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用心，创造价值Creatingvaluebyhearts中国地产实践家中国策划代理五十强深圳市十大品牌中介谨呈：郑州清华园房地产2011-3-32010郑州别墅市场简报版权声明：本项目是郑州清华园房地产开发有限公司与深圳市众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告严格保密5郑州市房地产市场分析郑州市房地产市场分析郑州市别墅市场分析郑州市别墅市场分析近期宏观调控政策分析近期宏观调控政策分析本报告严格保密62010年郑州市房地产市场数据分析郑州市1-12月批准预售情况——–郑州市市区商品房累计批准预售面积1043.56万平方米，较去年同期上涨了40.69%；–商品住宅累计批准预售面积836.56万平方米，较去年同期上涨了29.98%；非住宅累计批准预售面积207万平方米，较去年同期上涨了110.92%。2010年1-12月商品房/住宅批准预售面积情况050100150单位：万平方米商品房125.438.1446.9679.3790.987.55107.4109.755.89167.272.9786.65100.9住宅111.936.1528.9865.5769.4461.1389.3497.0243.7132.354.0666.692.272009.12月2010.1月2010.2月2010.3月2010.4月2010.5月2010.6月2010.7月2010.8月2010.9月2010.10月2010.11月2010.12月本报告严格保密72010年郑州市累计销售面积–郑州市市区商品房累计销售113735套（间），较去年同期下降了7.17%；商品房销售累计面积1151.06万平方米，较去年同期下降了0.87%；–郑州市市区商品住宅累计销售101957套（间），较去年同期下降了9.02%；商品住宅累计销售面积969.91万平方米，较去年同期下降2.87%；2010年1-12月商品房/住宅销售面积情况050100150200单位：万平方米商品房165.3116.154.32100.8106.273.0475.5199.45114.394.2490.5496.16130.4住宅152.299.8646.3792.1488.7955.9559.2981.5196.1480.3379.6177.82112.12009.12月2010.1月2010.2月2010.3月2010.4月2010.5月2010.6月2010.7月2010.8月2010.9月2010.10月2010.11月2010.12月本报告严格保密82010年郑州市累计销售价格–郑州市市区商品房累计销售均价为6138元/平方米，较去年同期上涨了25.01%。–郑州市市区商品住宅累计销售均价为5536元/平方米，较去年同期上涨了20.87%。2010年1-12月商品房/住宅价格走势情况40004500500055006000650070007500单位：元/平方米商品房4936525956185059540758536371602562116602588973347025住宅45454862523448535009550654195318554859625357617663322009.122010.1月2010.2月2010.3月2010.4月2010.5月2010.6月2010.7月2010.8月2010.9月2010.102010.112010.12本报告严格保密9各类物业全年累计销售情况物业类别成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交套数成交均价办公778959518666仓储111955782车库127243574多层538266106465高层470810875725807经济适用房156360492388商业8783465910469本报告严格保密商品房历年成交价格走势2010年郑州市商品房成交均价为6138元/㎡，同比上涨25%。从价格走势看，近年来郑州市商品房成交均价呈现了快速的上涨趋势，在2010年突破6000元/㎡的价格大关，达到了一个新的水平线。数据来源：郑州市房管局2006年2007年2008年2009年2010年均价3232392644724920613801000200030004000500060007000元/㎡2006-2010年郑州市商品房成交价格走势图本报告严格保密商品房历年月度成交价格走势2010年，商品房的月度成交价格上涨较快，12月比1月的价格增长绝对值为1771元/㎡。其中11月份的价格达到历史新高的7355元/㎡，虽12月份的价格有所下降，但仍旧保持在7000元/㎡以上的高位运行。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年5262562251055411586563796032621566036641735570332009年4264447544654752504651514967500449475076539049382008年44404390476841534236489843164233459748014366457330003500400045005000550060006500700075008000元/㎡2008-2010年郑州市商品房月度成交价格走势图本报告严格保密2006年2007年2008年2009年2010年均价297435523988458055360100020003000400050006000元/㎡2006-2010年郑州市商品住宅成交价格走势图2010年郑州市商品房住宅成交均价为5536元/㎡，同比上涨20.87%，保持了快速上涨的势头，主要是受市场供不应求及良好市场预期的影响。数据来源：郑州市房管局商品住宅历年成交价格走势本报告严格保密2010年郑州市商品住宅成交均价整体上涨趋势明显，下半年增长速度较上半年明显放大。