合肥市场调查

中航·长泰龙华项目合肥市场调查报告谨呈：安徽用世房地产开发有限公司中航·长泰龙华项目PART1合肥城市概况中航·长泰龙华项目合肥概况——一、城市概况1、地理位置合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬32°、东经117°），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。合肥是一座具有2000多年历史的古城,素有“三国故地、包拯家乡”之称。秦置合肥县,隋至明清时,合肥一直是庐州府治所,故又称“庐州”、又名“庐阳”。合肥自然环境优美,名胜古迹甚多。市区公园环城走，碧水绕城流，是全国著名的园林城市、卫生城市、优秀旅游城市、全国城市环境综合整治优秀城市，还是全国双拥模范和全国治安综合治理先进单位。2、行政区划合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。3、经济发展初步核算，2010年全年生产总值（GDP）2702.5亿元，比上年增长17.5%。其中，第一产业增加值132.6亿元，增长3.5%；第二产业增加值1457.6亿元，增长22.3%；第三产业增加值1112.3亿元，增长12.7%。三次产业结构由上年5.2：52.6：42.2调整为4.9：53.9：41.2。其中，工业增加值占GDP的比重为41.5%，比上年提高1.5个百分点。中航·长泰龙华项目4、人口年末户籍总人口494.95万人，比上年增加3.52万人。其中，市区人口214.37万人，增长2.8%；非农业人口215.84万人，增长1.0%。全年城镇居民人均可支配收入19051元，增长11.0%；人均消费性支出14012元，增长10.4%，其中教育文化娱乐服务支出增长17.4%，衣着支出增长21.4%，食品支出增长6.3%。城镇居民家庭恩格尔系数为35.8%，比上年下降1.3个百分点。城镇居民人均现住房总建筑面积26.3平方米，比上年增加0.2平方米。5、房地产业全年房地产投资819.03亿元，比上年增长22.2%，其中住宅投资561.36亿元，增长19.9%。商品房销售面积1004.91万平方米，下降22.6%，其中住宅销售面积863.86万平方米，下降26.8%。商品房待售面积128.01万平方米，与上年基本持平，其中住宅待售面积65.72万平方米，减少15.07万平方米。全年新开工项目3380个，其中亿元以上项目222个，比上年增加29个。竣工项目3225个，其中亿元以上项目218个，增加60个。“1346”项目投资944.45亿元。“861”项目投资758.07亿元。全年完成市政基础设施投资311.72亿元，比上年增长19.1%。中航·长泰龙华项目合肥从行政区域划分成四个区，分别为瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区，如再从经济区域细分，又有新站区、高新区、政务区、经开区和滨湖新区。从目前房价看，蜀山区、政务区、高新区、包河区的均价要高出其他几个区域。其中滨湖新区的均价最低。如以市府广场为原点，庐阳区、新站区离市中心最近。每个区域的特点分别如下：1、蜀山区：楼盘不多，因中科大、安大在此，区域人文环境好，多集中在黄山路周遍和青阳路版块，其地段决定其区域均价偏高。黄山路周遍代表有新华、绿城.百合公寓。青阳路板块代表有颐和花园、凤凰城。区域供应量偏小。2、高新区：楼盘不多，大蜀山和董铺水库决定了无可比拟的自然环境。主要集中在黄山路和长江西路周遍。其中梦园板块发展成熟，价格偏高。3、政务区：04年末开始集中放量，区域楼盘多定位高，品质好，加上本身环境好，价格偏高。有几个品质高的楼盘，像恒大华府、发能.太阳海岸、融科.九重锦、金辉.中央花园，都集中在习友路上，随着这几个楼盘的上市，会继续推高这个区域的均价。