合富辉煌_伟腾_广州天河核心区项目市场调研提案_184页

伟腾地产天河核心区项目提案-1-PART1项目概况区域概况产品概况4区位概况（一）北项目概况琶洲会展经济圈CBD中央商务圈CLD居住核心圈天河教育核心圈IT科技核心圈5区位概况（二）居住区居住区、军区软件园区、居住区居住区暨南大学珠江新城华南师范大学北项目概况黄埔大道中山大道华南快速干线区域概况产品概况7产品概况（一）规划：三栋20层建筑，3梯16或17户；1）住宅：总建32964㎡，约850户2）商业：总建9328㎡3）地上共20层负3、负2层为车场；负1层至2层为商业，3层架空；4－20层为住宅。项目概况小型项目，规模不占优势一栋户型户数面积M²所占比例单间1127.7－35.9664.7％二房二厅561.03－73.0629.4％三房二厅1101.645.9％合计17776.22100％二栋户型户数面积M²所占比例单间1027.57－34.8858.8％二房二厅761.03－72.5841.2％合计17772.85100％户型户数面积M²所占比例单间1029.68－39.4162.5％二房二厅459.82－70.2225％三房二厅2102.50－105.0512.5％合计16805.42100％三栋项目概况小户型为绝对主力，是项目经营切入点8产品概况（二）9东西走向，西向单元较多各层户数较多，居住舒适度不高户型紧凑实用，实用率较高项目概况标准层平面图北产品概况（三）过渡型产品，入市门槛相对较低10PART2市场调研广州市2008年楼市展望天河区房地产市场具参考价值个盘12经济环境政策调控方向市场供应市场需求价格走势广州市2008年楼市展望132008年经济总体展望2008年宏观经济向好趋势不会改变，中国社科院日前发布蓝皮书预测：明年全国经济增长11%，CPI上升4%。今年全社会固定资产投资增速可能会略微减慢，但仍明显高于经济增速和消费增速。2008年楼市展望经济环境14市场对住房的刚性需求仍然巨大1993－2006年，广州户籍人口以10万/年的速度增加。按2006年市人均居住面积19.44M²计算，每年新增住宅需求面积光满足新增户籍人口就需要194.4万M²；此外，广州的高速经济发展吸引了大量的外来劳动力。据有关部门统计，2006年末全市外来暂住人口约为391万人；广州市家庭结构也有减小的趋势，从2004年以来广州市户均人口的下降也带动了住房的刚性需求的增长。人口增长及家庭结构小型化新增对住房需求历年广州市户籍人口增长情况5005506006507007508009394959697989900010203040506年万人合富辉煌集团市场研究部广州市户均人口变化3.13.153.23.253.33.353.43.453.59394959697989900010203040506年合富辉煌集团市场研究部2008年楼市展望经济环境152010年亚运会为广州房地产业带来更多机遇亚运，对房地产业的影响是巨大的;亚运概念，将会是广州楼市一个全新的未来。2008，北京2009，上海2010，广州“奥运概念”“世博会概念”“亚运概念”2008年楼市展望经济环境16经济环境政策调控方向市场供应市场需求价格走势广州市2008年楼市展望17货币政策从紧发出行业紧缩信号从07年底中央经济工作会议上可以预见，08年将是近几年来宏观调控最严厉的一年。2007年，银监会通过窗口指导，要求各商业银行将当年全年的贷款总额控制在10月31日的水平，也就是说11、12月新增贷款呈现零增长。坊间盛传，银监会将把2008年全年信贷增幅控制在13%以内，比2007年15%调控目标还要低。同时可能对贷款季度设限，各银行明年每季度的贷款规模都不得突破限额，否则将受到处罚。2008年银行贷款趋紧张2008年楼市展望政策调控方向18中央政府对房地产市场的调控会继续加强2008年楼市展望2008年宏观调控的首要任务：防过热、防通胀、重民生。防过热、防通胀重民生实行稳健的财政政策和从紧的货币政策紧缩信贷增长量持续加息加大汇率的波动幅度其它一些手段，如：公开市场操作等控制物价上涨解决人民住房等问题走“双轨制”，加大保障性住房供应，用政策引导住房供应结构向社会阶层结构对应：少部分富人购买商品房中产阶级购买限价房等政府有一定补贴的住房低收入阶层面向廉租房等政府完全保障性住房。政策调控方向19经济层面政策层面供应层面需求层面价格层面广州市2008年楼市展望20土地市场——2008年土地供应以外围为主供应量充足▪政府加紧土地储备，预计2008年土地供应总量可维持2007年的充足水平；▪加大闲置土地回收—再投放力度，尤其缓解老城区供求矛盾。供应结构以外围为主▪番禺、花都、萝岗、南沙及白云北部、金沙洲的供应比重加大。2008年楼市展望供应层面21商品住宅市场——2008年商品住宅供应呈增长趋势2008年广州商品住宅新增供应呈增长趋势：据不完全估计：2008年广州市中心六区新增供应约4万套，约420万M²；相比2007年有一定幅度的增加；全市十区新增供应约6.5万套，约700万M²；相比2007年呈增加趋势；2008年新增供应大幅增加的区域主要有：白云区、原荔湾区、萝岗区；供应量萎缩的区域有：越秀区、黄埔区及花都区；其他区域：天河区、海珠区、番禺区及南沙区的供应与2007年变化不大。2008年楼市展望2008年广州市新增供应商品住宅区域分布天河区20%海珠区13%白云区19%花都区11%南沙区4%萝岗区7%番禺区17%越秀区2%黄埔区1%荔湾区6%合富辉煌集团市场研究部供应层面22商品住宅供应——90/70产品面积比上升至50%“90/70”产品供应进一步增多，预计2008年全市“90/70”产品面积占比达到50%。预计2008年，随着“90/70”政策的逐步落实，市场供应面积占比将上升至50%；产品同质化趋势更为明显。