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呼和浩特市商业地产及旧城区商业市场调研报告呼和浩特市旧城区商业项目前期市场分析报告第一部分呼市经济发展状况第二部分呼市房地产发展状况第三部分呼市商业地产发展状况第四部分旧城区商业项目研究分析第一部分呼市经济发展状况现状——快速增长中的呼市经济，为商业发展提供了最强有力的支撑动力GDP迅猛增长“十五”期间，全市地区生产总值完成700亿元以上，年均增长27%以上，发展速度连续5年在全国省会城市中保持第一，五年接近于翻两番。呼市GDP增长情况（单位：亿元）21131740551274490050%28%18%26%45%21%02004006008001000200120022003200420052006*0%20%40%60%80%100%第一部分呼市经济发展状况现状——快速增长中的呼市经济，为商业发展提供了最强有力的支撑动力“十五”期间，呼市固定资产投资累计完成1120亿元，超过了前九个五年计划的投资总额，为进一步的经济发展奠定了坚实的基础。固定资产投资力度显著加大呼市全社会固定资产投资（单位：亿元）9513118031542060038%38%37%75%33%43%0200400600800200120022003200420052006*0%20%40%60%80%第一部分呼市经济发展状况现状——快速增长中的呼市经济，为商业发展提供了最强有力的支撑动力2005年城镇居民人均可支配收入达到12150元，比2000年增加6957元，年均增长17.6%；农民人均纯收入达到4631元，比2000年增加2092元，年均增长12.8%。人均可支配收入快速上升呼市城市居民人均可支配收入（单位：元）61906970822710166121501421011%13%18%24%20%17%03000600090001200015000200120022003200420052006*0%10%20%30%40%50%第一部分呼市经济发展状况现状——快速增长中的呼市经济，为商业发展提供了最强有力的支撑动力2005年呼市城乡居民储蓄存款余额达到379.6亿元，比2000年增加227.1亿元，年均增长率高达37.2%。城乡居民储蓄余额高速增长呼市城乡居民储蓄余额增长（亿元）152.5379.6100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.02001年2005年第一部分呼市经济发展状况未来——综合经济实力继续提升，为呼市商业开辟了持续性的发展空间“十一五”：宏观经济将持续快速发展GDP年均20%人均GDP年均18%固定资产投资年均20%社会消费品零售总额年均20%城镇居民可支配收入年均17%第一部分呼市经济发展状况未来——综合经济实力继续提升，为呼市商业开辟了持续性的发展空间“十一五”期间，呼市将大力发展商贸物流、信息服务、会展旅游、金融保险、科技教育、文体传媒、房地产、社区服务八大产业，着力建设五个中心，努力培育形成一批竞争力较强的大型服务企业集团，进一步增强首府作为区域中心城市的综合服务功能。其中，在培育区域性商贸物流中心方面，呼市努力构筑三个圈层的大商贸体系。核心圈层发挥以中山路、新华大街的商业、金融服务业为主体的区域辐射力，塑造传统和现代商业有机结合的商圈，发展“总部经济”，建设首府中心商贸区；中心圈层包括核心圈层以外、三环线以内的城市新区，培育形成现代城市商业圈，突出以专业批发市场、城市物流配送中心为主的商贸功能；外圈圈层着力培养以增强商贸辐射力为导向、以现代物流园区为主导的大商贸功能。三个圈层的大商贸体系建设，是呼市未来商业发展最基本的构架体系第一部分呼市经济发展状况未来——城镇化进程加快，首府的城市建设将登上新的台阶“十一五”期间，呼市将在加快首府城市圈建设、全力实施“44331”工程和优化城市发展环境三方面加大建设进程和力度，提升首府的辐射带动力和城市建设水平。