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郴资桂大道项目常规产品市场分析——投资依据之沟通案2011.10.18平衡堂智业联盟谨呈：【郴州楼市辉煌之星】耒阳王总郴州房地产投资意向平衡堂智业联盟前言承蒙耒阳王总的信任，我们有机会参与其项目投资策划工作，借此沟通案汇报之机，深表对王总等投资人的感谢之情!此报告为正式全程策划与产品规划案之前的沟通案，为双方进一步深度了解市场并开展项目操作细案策划所用。报告中我们将采取舍弃详细复杂、系统、繁琐的文本报告形式，侧重于客观市场分析与决策依据导入，旨在为项目开发提供大势把握与创新营销的基本依据。由于时间极为有限，难免偏颇，敬请海涵指正。平衡堂智业联盟2区域市场分析1宏观政策走势3个案楼盘分析市场研究与分析Chapter14市场总结平衡堂智业联盟从2009年末的中央经济工作会议至今，国家密集出台了一系列楼市调控政策，涉及土地、金融、民生保障、行政等各个方面的手段，政策出台之密集前所未有。20个月来楼市主要的调控政策时间措施要点2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度——小集镇建设全面启动，缓解房价2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税2010.01.10“国11条”要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价——2011.5月，调高利率+取消建设前贷款+限购升级平衡堂智业联盟20个月来楼市主要的调控政策（续）时间措施要点2010.03.11“国19条”土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过半年。70%供地用于保障性住房、棚户区改造和中小套型住房——旨在淘汰资金实力弱的开发商2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务2010.04.15二套房按揭首付不得低于50%，利率不低于基准利率1.1倍14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款——2011.5月升级为全国逐步取消2套房贷2010.05.26国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》明确土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整平衡堂智业联盟20个月来楼市主要的调控政策（续）时间措施要点2010.06.05住建部、央行、银监会三部门联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》住建部、央行、银监会三部门联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，对商业房贷中二套房认定标准进行明确，通知规定以家庭为单位，认房也认贷。即购房家庭已有一套住房或曾经利用贷款购买过住房的，均认定为二套房（及以上）2010.09.18加快公租房建设，坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房——至今房价虽未大降，但投机已退场.。2010.11.03四部委全面叫停第三套住房公积金贷款中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2011.01.26…………新国八条，二套房首付提高至六成国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等——2011.5月，调高利率+取消建设前项目贷款+限购升级+逐步推行首套房首付比例不低于50%的金融政策，抑制城市刚需！从2009年12月中央经济工作会议以来，营业税改征、拿地首付不低于50%、二套房首付和按揭利率提升、停发放三套房贷款、限期部分央企退出房地产市场、土地增值税清算、加大保障性住房建设力度等等一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度，未来房地产价格走势失去了大涨与暴涨的市场基础。平衡堂智业联盟可以看出本轮地产新政的政策逻辑是“经济问题升级为政治问题”，其目标在于从更高层面来解决当前社会、经济难题,尤其是农村投资、社会稳定等大问题------经济大转型。目标说明平抑房价,优化民生1打击投资、投机性需求2政治挂帅，取信于民3在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有丼足轻重的作用从成因来看，高房价在很大程度上是由亍金融资本流动性过剩造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段。强化农村集镇建设投资，抑制城市过大。