储蓄下降，投资股市、楼市带动资产价格上涨。名义利率实际利率企业因贷款成本上升、投资减少、生产资料价格回落；居民因存款利息上升，一部分资金从股市、楼市回流银行或不变流动性收缩，通胀率下降，物价回落随着CPI呈持续上升态势，加息预期进一步加大加息的首要目的是抑通胀，因而走势与CPI保持高度一致，上一次加息时CPI是连续四个月超过5％加息的首要目的是抑通胀，因而走势与CPI保持高度一致，上一次加息时CPI是连续四个月超过5％名义利率与CPI之间的差距越来越明显名义利率与CPI之间的差距越来越明显数据来源：国家统计局、中国人民银行利率、CPI、GDP关系图加息的背景解读数据来源：国家统计局、中国人民银行人民币升值预期当前面临的问题：•热钱流入规模加大•出口企业面临生存问题•…本次加息的两大经济背景通胀预期当前面临的问题：•消费品价格持续上涨•资产价格居高不下•…当前国内面临巨大的人民币升值压力，急需放缓节奏以避免经济出现大起大落人民币升值预期使热钱加快流入：2010年7、8、9月新增外汇占款分别为1709.51、2430、2896亿元。背景：今年6月19日进一步推进人民币汇率形成机制改革的政策，强化了人民币升值预期发达经济体推行宽松的货币政策，吸引国际热钱流入。背景：美元贬值预期人民币升值已事关国内物价稳定、大量企业的生死存亡和就业问题。当前人民币面临空前的升值压力人民币升值幅度已达到出口企业能承受的极限。背景：目前已升值2.8%，已临近大部分企业3%的利润率水平加息有助于缓解人民币延续升值预期加息和人民币升值对国内经济都具有紧缩作用，加息以后，为避免两种政策对经济造成的叠加效应，因此，会相对缓解人民币延续升值的预期;长期来看，加息有助于抑制通货膨胀、资产泡沫，从而减少了热钱炒作、获利空间，因此，进入国内的热钱规模下降，更有利于控制通胀。通货膨胀的衡量通货膨胀：大多数物品的价格上升；通货膨胀率，即价格水平上升的比率。通货膨胀物价指数衡量指标根据不同物品组合消费物价指数生产物价指数我国CPI统计中各类别的权重确定：根据抽样选出近13万户城乡居民家庭的消费习惯，在8大类中确定262个基本分类，并选出600种左右具体商品和服务，进行经常性的定期调查。我国CPI统计中包括8大类商品：食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品和维修、医疗保健、交通通讯、娱乐教育、居住。其中，食品类占比约为32%，居住类占比为14.69%。我国也称为工业品出厂价格指数，它可以反映不久的将来消费物价指数的变动趋势。通货膨胀的起因货币供应货币需求货币供应货币需求超额的货币供应超额的货币供应››内生型通货膨胀内生型通货膨胀国际贸易中国外商品或生产要素价格上涨国际贸易中国外商品或生产要素价格上涨外部价格上涨推动国内生产成本上升外部价格上涨推动国内生产成本上升输入型通货膨胀输入型通货膨胀+两种因素叠加，进一步推高通胀两种因素叠加，进一步推高通胀进口价格指数上涨PPI上涨CPI上涨CPI上涨•内生型的通货膨胀主要通过调整货币供给、信贷投放来控制；•输入型通货膨胀主要受外部因素的影响，存在较大的管理难度；•2010年9月份，国际市场上棉花、大豆、工业金属、贵金属、能源分别上涨了20.5%、14.3%、9.8%、9%和7.9%；10月26日零时起，国内汽、柴油价每吨提高230元、220元。国际原料价格上涨对国内通胀起到了助推作用。通货膨胀对经济的危害通货膨胀的影响整体经济资源配置现金持有者债权人纳税人•通胀影响每一个人，通常使一些个人或集体成为受害者。因为通胀带来的风险、不确定性，治理通货膨胀成为政府理所当然的义务。消费者物价指数呈现持续上升态势，控制通胀预期的重要性提升上一轮加息周期2010年09月物价上涨生活压力增大加息可通过收紧流动性，减少流通中的货币、达到控制物价上涨的效果。数据来源：中财网房价持续高位、加上负利率的刺激，大量资金涌入楼市，使楼市高烧难退2010年1-9月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数变动情况房价上涨，保值增值资金流入楼市实际利率为负、钱存银行越来越不值钱9095100105110115120201001201002201003201004201005201006201007201008201009同比涨幅环比涨幅加息可增加增加购房成本，从而减少投资和投机等购房需求，使房价上涨的势头有所抑制。数据来源：国家统计局流动性过剩推动了新一轮的股市上涨行情，成交活跃成交活跃这一轮上涨行情发生在信贷投放快速扩张的时期，股市上涨的背后是过量的货币供应图上证指数月k线图股市上涨-食品等与居民生活息息相关的物价上涨，生活成本负担加重-流动性过剩、物价上涨预期增强资金推动型的通胀预期加强，加息的有效性在于通过收紧流动性、控制通胀房价处于高位消费品价格上涨-负利率使保证增值型需求进入楼市-房价居高难下-股市交投活跃-流动性过剩推动行情上涨今年以来政府通过公开市场操作、多次调高存款准备金率等手段，收缩流动性，有关加息的预期由来已久央行宣