第一季度和第二季度受市场宏观调控制的影响，价格有一定程度的波动；从7月份起，价格保持一直上扬的走势。数据来源：郑州市房管局商品住宅历年月度成交价格走势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年4862523448535009550654195318554859626072617663322009年3908435542704425477346524663464346024803485045452008年3771382340443797390543863802408239153901407041752500300035004000450050005500600065007000元/㎡2008-2010年郑州市商品住宅月度成交价格走势图本报告严格保密14郑州市房地产市场分析郑州市房地产市场分析郑州市别墅市场分郑州市别墅市场分析析近期宏观调控政策分析近期宏观调控政策分析本报告严格保密2005-2009年低密度物业销售量在全市的比例连年下降，至2009年该比重已降至10%以下，低密度物业已经彻底的转变为高端产品。启示——受土地和价格的限制，低密度物业年成交量占比情况逐年快速下滑。2005年时，低密度住宅尚占据市场半壁江山，2009年比例已经下滑至9.5%，低密度物业客群已经转向高端消费群体。48.9%43.4%28.1%22.4%9.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%2005200620072008200905-09年低密度住宅占住宅总量百分比情况2005～2009年低密度物业供应比例本报告严格保密050000100000150000200000250000300000350000成交面积125380.83122202.46158449.2581747.02300229.5487319.937517020032004200520062007200820092007年是历年别墅成交面积的顶峰，自2008年经济危机开始，成交量大幅下降，每年不到07年成交量的1/3。2003～2009年别墅类产品成交面积本报告严格保密2003～2009年别墅类产品成交套数0100200300400500600700800成交套数4984996954177283002602003200420052006200720082009自2005年以后（2007年除外），别墅类产品的成交套数呈逐年下滑的态势，此现象与近几年别墅类产品的供应量减少有一定关系。本报告严格保密2006-2009年别墅类产品成交面积区间分析020000400006000080000100000120000200638950150811187778662155432997551320078934632366264738660102934463012507668120084154195422718111353108294301566342972009111011727310340670362657248139082332200㎡以下200-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400-450㎡450-500㎡500㎡以上本报告严格保密0501001502002503002006262674524610212007502702181152711271020085877382017173032009587738201717303200㎡以下200-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400-450㎡450-500㎡500㎡以上别墅类产品的产品诉求主要以经济型产品为主，面积区间主要在200～350平米之间，超过350平方米的别墅成交急速萎缩。这其中尤以200～300平方米之间的经济型别墅（联排、叠加）最受欢迎，超过350平方米的别墅以独栋别墅为主。2006-2009年别墅类产品成交套数区间分析本报告严格保密2006～2009年成交别墅总价面积分析010000200003000040000500006000070000200651579.6715848.587698.885020.442560.32896.271635.9589200761884.4847482.3219237.5310941.1321529.9621223.9112842.4912447.12200826002.599094.714060.064645.1710116.337997.9411414.5513888.5820099761184448636478373073446894313850100万以内100-150万150-200万200-250万250-300万300-350万350-400万400万以上本报告严格保密2006～2009年成交别墅总价套数分析05010015020025030035020063135428185231200726118162377058322720081143313163522333420094582311722102132100万以内100-150万150-200万200-250万250-300万300-350万350-400万400万以上本报告严格保密别墅类产品总价随房价的上涨呈逐年上涨的势头，并且从市场调研情况来看，别墅类产品均价上涨速度快于主流住宅产品，150万以内别墅类产品在2007年之前是市场的主流产品，2008年以来别墅类产品总价向150～250万之间过渡，20010年郑州代表性别墅项目成交总价已经冲到200～450万之间，但主流经济型别墅总价仍然在200～300万之间。郑州别墅类产品成在2006年之前呈现缓慢增长的态势，年成交面积一直在12～16万平方米之间，占年度住宅市场份额的3%左右，成交套数一直在500套左右，2007年是别墅类产品销售最好的一年，但市场分额却没有增长，因为那是别墅最后一波行情，特别是郑东新区，如:联盟新城、中凯铂宫