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2011年4月长沙房地产市场月报合富辉煌房地产（湖南）市场研究部2011年5月6日目录一、房地产政策与法规..............................................................................................2二、全国及重点城市房地产重要动态..................................................................................5三、长沙房地产重要动态............................................................................................9四、长沙城市建设与规划发展情况...................................................................................13五、土地市场.....................................................................................................21六、报广投放.....................................................................................................231、费用分析........................................................................................错误!未定义书签。2、分类统计........................................................................................错误!未定义书签。七、长沙市楼市动态...............................................................................................251、2011年4月份交易行情...........................................................................................252、重点项目开盘与推货楼盘情况.....................................................................................333、重要营销活动情况...............................................................................................434、4月份认筹优惠活动楼盘情况......................................................................................455、各板块典型项目动态.............................................................................................496、各区域报建未售楼盘统计.........................................................................................547、重点楼盘个案...................................................................................................55八、本月楼市小结：...............................................................................................95一、房地产政策与法规政策/文件名称颁布时间实施时间发布部门核心内容市场影响规范城乡建设用地严禁强迫农民上楼4月2日4月2日国务院规范城乡建设用地增减挂钩试点，严禁在试点之外，以各种名义开展城乡建设用地调整使用；要建立完善增减挂钩试点项目区和农村土地整治项目在线备案制度，对增减挂钩试点和农村土地整治项目的实施情况，实行网络直报备案，并及时向社会公示。同时强调，严禁在农村地区盲目建高楼、强迫农民住高楼。切实保障农民利益，促进民生。央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25%4月5日4月6日央行央行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。近期市场上一直存在清明节前后将再次加息的预期，因此此次加息来的并不是很突然。虽然宏观经济环境的通胀预期是引起此次加息的主要原因，但是加息这项措施对于楼市的影响也将比以往更为明显。关于调整住房公积金存贷款利率的通知4月6日4月6日住建部从2011年4月6日起，调整住房公积金存的贷款利率。具体调整如下：一、上调个人的住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%。二、上调个人的住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上公积金贷款利率上调后，会增加公积金房贷客户的压力，但影响有限。调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。