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绝对保密此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2012年2月杭州写字楼市场办公场地形象展示个性化需求写字楼需求演变过程：企业发展初期，需要的仅仅是一个办公场地产品表现为小面积类住宅化企业发展壮大，需要树立企业品牌和形象对地段，产品品质等展现企业形象办公需求产品需求企业发展企业发展成熟、实力雄厚，需求开始多元化去中心化，多元化，个性需求1.影响办公发展的因素分析2.杭州办公分布及其规律3.典型办公物业运营分析4.杭州办公市场供求分析5.杭州办公市场总结及趋势分析报告目录1.影响办公发展的因素分析通过大量案例总结，城市办公市场的发展一般经历四个阶段：非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期办公市场发展阶段城市经济总量增长产业结构调整，三产比例上升城市经济发展的初期，第三产业不发达，以垄断企业自建写字楼为主非市场化时期经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达供应供应主体►大型国有企事业单位：邮电、电信、外贸等，多为垄断性行业或其主管单位►企业自身发展需要需求客户特征自用►大型国有企事业单位►外地外资实力企业办事处（金融保险分公司、现代制造业分销处等）产品在当时：形象好、配置高，代表了业主企业的实力投资无成交关键驱动因素自用良好的产品形象和品质盈利模式自用为主，其余对外出租投资无阶段标志垄断企业自建写字楼的建造市场化启动期：标准化写字楼开始建造，办公多以类住宅（宜居宜办公）产品为主市场化启动期经济背景私营经济、第三产业快速发展供应供应主体►开发商/企业自建并存►部分开发商由住宅转入写字楼开发►办公物业的需求显现，能实现略高于住宅开发的利润需求客户特征自用►商住公寓：贸易物流类、装修装饰、中介公司等产品►由于缺乏写字楼专业开发经验，商住公寓等模糊产品为主►有一定的公建形象，但产品素质低，不能很好的适应现代化办公的需求►政府无商务区规划，开发商主导，板块特征不明显，对客户决策不构成影响投资少量小投资客成交关键驱动因素自用►办公物业形象►与住宅办公接近的使用成本盈利模式开发类写字楼以出售为主投资►产品与住宅类似，易于被接受，投资门槛较低►投资意识开始萌发，市场其他投资渠道少阶段标志开发商进入写字楼市场市场化发展期：产品多元化，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现市场化发展期经济背景第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展供应供应主体►开发商逐渐占据主导►专业开发商出现，引导市场的发展需求客户特征自用►一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业►客户逐渐按租金承受力分层►外地外资企业进入产品►多元化产品：商住、纯写字楼、高档写字楼►开发水平和产品素质快速提升►依托不同的资源（政策、传统认知、产业聚集等）板块化趋势逐渐显现投资中产阶级，对房地产投资有一定的认识成交关键驱动因素自用►一线写字楼：物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高，对成本敏感度低►中档写字楼：性价比，对形象有要求，对成本敏感盈利模式出售为主投资►城市经济发展对写字楼租赁市场的信心►投资回报的风险（参考市场可比物业的租金实现）阶段标志出现领先开发商和标杆项目市场化成熟期：办公地段主导性弱化，分布分散化；客户充分细分，产品需求元化、个性化市场化成熟期经济背景城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位供应供应主体►专业开发商为主需求客户特征自用►一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业等►个性化产品：企业会所等形式开始出现产品►高端产品：建筑形象