4、包河区：滨湖新区的提出，使其马鞍山板块炙手可热，这个板块的均价在合肥是最高的。区域楼盘也主要集中在马鞍山路上。随着滨湖新区的推进，包河区的投资前景会继续显现出来。5、经开区：位置离市中心偏远，又是工厂区，其价格本身偏低，但随着金寨路高架的开通，楼盘均价大幅上升。但其位置决定了其已无多大的投资价值。6、瑶海区：由于瑶海区是合肥的老市区，其区域楼盘为旧城改造楼盘和新区域楼盘，分别为和平广场附近和新海公园附近，价格也是两极分化。由于其本身老厂区偏多，环境差，改造难度大，其后期重点会在新海公园附近发展。7、新站区：前几年的开发使其胜利路板块发展成熟，元一时代广场已成为最成熟的城市副中心，其目前主要发展重点为站后生态公园板块。城市综合体信地.城市广场商业的成熟使其具有很大的投资价值。8、庐阳区：楼盘多集中在蒙城路附近，离市中心最近，楼盘价格不低但相对也不高，性价比高。同样旧城改造使其后期楼盘将集中在森林公园附近。9、滨湖新区：投资前景不错，学区好，但是近年内不适合居住，配套暂不完善。二：各区域房地产发展前景中航·长泰龙华项目PART2合肥城市规划、建设中航·长泰龙华项目城市规划——合肥城区扩大国务院批准360平方公里圈地用地从合肥市国土资源局获悉，国务院已批准合肥2010年360平方公里以内的“圈内”用地。这意味着，合肥城区面积又有所扩容。目前，合肥中心城区已达到约300平方公里。合肥市新一轮土地利用总体规划大纲(2006~2020)中提出：2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。合肥将形成以中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。目前来看，按照国务院的批复，合肥“长大”的速度又有所超越。中航·长泰龙华项目合肥经济圈“一心四翼”“一心”：龙头城市“一心”合肥市，包括合肥市中心城区、肥东店埠镇、肥西上派镇、肥东双墩镇等。“四翼”：中心城市和副中心城市“四翼”淮南市中心城区、六安市中心城区、巢湖市中心城区、桐城副市中心城区。城市功能主体功能要求合肥一枢纽安徽省省会，国家区域性交通枢纽三中心区域旅游会展中心商贸物流中心、金融信息中心四基地全国重要的科研教育基地、现代制造业基地、科技创新及高新技术产业化基地、现代服务业基地中航·长泰龙华项目城市规划——十二五规划城镇体系1419战略十一五到十二五，141战略升级成了1419战略1419新城镇体系，即重点打造滨湖新区，拓展四个副中心城区，加快小市镇和新农村建设，肥东县重点发展长临、梁园和石塘；肥西重点发展高刘、紫蓬山、三河；长丰重点发展水家湖、吴山和下塘。合肥十一五141战略中的4组团，到十二五打造4大城市副中心，对城市发展提出了更高要求：瑶海三个第一争创东部副中心•围绕长江东大街商贸、办公特色，打造“安徽第一街”；•强力推进合肥职教基地建设，建设“安徽职教第一城”;•利用合肥港瑶海片区区位优势，发展“安徽第一物流区”经开政务做强城市西南门户蜀山高新打造西部商业副中心庐阳崛起北部副中心中航·长泰龙华项目城市规划——十二五规划通江达海和人口未来五年合肥构建通江达海空间格局：建设合肥长江港，共建临江临港工业区。实施“引江济巢”，沟通长江淮河两大水系。对外推动城市东向轴线快速发展，建设合肥长江港——郑浦港；深入推进合巢一体化进程，共建合肥港临港工业区。“人口”合肥城市化的发展目标是人口达到700万，其中市区人口400万。合肥市主城区面积“十二五”末将拓展到410平方公里。合肥发展的总体思路是要建成合巢一体化，全面融入长三角，共建临江、临海工业区构建通江达海的空间新格局。