搜索
12010年长沙市写字楼市场环境分析兰丽华近年来长沙写字楼市场风起云涌。华美欧国际、新时代广场、佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央……专业高端写字楼频频亮相；中央商务区[CBD]跑马圈地，楼宇产生积聚效应吸引眼球带动经济；相对住宅市场的高售价、高租金收益，高投资回报，开发商和投资者灵敏的嗅到了财富增值的气味。在长株潭城市群被国务院批准为两型社会改革配套试验区之际，本土企业积极参与国际经济大循环，跨国公司进一步登陆星城……这些都刺激着长沙写字楼市场的专业化和全面升温。一、长沙市目前写字楼发展分析（一）分布格局分析据长沙市城市总体规划，长沙市商务中心以芙蓉广场为核心，东至韶山路，西到蔡锷路，北至湘雅路、展览馆路，南到人民路，总面积约为4平方公里。集金融、商务、办公于一体。另在河西新城、星马新城规划商务办公区。目前长沙市写字楼的分布基本是按此规划，写字楼集中在芙蓉广场附近的芙蓉区北部和开福区南部。长沙市中高档写字楼，主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，形成了一个中央商务圈，周边配套成熟。2开福区：长沙之芯、建鸿达现代城、长远大厦、JF联合中心、广阔大厦、中信大厦、长泰大厦、君泰大厦、四方大厦芙蓉区：亚大时代、中天广场、中隆国际、平和堂、文化大厦、顺天财富中心、华美欧大厦、湖南信息大厦、蓝色地标、联合商厦、湘豪大厦、天平大厦、锦泰广场、湖南国际商务中心、千喜华城3天心区写字楼主要分布在芙蓉路沿线。（城市之心、江山资源大厦、友阿大厦、新时空NO.1、华森大厦、心星国际商务大厦、标志长沙商务中心、汇源大厦）雨花区写字楼较少，分布分散，主要分布在雨花区的西北部。（东1时区、铭城国际、佳天大厦、三重大厦、志佳大厦、中南博远大厦、中建大厦）4（二）租金价格区域分析开福区芙蓉区天心区写字楼租价售价长沙之芯1.8元/㎡/天起10888元/㎡建鸿达现代城1.1元/㎡/天均3200元/㎡JF联合中心1.2元/㎡/天均4480元/㎡广阔大厦1.5元/㎡/天均6300元/㎡长泰大厦1.0元/㎡/天起2880元/㎡写字楼租价售价亚大时代2元/㎡/天只租不卖中天广场3.0元/㎡/天起12000元/㎡恒隆国际1.8元/㎡/天起5000元/㎡平和堂3元/㎡/天均5380元/㎡顺天财富中心1.8元/㎡/天均4800元/㎡定王大厦1.8元/㎡/天均6100元/㎡文化大厦1.8元/㎡/天均6100元/㎡联合商厦1.5元/㎡/天均4200元/㎡湖南国际商务中心0.8元/㎡/天均3000元/㎡蓝色地标0.8元/㎡/天均3500元/㎡华美欧大厦1.8元/㎡/天均8100元/㎡写字楼租价售价城市之心1.0元/㎡/天均3100元/㎡新时空NO.11.1元/㎡/天均3900元/㎡标志长沙商务中心1.8元/㎡/天均8000元/㎡汇源大厦1.2元/㎡/天均3400元/㎡5雨花区由以上四个表格可以看出，芙蓉区块写字楼租价和售价最高，是高端写字楼的集中之地，以芙蓉区为原点向周围扩散。开福区与天心区的租价与售价相当，发展态势处于同一水平，体系建设处于发展之中。相较之下，雨花区租价较低，加之写字楼分布零散，还未形成一个完整的体系。总的说来，由于国内外一些大企业公司入驻长沙市，长沙市对高端写字楼的需要也越加旺盛，加上芙蓉区块已形成成熟的商务圈，是长沙市的老牌商务中心，开福区、天心区与雨花区开发空间很大，写字楼在一定阶段内价格还有一个上升的空间。经历2010年楼市黄金期，一些后起之秀的租价与售价都已经上涨。