2008年楼市展望近年商住用地成交情况（单位：万平方米）12612241452519344527725347701002003004005002002年2003年2004年2005年2006年2007年占地面积总建面积限户型用地占限户型用占54%0100200300400500占地面积总建面积合富辉煌集团市场研究部限户型用地占64％供应层面23商品住宅供应——预计明年有7000套限价房上市限价房的上市对稳定楼价起到积极的作用2008年楼市展望2008年17006500保利房地产(集团)股份有限公司80759保利西子湾2008年32004000广东龙光(集团)有限公司142031广州开发区广汕公路以南、开创大道以东（KXC-H4）2008年20006000深圳市万科房地产有限公司和CARRINGTONCAPITALLIMITED88105广州开发区广汕公路以南、开创大道以东(KXC-H３)2008年6150中海地产49028白云区金沙洲B3737F01B3737F032009年20006375中海地产78225白云区金沙洲B3735F012009年22006050富力地产股份有限公司/深圳市鼎力创业109305白云区金沙洲B3734F(01/02/04)2009年30212800广州风神汽车房地产开发有限公司255809花都新华镇风神大道北2009年耀发投资103825番禺区中心城区南区规划滨江大道南区地块4-3地块2009年2800广东亨利房地产开发有限公司57059花都区107国道D地块2009年7005500元宏康地产14304开发区东区(NP-F3-6)上市时间套数限价情况(元/M2)用地单位用地(M2)地块名称2008年17006500保利房地产(集团)股份有限公司80759保利西子湾2008年32004000广东龙光(集团)有限公司142031广州开发区广汕公路以南、开创大道以东（KXC-H4）2008年20006000深圳市万科房地产有限公司和CARRINGTONCAPITALLIMITED88105广州开发区广汕公路以南、开创大道以东(KXC-H３)2008年6150中海地产49028白云区金沙洲B3737F01B3737F032009年20006375中海地产78225白云区金沙洲B3735F012009年22006050富力地产股份有限公司/深圳市鼎力创业109305白云区金沙洲B3734F(01/02/04)2009年30212800广州风神汽车房地产开发有限公司2558092009年按同地区市场价70％103825-2009年2800按同地区市场价70％广东亨利房地产开发有2009年7005500元宏康地产14304开发区东区(NP-F3-6)上市时间套数限价情况(元/M2)用地单位用地(M2)地块名称供应层面24广州08年楼市展望经济层面政策层面供应层面需求层面价格层面广州市2008年楼市展望25发展商——重资本，更重客户需求2008年大批粤系房企轮侯香港上市，在中国货币政策从紧的大背景下，上市融资已成为房地产企业实现长远发展战略的关键一步。方圆地产、龙光地产、恒大地产、时代地产、珠江地产、珠光集团、昌盛集团、光大地产、宏宇集团、鹏润地产等更多房地产企业计划2008年上市。2008年楼市展望需求层面26发展商——重资本，更重客户需求房贷新政下消费者日趋理性；住房供应实行双轨制，随着限价房的逐步上市供应，势必令到需求进一步分化。发展商必须重新回到关注客户需求。2008年楼市展望需求层面27预计全年商品住宅成交量仍呈下降趋势成交波动大：近一年以来每月住宅成交量波动大，显示市场较为敏感，发展商推货节奏和买家置业心态起伏变化大；成交呈下降趋势：从成交量的12月均线可以看到，近1年以来成交量呈下降趋势。由于价格已经去到高位，加上银根收缩，一定数量的市场需求已经受到抑制，但预计08供应量增加，开发商下调价格情况下，成交量会有一定的回升。2008年楼市展望2007广州市商品住宅月度成交量走势图0204060801001201401601357911135791113579111357911135791113579111357911万平方米每月成交面积12天移动平均(每月成交面积)2001年2007年需求层面28广州08年楼市展望经济层面政策层面供应层面需求层面价格层面广州市2008年楼市展望29影响房价的关键因素2008年楼市展望n发展商对房价预期看跌n消费者对房价预期看跌n需求n市场环境n政策因素n成本n供应n结构n2008年房价n“90/70”产品供应增加n限价房推出市场n宏观经济向好趋势不变n防过热、防通胀、重民生n从紧的货币政策n土地成交价格回归理性n项目土地成本呈上升趋势n供应增加n对房价产生正面影响n对高房价产生抑制作用n房价回调至合理水平的支撑点n对高房价有抑制作用n起到平抑房价的作用n透支价值的房价回调价格层面302008年房价运行轨迹预测从趋势线看，2007年末楼价全年和半年的均线分别约为8500和9500元/M²，预计2008年楼价可能跌穿07年底的半年价，但在全年均价附近将有支撑。另外，2008年将有较大量的限价房上市，一定程度上拉低全市均价水平。由于市场预期变得更为理性，预计全年价格以8500元/M²为中轴，呈窄幅波动。8500中轴2008年楼市展望广州市每月商品住宅成交均价走势图50005500600065007000750080008500900095001000010500110001150012000123456789101112123456789101112123456元/平方米住宅成交均价12天移动平均(住宅成交均价)6天移动平均(住宅成交均价)合富辉煌集团市场研究部价格层面广州市2008年楼市展望天河区房地产市场具参考价值个盘“供不应求”格局越趋明显2007年1－11月成交153.18万M²，虽然同比减少9.6％，但依然以20％的市场份额位居全市榜首。去年1－11月住宅供