中航·长泰龙华项目城市规划——十二五规划皖江城市带皖江城市带发力合肥十二五融入长三角规划皖江城市带“一轴双核两翼”的产业空间格局：•“一轴”包括安庆、池州、铜陵、巢湖、芜湖、马鞍山6个沿江市，这是承接产业转移的主轴线；•“双核”指合肥、芜湖，是承接产业转移的核心区域；•“两翼”包括滁州和宣城市，长三角产业转移的前沿地带；十二五期间，皖江城市带——“四五六”五项目标、四大战略定位、六个着力点•合肥作为皖江城市带双核之一，十二五期间将进一步融入长三角区域分工合作，优化资源配置，承接产业转移，提高综合实力，努力成为长江经济带协调发展的战略支点，引领中部地区崛起的重要增长极。中航·长泰龙华项目城市规划——十二五规划城市新名片生态滨湖滨湖新区的“十二五”目标是：建设六大中心，打造“一岸三轴新地标”•一岸——沿湖生态岸线•三轴——行政文化轴、金融商务轴、市民娱乐轴•新地标——行政中心、拟建安徽第一高楼、高端酒店，推进品牌滨湖。到2015年，合肥将建成各类城市公园150个，城区公共绿化总面积达5200公顷，绿化率达到40%，绿化覆盖率达到45%。城市有将近一半的地方都将充满绿色；合肥市计划打造国家级巢湖风景旅游名胜区，建设环状滨水生态岸线，串联景点，使滨水旅游成为环湖景观的亮点。。“十二五”期间，合肥将构筑“141”城镇密集区大生态圈1042平方公里，强化城市空间四个方向楔形绿地嵌入，城乡生态将形成大格局。庐江板块三河板块忠庙长临板块巢湖板块滨湖板块古墓板块中航·长泰龙华项目城市建设——区域城市改造道路建设点评瑶海领衔合肥旧城改造大戏合肥市近半数的危旧房项目的改造；坝上街旧城改造项目；城区东大门的大兴镇，将在建设新周谷堆农产品批发市场瑶海区先后开建了新安江路、肥东路、郎溪路，新修了长江东大街、裕溪路高架桥、东二环路、临泉东路、和平路、铜陵路等30余条城市主次新干道旧城改造是瑶海区今年的重头戏，随着东大街的全线贯通，裕溪路高架的竣工，坝上街的改造启动，这个东部的老城区正在迎来华丽转身蜀山城中村改造火热打造新黄金四牌楼十里庙旧城拆迁安置；望潜交口周边老旧小区改造；大铺头、五里洼、龚洼、科学岛路两侧、方大郢等300亩以上的地块进行连片改造长江西路高架桥建设和车道拓宽工程蜀山区拥有得天独厚的自然环境，如今长江西高架即将投入使用，城中村改造火热进行中，新商圈逐步崛起，打造宜居的“新黄金四牌楼”庐阳老中心焕新颜长江中路沿线地块的改造；危旧房改造项目为19个，用地面积74万平方米，户数6千多户；城中村改造项目达11个，用地面积45万平方米，户数为2千多户。先后启动了24条道路拆迁工作，除了配合长江中路和清溪东路等城市主干道建设；义井路、涡阳路、肥西路、利辛路、固镇路、龙灯路等的竣工通车庐阳区的旧城改造，可谓合肥市城市大建设中标新立异的样板包河四大商圈崛起升级包河区累计完成拆迁620多万平方米，建成了大建设首批8个复建点；芜湖路商圈、滨湖商圈、南二环商圈、高铁商圈的迅速崛起BRT徽州大道启用；南北高架开建缓解了区域交通压力，带动了马鞍山板块展；轻轨的入驻，将再次带动区域发展南北高架、轻轨的修建，商圈的升级，使包河这个合肥南部的老城区，不断焕发新活力旧城大改造中航·长泰龙华项目城市建设——高架篇目前合肥已建成、贯通、在建以及即将建设的高架桥共计达到了9座:金寨路高架(建成)、长江西路高架(通车)、南北高架中段(在建)、裕溪路高架(在建)、以及今年拟建的5座高架：阜阳北路、铜陵路、合作化路、胜利路、包河大道高架。合肥主城区快速通往东南西北等各个方向，市区整个快速交通网络格局就此形成，极大提升合肥市区的交通畅通状况。有效拉近“141”各个组团、新区与主城区的距离，对带动各个组团、新区的快速发展，将起到至关重要的推动作用。今年拟新建五座高架高架名称路线长度建设意义胜利路高架两段建设：①环城水系桥北侧向北—长江路—南淝河—寿春路；②临泉路南侧—火车站站前广场两段总长3.2公里胜利路系统畅通工程包河大道高架（北起）繁华大道北侧—（南至）方兴大道立交全长8.3公里，双向6车道城市南向发展铜陵路高架（北起）北二环—（南延至）东二环7.5公里多