（三）高端写字楼调查1、租金水平写字楼租价售价亚大时代2元/㎡/天/中天广场3.6元/㎡/天起12000元/㎡中隆国际1.8元/㎡/天起5000元/㎡平和堂3元/㎡/天均5380元/㎡文化大厦1.8元/㎡/天起6100元/㎡标志长沙商务中心1.5元/㎡/天均5700元/㎡顺天财富中心1.8元/㎡/天均4800元/㎡佳天国际新城1.8元/㎡/天均4350元/㎡定王大厦1.5元/㎡/天均6100元/㎡新世纪大厦1.5元/㎡/天/写字楼租价售价东1时区0.7元/㎡/天均3700元/㎡中南博远大厦0.8元/㎡/天均5400元/㎡铭诚国际0.8元/㎡/天均5060元/㎡融程国际2元/㎡/天均12000元/㎡名汇达0.9元/㎡/天均5204元/㎡6金源大酒店2.8元/㎡/天/天玺大酒店2.6元/㎡/天/标志长沙商务中心1.5元/㎡/天均8000元/㎡CTA财富中心1.5元/㎡/天均4600元/㎡2、附加服务目前，长沙市的高端专业写字楼普遍都提供酒店服务、商务中心、代取物品、代收剪报、订餐、代办票务、代订报纸、代订机票车票、办公场地清洁服务、设备维修养护、行李寄存等软件服务。同时，将餐饮、金融服务、健身、咖啡生活等软性服务引入办公区间，除为入驻企业提供舒适高档的环境以外，还能实现其快捷的工作效率。如顺天国际财富中心、中天广场、亚大时代等项目，附加服务比较到位。一般说来，写字楼比的是硬件拼的是软件。长沙市高端写字楼周边的配套设施杂乱无序、档次较低也是导致其在软件服务水平一直上不去的重要原因。3、入驻率分析从上表可以得出结论，由于长沙近几年自身经济发展的快速，再加上长株潭合并等政策的利好，不少国际型、全国型大企业（酒店、地写字楼入驻率写字楼入驻率亚大时代95%（只租不卖）佳天国际新城90%中天广场50%定王大厦80%中隆国际98%新世纪大厦80%平和堂90%佳天国际新城60%文化大厦90%金源大酒店99%惟一星城国际90%天玺大酒店90%顺天财富中心90%7产、网络科技行业等）进驻长沙，使得长沙高端写字楼进驻率处于高位，潜在刚性需求十分巨大。4、配套设施调查长沙市写字楼周边配套设施丰富，位于中央商务区的的写字楼多为纯写字楼，配套多以周边商场为主。非中央商务区的写字楼本身不纯粹，配套多以大厦本身酒店为主，且兼有其他商业，配套丰富但显得杂乱。5、客户来源调查高档写字楼的使用者选择高档写字楼的目的是将高档写字楼作为自身企业的名片，要求写字楼的档次需符合甚至高于自身形象。这类企业一般规模较大，金融、房地产、媒体、投资等行业的比例较大。酒店写字楼：金融、投资、地产等行业高档写字楼：各行业大型企业中低档写字楼：小型企业、发展中的企业写字楼周边配套写字楼周边配套亚大时代周边小型商店佳天国际新城餐饮、娱乐中天广场中天商场定王大厦交通银行、小型商店中隆国际中国移动、中天广场新世纪大厦家乐福、贺龙体育馆平和堂平和堂商场金源大酒店金源大酒店、家乐福、贺龙体育馆文化大厦通程大酒店天玺大酒店天玺大酒店惟一星城国际富临饭店标志长沙商务中心豪布斯卡酒店顺天财富中心锦绣红楼CTA财富中心天虹商场、酒店、足浴、餐饮8楼盘地段亚大时代五一路袁家岭华美欧国际五一路中天广场五一路与芙蓉路交汇处恒隆国际五一路与蔡锷路交汇处平和堂五一路黄兴路口文化大厦韶山路维一星城国际韶山路人民路口中建大厦韶山路顺天财富中心芙蓉路解放路口佳天国际新城芙蓉路侯家塘定王大厦芙蓉中路二、2010年长沙市高端酒店运行小结（一）主要高端写字楼片区小结长沙市现有高端写字楼物业分为两个部分，一是酒店写字楼，以华天、通程、华雅等高档酒店为依托，依靠高档酒店配套及服务吸引客户进驻，其客户一般为国际知名公司，如汇丰银行等；二是专业高档写字楼，主要集中在芙蓉中路、五一路、韶山北路等繁华地带。这些写字楼也已基本售完，其入驻率都达到了85%以上。这些区域都是老牌的商业区，周边配套成熟，但是已经略显破旧，交通拥堵等不利因素也制约着这些地方的发展。顺应政府滨江新城的规划，城市的中央商务区将会转移至环境和交通都较好地新城区。另外，河西新城、星马新城正在规划商务办公区。长沙市滨江新城规划图9目前，长沙的高端写字楼分布已经逐步形成各自具有特色的商务圈经济，它们分别是五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈、文艺路口文化商务圈。三个商圈写字楼分布格局成熟，形成了各具特色的气质和品貌。