地标化、设备设施尖端化、物业管理品牌化、办公功能纯粹化►国际品牌与团队►板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立►项目开发方向主要由地段主导投资►投资机构整购►财富阶层成交关键驱动因素自用►商务成熟度与聚集度、企业所依赖的资源聚集度►产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理盈利模式大部分持有出租，部分项目对外销售投资►对固定资产升值保值、租金实现的信心►对实现长期稳定收益的信心阶段标志板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分、产品需求多元化个性化影响城市写字楼市场发展的主要因素：城市能级按照城市的影响范围，城市可以分为全球性城市、地区型城市、区域型城市和本地型城市。城市等级越高，其写字楼市场的规模越大，本地型城市对高端写字楼的需求不高。商务环境包括政策的透明度、政府的服务意识和服务效率。良好的商务环境将能够吸引企业进入，从而带动写字楼市场的发展。现代服务业，尤其是金融业、专业服务业、房地产业、企业总部机构，是写字楼市场的主要需求来源，一个城市现代服务业的发达程度直接影响了对写字楼的需求。产业结构基础设施人才基础商务环境包括对外交通设施条件、城市交通设施、电力、电信基础设施等。完善的基础设施是城市写字楼市场发展的基础。高素质人才是写字楼的主要就业人口，也是吸引金融业、企业总部、专业服务业的重要条件。城市的高素质人口规模及对高素质人才的吸引力是影响写字楼市场的重要因素。根据城市现有经济发展水平和主要地产领域的活动水平作综合考量，就中国主要二三线城市进行发展级别界定。将全国主要二三线城市分为三个发展级别：增长阶段、起步阶段和萌芽阶段。从城市发展的角度，杭州目前处于增长阶段城市，杭州目前房地产指数落及经济指标均处于二线城市中领先地位。经济指数房地产指数低高高低金华绍兴石家庄...徐州...贵阳常州.合肥......昆明长春珠海福州哈尔滨济南长沙南京............天津杭州苏州重庆青岛宁波武汉沈阳西安大连无锡.北京.上海.深圳.广州起步阶段萌芽阶段..增长阶段.二线城市三线城市一线城市中国主要典型城市能级划分城市写字楼发展水平评估模型X100评估模型：第三产业总量反应了城市写字楼整体容量水平，经验值R可反映写字楼市场相对于整体房地产市场的发展水平三产GDP总量（亿元）写字楼整体容量3000大1000-3000中等1000较低R写字楼相对发展水平2大1-2中等1较低杭州：R=1.2杭州：2893亿元01.02.03.040002000800010000上海6000北京12000广州深圳天津宁波杭州第三产业GDPR以第三产业总量及经验值分析，纵观全国典型城市办公发展模型，杭州同一线城市存在一定差距，目前尚处于中等发展水平，产品力为市场主导，标杆项目涌现发展阶段预判数据来源：《2011年杭州统计年鉴》第三产业是影响办公发展的最重要推动因素之一；三产占比不高，及以小微企业为主体的的民营经济构成，直接影响杭州办公市场发展提升，办公市场尚处于处于发展期相对于北京上海等一线城市，杭州第三产业发展水平偏低；金融、房地产、教育等行业是办公物业需求的主力；由于邻近上海，杭州对众多国际一线企业的吸引力相对不高，也从侧面制约了杭州办公市场的发展。70%以上的生产总值、60%以上的税收、76%的外贸出口、90%以上的新增就业岗位由民营经济贡献产业发展数据来源：《2011年上海统计公报》编号行业编号行业1金融/保险5建筑/房地产2咨询/法律/会计6广告/传媒3信息/软件/科技7建材/装饰4电子/电器/设备8商贸/物流市场各行业写字楼置业需求模型杭州第三产业发展中，对写字楼形象依赖度及承租能力强的金融、保险、法律等行业发展较为突出，高端办公市场的需求较大市场机制通过对大量案例研究总结，杭州办公发展主要受五大因素影响：五大因素地段配套交通规划产业★★★★★★★★★★★★★★★★★★★日益拥堵的旧有核心商务区仍然为主导，城市向外扩张伴随着产业转移，新的CBD中心及产业新城，在政府的主力引导下，逐具雏形，未来随着市场的进一步成熟，将形成多元