首府城市圈建设加快城区功能由二环路以内的主城范围向规划中的三环高速路延伸和扩展，积极引导城市向南部、西南部新区(大小黑河之间)发展，在更大的空间范围内统筹城区的功能分工、人口分布、产业布局与基础设施建设。在推进新市区建设的同时，加快“城中村”和旧城改造工程，实现市区建设同步推进、一体化发展。“十一五”期末，建成区面积达到200平方公里，城区人口达到200万人左右。呼市的未来延伸方向是在城市的南部和西南部，玉泉区和金桥开发区将会领跑呼市的新造城运动第一部分呼市经济发展状况未来——城镇化进程加快，首府的城市建设将登上新的台阶“十一五”期间，呼市将在加快首府城市圈建设、全力实施“44331”工程和优化城市发展环境三方面加大建设进程和力度，提升首府的辐射带动力和城市建设水平。“44331”工程“44331”工程系指呼市将在“十一五”期间重点打造四区、全面建设“四个中心”、大力实施“三带”、突出抓好“三园”、建设一批20万平方米以上的精品住宅小区和10个以上四星、五星级酒店宾馆。在四区建设规划中，回民区以现有中山路、新华大街商业街为基础，构建商业核心区；赛罕区以建设自治区党政办公楼及周边环境为主要内容，构建行政中心区；新城区以成吉思汗大道两侧建设滨海新城、成吉思汗广场为主要内容，构建蒙元文化特色景观区；玉泉区以建设五塔寺广场、旧城区广场、席力图召广场等景观带节点为主要内容，构建历史文化特色区。（详见下图）在2007年自治区成立60周年之际，玉泉区继续充分发掘其在历史文化方面的资源，有望形成以突出本区域特色的商业、旅游等行业优势。回民区以现有中山路、新华大街商业街为基础，构建商业核心区。赛罕区以建设自治区党政办公楼及周边环境为主要内容，构建行政中心区。新城区以成吉思汗大道两侧建设滨海新城、成吉思汗广场为主要内容，构建蒙元文化特色景观区。玉泉区以建设旧城区广场、五塔寺广场、席力图召广场等景观带节点为主要内容，构建历史文化特色区。呼市迎接自治区成立60周年城市建设规划第一部分呼市经济发展状况呼市经济发展对于玉泉区商业发展的影响判断1.呼市保持整体经济快速的发展现状和未来可预期的高速增长态势，成为商业市场规模的扩张和经营层次的提升最可靠的基本面支撑。2.服务业和城市建设的加快，为呼市和玉泉区的商业提供了广阔的伸展余地。3.为自治区成立60周年献礼而出台一系列建设规划，是玉泉区实现商业水平升级最直接的现实推动力。呼市旧城区商业项目前期研究报告第一部分呼市经济发展状况第二部分呼市房地产发展状况第三部分呼市商业地产发展状况第四部分旧城区商业项目研究分析第二部分呼市房地产发展状况一、土地市场——供应量随着城市扩张逐步放大呼市土地年供应量（亩）2742650882666000100020003000400050006000700080009000100002003年2004年2005年2006年第二部分呼市房地产发展状况一、土地市场——竞争性的土地出让制度直接导致地价一路飙升呼市土地出让价格走势（单位：万/亩）1724497685010203040506070809020022003200420052006（1-7月）呼市土地市场价格攀升的拐点出现在2004年，原因在于：1.2004年“8.31”大限之后，土地出让方式为招拍挂方式所取代，使得开发成本增加；2.“经营城市”的理念使政府在房地产运作中力求土地价值最大化，推动了土地价格上涨。第二部分呼市房地产发展状况一、土地市场——楼面地价对于房价的推升效应在2006年开始逐渐显现呼市楼面地价占房价比例（%）26.9517.2128.8310.0012.0014.0016.0018.0020.0022.0024.0026.0028.0030.002004年2005年2006年（1－9月）2001年至2005年累计完成房地产开发投资138.6亿元，其中2005年呼市完成投资额近35亿元，比2004年增长了10%。2006年1-9月完成房地产开发投资38.23亿元，同比增长87.28%，已经超出2005年的全年投资总额，投资力度显著增大。