三、开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。禁止外商投资别墅4月8日4月8日国土资源部本月初，国务院法制办发布了新修订的《外商投资产业指导目录（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）。在禁止外商投资的项目中，新增“别墅的建设、经营”一项，原先则属于“限制外商投资”类别。地产人士表示，新政的出台旨在抑制外资在国内的房地产投资热。抑制外资在国内的房地产投资热。限房价竞地价4月15日4月15日国土资源厅记者日前从国土资源厅获悉，国土资源部今年积极探索的“限房价竞地价”土地出让制度，在湖南正在试点新模式。售价提前确定意味着开发速度的加快和资金的快速回笼、提高盈利水平，在调控背景下或是良好的生存之道。央行决定21日第四次上调存款准备金率4月17日4月21日中国人民银行从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。进一步收缩银行体系的宽裕流动性。据估算，上调0．5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元。中央财政增拨180亿建设公租房及廉租房4月20日7月1日国务院20召开的国务院常务会议决定，中央财政增加安排180亿元，用于公共租赁住房和廉租住房建设、城市棚户区改造及相关基础设施配套补助；增加安排123亿元，用于新农保试点补助。增加安排后，2011年新农保覆盖地区范围将从原计划的40％提高至60％，从7月1日起实施，城镇无收入居民养老保险试点工作同步推进。保障民生，对控制房价有重要意义。国土部增供普通商品房用地4月20日4月20日国土部在要求保障房用地应保尽保同时，国土资源部也开始督促地方政府增加普通商品房用地供应。不过，由于当前楼市前景未明，即便地方政府增加了供地，这些土地能否成交出让还存在不确定因素。《关于调整住房公积金贷款和提取相关政策的通知》4月25日2011年5月25日湖南省直单位住房公积金管理中心本轮政策调整将执行差别化贷款政策。具体分三类，即：一、缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)名下无房产而购房的，贷款利率不上浮，但视具体情况，首付款比例分不同梯次。二、使用公积金购二套房的，贷款利率上浮至1.1倍。三、使用公积金购三套房的，停止发放公积金贷款;购商住两用住房和购别墅的，沿袭既有政策，同样实行禁贷。本轮调整对市场将产生一定影响，但具体来说，利率上浮的影响不会太明显，毕竟银行的个人房贷已经普遍出现利率上浮。“准备用公积金购第三套房的职工家庭受影响最大，这类信贷将直接‘一刀切’。”《湖南省商品房销售明码标价实施细则》4月25日2011年5月1日湖南省物价局商品房经营者必须在开盘前一次性公开全部销售房源；商品房经营者在销售商品房时必须对每套商品房进行明码标价，实行“一套一标”，不得在标价外加价销售或收取未予标明的费用。开发商可能放缓开发速度，分批拿预售证，以减少价格制定的不确定风险；另外，开发商有可能在填写价格时尽可能报高价，然后根据市场价格制定折扣，使实际销售价格远低于报价，然后逐步上涨。二、全国及重点城市房地产重要动态1、全国房价、房屋销售等情况2011年4月：六成城市成交面积环比下降，平均降幅达25%。(来源：中国指数研究院)成交情况：2011年4月底，主要城市市场供应普遍增加。重庆商品房可售量增加超过60万平方米，上海商品住宅可售量增加25万平方米，仅深圳商品住宅可售面积下降20万平方米。监控的30个城市中，6成城市成交面积环比下降，8城市跌幅接近或超过30%。其中跌幅最大的是大连，下降幅度达87.13%，受当地调控政策影响，大连市场需求在3月提前释放，导致本月成交量大幅缩水。其次是合肥和桂阳，下降幅度分别为68%、45%。成交量环比上涨的城市中，均属低位盘整。温州收到当地热销项目带动，位居涨幅榜首，涨幅达141%。其次是哈尔滨，涨幅高达57%；苏州、惠州、徐州成交量也有明显上涨，涨幅皆接近或超过10%。本月，少数城市成交价格变动显著。宁波商品房成交均价环比上涨22.31%，其次是天津、三亚以及杭州，其成交均价涨幅接近或超过10%。杭州个别区域（上城区、江干区等）高端项目销售，推动其成交均价明显上涨；三亚则是因产权酒店成交均价的飙升推动全市均价大幅上涨。2011年4月中国主要城市住宅市场交易情报注：1、北京、上海、天津、深圳、广州、南京、苏州、青岛、厦门、福州、长沙、三亚、贵阳、东莞、温州、包头、惠州数据为商品住宅数据，其它城市为商品房数据；带*城市的成交价格通过报价计算，仅供参考；数据统计截止日期为2011年4月27日18时；数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com。2、重点城市住宅市场2011年4月成交分析◆北京：单月成交量持续下跌，同比下降64%；2011年4月，北京商品住宅成交5550套，面积53.29万平方米，环比下跌10.07%。1-4月总成交面积281.23万平方米，同比2010年下跌38.37%。2011年1月北京商品住宅成交面积虽环比有所下降，但仍高于2010年平均水平。2月的住宅市场，在春节假期和限购政策的双重影响下，成交量大幅缩水。3月，适逢传统供需旺季，北京成交量环比上涨，但受限购政策影响，较去年同期下跌逾四成。4月北京商品住宅成交量继续下跌。◆上海：成交量下滑11%，价格上调；2011年4月上海市商品住宅成交9944套，成交面积99.29万平方米，环比下跌11.36%；均价14390元/平方米，环比上涨4.23%。1-4月总成交面积433.22万平方米，同比2010年下跌5.69%。进入2011年，上海市商品住宅市场活跃依旧，1月成交量环比虽有所下滑，但同比大幅上涨。2月，房产税开征、限购令出台，春节淡季的三重影响致使商品住宅成交量同环比均有一定比例下降。3月，调控政策持续消化，但对楼市冲击乏力，商品住宅成交量出现大幅反弹后，本月成交量开始回落。◆天