化多核心的市场格局城市规划传统区域：早期自发形成，发展成熟，配套完善，市场价值高钱江新城：城市新CBD，政府规划主导，发展前景好，市场价值高滨江/下沙/临平：城市外扩，产业转移，逐步发展成型，市场价值相对一般主城区临平下沙滨江CBD完善的商业配套及便捷的交通条件对办公物业开发具有重要作用商务配套及交通城市传统区域虽然交通拥挤，但凭借其多年的商务氛围，及积聚的大量高档办公楼，综合租金较高，经营状况良好；而城市新区，因整体市场容量有限，且商务配套欠缺，开发多年，但办公物业入驻率仍低于传统城区；未来随着新区的逐渐成熟，商业配套的逐步完善，企业会逐步向新区分流。黄龙商圈钱江新城2.杭州办公布局及其规律时间与空间进程城站、吴山、湖滨等商圈1997年以前1998-2001年2002-2005年2005-2011年钱江新城滨江板块启动庆春路金融街、武林商圈黄龙商务圈的打造2011年以后市场逐步成熟、多板块共同发展写字楼供应较少，楼盘品质较低，基本上以企业自用为主由于经济发展需要，一批新商务写字楼开始涌现，楼盘品质有所提高，但总体供应规模较小，开发商经验也相对欠缺写字楼回报率较高，政府也开始打造楼宇经济，写字楼市场发展迅速，楼盘品质有所提升，总体仍然处于较低水平，本地开发商为主写字楼市场步入新的发展阶段，楼盘品质明显提高，供应量及价格均保持较高水准，外来开发商开始进入写字楼市场开始多元化发展，楼盘品质也越来越高，客户的需求也越来越高，精细化打造是未来的趋势黄龙商务区是目前杭州高档写字楼最多的区域，品质相对较高，商务氛围浓郁，知名企业最为集中；该区域发展主要依靠浙大的高校资源以及西湖区政府的政策引导；庆春板块是杭州金融、保险和证券企业汇集的区域，国内外金融机构在该区域比例最高，庆春路也有“杭州华尔街”之称；文教板块是随着杭州加快高新技术产业发展相关优惠政策而快速发展的，该区域孵化了一大批知名的IT企业，近年来随着一些写字楼的相继落成，区域IT商务氛围越发浓厚；城北板块以北部软件园为核心，逐步形成一定的办公氛围，以企业总部形式为主；钱江新城是规划打造的CBD区域，发展前景良好，市场表现优异，未来将是杭州重要的商务集聚区；滨江是杭州城市扩张中逐步形成的新兴商务区，未来发展需要依靠产业的发展带动，需要较长的时间；下沙办公主要以第二产业服务性行业为主，发展较为分散和缓慢。成熟商务圈新兴商务圈文教黄龙武林庆春城站城北下沙杭州逐步形成以黄龙为代表的传统核心商务区、以钱江新城为代表的新兴商务区和以滨江为代表的伴随产业转移发展兴起的外围商务区共同发展的格局；依然处于单核式发展阶段杭州办公布局临平武林庆春城站黄龙钱江新城滨江文教城北下沙文教板块仍将主要吸引板块及周边中小企业为主，并依托稀缺的环境以发展生态办公为突破口城北版块依托拱墅区未来规划，目前已有多家品牌房地产商业综合体项目在售或在未来不久后入市，未来发展潜力巨大，将有机会成为杭州新的商务中心庆春、武林、城站将依托传统商务基础占据商务板块重要位置黄龙为传统高端商务区钱江新城作为未来中央商务核心区，发展潜力巨大，未来以大中型企业入驻为主，将分流部分武林、黄龙客户顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口；多有大堂和室外广场；注重科技和生态办公；入住企业行业影响力大，实力雄厚平均租金(元/天/m2）均价(元/m2）物业档次设备多采用知名品牌国内组装；大堂昭示性一般，无室外广场落成较早，规划功能落后；入住企业规模较小受区域价值局限，整体而言，客户认知度较低，以本区域内小型企业为主文教、城北版块在售甲级写字楼预计未来均价在3.0-3.5左右32000-3500028000-300004.5-83.5-4.5文教、城北版块均价在25000-28000发展特征当前杭州甲级写字楼分布状况图3.典型办公物业运营分析黄龙商务区/区域简介黄龙商务区作为杭州传统顶级高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平区域范围：曙光路、杭大路、天目山路、玉古路围合的范围及周边辐射地带区域概况：上世纪九十年代末世贸中心一期的交付标志着黄龙商务圈的开始，经过十多年运营，黄龙商务区汇集了10多幢风