根据政府计划，2006-2007年间完成投资110亿元人民币，开发建设总量将在390万平米左右，预计在“十一五”期间，全市人均居住面从现在的24.8平米增加到30平米，商品房竣工面积达到880万平米。持续加大的投资力度，将在未来1－2年内对于房地产市场产生实质性的影响，推动呼市房地产市场继续走高。二、房地产投资——处在逐年上升的阶段第二部分呼市房地产发展状况三、房地产市场状况——总体供求两旺，需求更为强劲第二部分呼市房地产发展状况136.2363.83156134152.44143.2142.2698.6040801201602003200420052006(1-9月)呼市房地产竣工与销售面积对比（单位：万平米）竣工面积销售面积造成呼市房地产市场需求旺盛的因素有：1.快速提高的生活水平引发市区居民置业水平的升级换代；2.城市大规模拆迁提前释放被动性居住需求；3.周边郊县和盟市中高收入者进入首府购房置业。四、房地产价格——持续上扬的势头短期难以停止第二部分呼市房地产发展状况呼市商品房销售价格走势149815602212283334770500100015002000250030003500400020022003200420052006(1-9月)最新价格信息2006年9月，呼市房地产市场商品房平均售价3477元/平方米，同比增长7.9%。四、房地产价格——四大因素主导呼市房价攀升第二部分呼市房地产发展状况1.来自于土地成本的增加，导致价格的整体攀升；2.开发商对产品品质进行升级，中高端项目不断入市，建安成本的提高和产品附加值增加带动房价增高。3.各种主动和被动性的市场需求量相继增加，周边盟市的中高收入阶层进入首府，均增加了需求层面的价格上涨压力。4.相比于一线城市，呼市房地产市场属于相对滞后的二线城市，制度建设方面尚有较多的不完善之处，客观上在交易中附加了诸多制度性成本。呼市旧城区商业项目前期研究报告第一部分呼市经济发展状况第二部分呼市房地产发展状况第三部分呼市商业地产发展状况第四部分旧城区商业项目研究分析第三部分呼市商业地产发展状况现状之一——布局全面开花呼市目前商业设施布局总体上呈现全面开花的格局，各主要街道均分布有大型商业设施，全市85%以上的道路两旁都有与住宅混建或专门建设的简易商业店铺，同时也形成了一些比较集中的商业区。（详见下图）北京华联金宇店北京华联金兴店家世界长乐宫购物广场机电一条街利丰汽车城元和建材润宇建材五金一条街牛街恒昌商城西口子市场食全食美市场洪兴建材装饰市场呼市现有主要商业布局一览核心商业圈次级商圈重要商业点专业批发市场特色商业街古玩一条街北方农机市场隆兴钢材市场北京华联金太店通达市场北方药都1期塞上老街温州机电城荣星批发市场蒙苑建材市场服装鞋帽第三部分呼市商业地产发展状况现状之二——需求渐增，供过于求局面有所缓解从2006年开始，呼市商业物业市场逐渐由供大于求向供求平衡方向转化，空置面积相应减少。累计时间段竣工面积（万平米）销售面积（万平米）空置面积（万平米）竣工销售率（%）2001－2005年147.7166.6218.9147.352006年1－4月5.764.9511.4985.932006年1－5月5.992.0619.5434.392006年1－6月5.992.5711.8542.902006年1－7月5.99——————2006年1－8月6.569.7921.81149.232006年1－9月11.7711.798.54100.17现状之三——结构性的不平衡发展业态结构不平衡传统的零售业依然占据主导业态地位，已经建设的大型百货点、专业市场和批发市场已有部分项目在本地区和周边盟市具备了影响力，但是设施相对陈旧，市场的规模效应未得到有效释放，因而有待进一步整合现有商业资源，提升市场经营规模和层次。第三部分呼市商业地产发展状况租金：街铺差异较大，从20－200元/平米/月不等，最高250－260元/平米/月；租金：批发市场1层最高80－90元/