面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信亍民成为政府调控楼市的当务之急，可以说下届国家政府对楼市调控的政治化，手段必更突出。2011年4月下旬中央下发“一房一价”的调控政策。要求开发商在领取预售证一周内必须将可售房源的基本信息、价格、折扣、及售出房源的实收价格必须在售楼处内公示。同时可售房源总价，单价向房管局申报。同时楼盘后续升价需要向相关部门申请通过后方能升价。虽然各地执行不一，郴州也不例外。可以明确判断，换届后的国家政府将会更严。平衡堂智业联盟我们认为：大面积地区房价未明显下滑前政策不会放松——个性房产机遇空前！四点理由:一是房地产市场经历08、09年的大波动，市场对政策调控持续性有所怀疑，如果此时轻易放松政策调控，政府的公信力将再次受到威胁，未来的政策效果将大打折扣——种种迹象表面【习李时代】将是铁腕调控！二是由于欧盟为挽救欧债危机已批准9500亿欧元的救助计划，美日为防止经济二次探底也将延后货币政策的退出时点，全球流动性过剩的局面在未来两年将持续存在，人民币升值已经溃堤，热钱压力相当严峻。三是房价相对具有刚性，而通胀已经显现，在这样的预期下，大开发商的现金流又比较充裕，降价主动性不强，但是此轮调控的主要触发点是房价过高，再放任不管，将导致全体民众对通胀事实的强化和对货币财富缩水的恐惧，直接影响社会稳定，因此，在房价未明显下滑之前，政策不仅不会放松，而且更加政治化。四是国家旨在转换30年来战略性土地政策和5年来失衡的国家投资体系，全面加大农村集镇投资力度，对各地城市化就是扩大城市规模的做法进行纠偏；宏观经济完全脱离房地产的绑架，逐步淘汰低实力开发商。观点：对于未来2-3年的房地产开发适宜向恒大与万科学习，实行快速开发、快速销售的开发节奏，利于规避政策的不确定性和政治转型所带来的风险。平衡堂智业联盟2区域市场分析1宏观政策走势3市场研究与分析Chapter14市场总结个案楼盘分析平衡堂智业联盟地理属性广东江西广西湖南湖南处于江南版图中心连接南北、东西的大通道纵向交通大动脉：京广铁路、武广高铁（京广深港）、京港澳高速及复线、107国道横向：沪昆高速、沪昆高铁、厦蓉高速等其中绝大部分交通大动脉与郴州有关湖南区域市场分析平衡堂智业联盟郴州乃湖南省南大门广州、长沙两个区域中心城市之间的中心点，粤港澳的后花园。自古以来中部通往岭南的必经之道中国有色金属之乡；多项稀有金属储量第一；中国优秀旅游城市中国温泉之乡中国银都湖南省唯一的国家级出口加工保税区2009中国三线城市综合竞争力“百强”第45名（湖南唯一入选）………地理特征经济实力区域市场分析一平衡堂智业联盟在武广高铁未响之前，嗅觉灵敏的粤派开发商已经率先北上，珠江、万科、金地、碧桂园、保利、广电等开发商在武广沿线已经安营扎寨。如今武广沿线的地产版图将更加丰富。其中部分知名地产已经进驻郴州！武广高铁开通至今，沿线二三线城市土地价格已经翻番，直接带动了楼市的发展。企业总部与国际化公寓摆在了郴州的面前。融入广州、长沙1小时生活圈区域市场分析平衡堂智业联盟两年投入近80亿元进行中心城区改造。“两城”建设：“湖南最开放城市”和“湘粤赣区域中心城市”——湖南深圳“三城”创建：全国“文明城市”“卫生城市”和“园林城市”已拉开2010年投资税收双双取得湖南省排名第二的佳绩。财政收入连续7年排名第一。双100城市：2020年城市规模达100平方公里人口100万——预计提前4年完成区域规划：郴州经济高速发展和城市化进程全面升级！全国第一批进入高铁时代的城市。客流量仅次于长沙！5条高速公路在此交汇。区域市场分析平衡堂智业联盟区域市场分析房地产市场投资走势：大量资金涌入郴州房地产行业，开发力度持续升温05年之后房地产开发投资稳步提升，大量资金投入到房地产市场，令市场开发量不断增加、开发力度持续升温。同一时期大量开发，必定会造成市场上产品的严重同质化——更加呼唤个性化产品的上市。05-10年房地产开发投资走势010203040506070802005年2006年2007年2008年2009年2010年0%10%20%30%40%50%60%70%房地产开发投资额（亿）同比增长●数据来源湖南省统计局2010年湖南省各市房地产开发投资完成情况表区域（万元）同比增长（％）湖南1566112553.3长沙市775262559.9株洲市117303057.7湘潭市60908455.3衡阳市81625054邵阳市31325344.4岳阳市77782444.3常德市85500437.5张家界15843833.6益阳市63964558.3郴州市80631967.6永州市48982443.3怀化市61494755.4娄底市47897652.6湘西自治州17590617.62010年湖南省各市房地产开发投资完成情况：平衡堂智业联盟郴州总量排名第5、增幅第12008年及以前——第一集团：长沙。遥遥领先，开发金额在480亿以上；第二集团：株洲、常德。开发金额在50亿以上；第三集团：郴州、湘潭、娄底、岳阳、益阳。开发金额在30亿以上；第四集团：衡阳、邵阳、怀化、永州、湘西。开发金额在20亿以上；第五集团：张家界。开发金额在