五一广场商务圈：以五一市民绿化广场为圆心、以五一大道为轴线的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起。芙蓉路金融商务圈：以芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住与商务楼盘建设的高潮。顺天国际财富中心、蓝色地标、佳天国际新城、运达国际广场、金帆大厦、新时空NO.1等写字楼遍布其间。文艺路文化商务圈：全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色。入驻这一区域的企业多为国际、国内大公司的驻长机构，大型代理商和大型贸易公司。而支撑这一商务圈的除了周边的星级酒店外，还有亚大时代、城市之心等写字楼。写字楼隶属商务圈区位地理位置中天广场五一广场商务圈芙蓉五一西路6号第一大道五一广场商务圈五一路与芙蓉路交汇处恒隆国际大厦五一广场商务圈五一路与蔡锷路交汇处平和堂五一广场商务圈长沙市五一广场定王大厦芙蓉路金融商务圈芙蓉区芙蓉中路388号顺天国际财富中心芙蓉路金融商务圈芙蓉中路368号10蓝色地标芙蓉路金融商务圈长沙市解放路市公安局绿化广场东侧佳天国际新城芙蓉路金融商务圈天心区芙蓉中路二段劳动西路337号侯家塘运达国际广场芙蓉路金融商务圈湖南长沙芙蓉中路一段478号金帆大厦芙蓉路金融商务圈芙蓉北路558号新时空NO.1芙蓉路金融商务圈长沙市芙蓉南路神农大酒店对面亚大时代文艺路文化商务圈长沙市五一中路68号城市之心文艺路文化商务圈芙蓉中路与城南路交汇处（二）高端写字楼分布特点小结根据长沙市高端写字楼分布情况来看：1、目前，长沙市高端写字楼沿市区三横两纵五条主干道呈“日”字形。三横：指五一大道、解放路和劳动路。两纵：芙蓉路和韶山路高端写字楼基本上分布在长沙市主干道沿线及“日”字型区域。该区域基本上涵盖了长沙CBD以及城市主要商圈，商务、商业与环境都十分成熟。2、高档写字楼主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，再以此中心为原点向四周进行扩散。三、长沙市高端商业回顾（一）2010年写字楼销售分析1、销售情况（价格及销售量）楼盘销售状况售价入驻率租价亚大时代只租不卖/95%（只租不卖）2元/㎡/天中天广场40%均12000元/㎡50%3元/㎡/天恒隆国际售完均5000元/㎡98%1.8元/㎡/天平和堂平和堂所有/90%3元/㎡/天文化大厦售完均5400元/㎡90%1.8元/㎡/天惟一星城国际售完均4300元/㎡90%1.2元/㎡/天11顺天财富中心售完均4800元/㎡90%1.8元/㎡/天佳天国际新城售完均4350元/㎡60%1.8元/㎡/天定王大厦售完均6100元/㎡80%1.5元/㎡/天2、销售情况分析长沙市写字楼大部分为投资客购买，由物业托管出租。基本已售完，销售状况好。作为一个新兴成长型城市，越来越多的大企业进驻长沙，中心型企业的发展也越来越成熟，对于高档写字楼的需求也更加迫切。从上表可以看到,高档写字楼的入驻率都达到了90%以上，高于中档写字楼的入驻率，写字楼的销售率接近100%，这说明长沙市的高档写字楼很有市场前景。中天广场采用整层出租的形式，目前入驻率只有50%。从中天广场目前的租售状态来看，长沙市入驻写字楼的企业多数规模不大。（二）长沙市未来写字楼供应分析1.供给情况12长沙市写字楼物业分为酒店写字楼和专业写字楼两部分，市场近年来发展较快，出现了顺天、中天等5A级写字楼，这是随着长沙经济的发展和招商引资等措施的实施带来的必然结果，大型企业的发展和成熟、国际型大企业的进驻为长沙市高档写字楼在长达发展提供了良好的市场环境。2.现有产品特点（优点及缺点）作为一个发展中的二级城市，长沙市的写字楼市场有着以下特点：高档写字楼与商住两用楼共存，并都有强烈的市场需求，中低档写字楼处境尴尬。一些处于创业初期的小企业受资金水平所限，租用专业写字楼将造成强大的成本压力，所以选择相对便宜的商住两用的物业。而成长期的大中型企业考虑到公司形象的问题，愿意选择高档的写字楼。高档写字楼的配套和