唐山市场调研报告

恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.1唐山凤凰新城（住宅）项目市场调研报告市场部June,2010恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.2目录z唐山市概况z唐山房地产市场环境z重点项目分析z目标客户群体特性z唐山市房地产市场展望恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.唐山市概况一、城市区位3唐山z唐山隶属河北省，位于环渤海湾的中心地带；z唐山土地总面积13472平方公里，市区面积3874平方公里；z唐山北临燕山，拥有充沛的矿产资源；南临渤海，拥有丰富的海洋资源；z唐山市主要行政区域如下：行政区划名称城区路南、路北市区路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南县级市迁安、遵化县滦县、滦南、乐亭、玉田、唐海、迁西开发区高新技术开发区、海港开发区、南堡开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区、曹妃甸工业区恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.唐山市概况二、国民经济z2009年国民经济保持平稳较快发展，全市实现地区生产总值3781.44亿元，比上年增长11.3%。z分产业看，第一产业（农业）增加值360.18亿元，增长5.8%；第二产业（工业）增加值2111.97亿元，增长11.2%；第三产业（服务业）增加值1309.29亿元，增长13.0%。z三次产业增加值结构由2008年的9.5：59.4：31.1调整为9.5：55.9：34.6。2004-2009年唐山生产总值及其增长速度2004-2009年唐山三大产业产值比重4年份（年）第一产业增加值（亿元）增长率第二产业增加值（亿元）增长率第三产业增加值（亿元）增长率20041.825.8%911.1017.9%481.9513.7%2005236.136.5%1161.3717.2%629.6215.3%2006255.225.1%1367.4117.1%739.0513.7%2007286.082.6%1595.5516.5%897.5116.2%2008340.017%2113.2912.9%1107.8915.3%2009360.185.8%2111.9711.2%1309.2913.0%恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.唐山市概况三、人均GDPz唐山人均GDP数据显示，2004年前唐山市场处于启动期，市场供应主要满足居民基本生存需求；z2004-2006年唐山市场迎来初步发展，为市场进入快车道奠定基础；z2007-2009年，唐山人均GDP处于4000～8000美元之间，唐山市房地产发展进入快速增长期，以改善需求为主，市场竞争将进一步加剧，产品以质量为主，数量与质量并重。z2007年人均GDP：38351元（约合5241美元）；2008年人均GDP48190元（约合6798美元）；2009年人均GDP50706元（约合7427美元）。2001-2009年唐山人均GDP与房地产发展阶段人均GDP水平与房地产行业发展关系发展阶段人均GDP（美元）需求特征启动期1000～3000生存需求发展期3000～4000生存、改善需求兼有快速增长期4000～8000改善需求为主稳定发展期8000以上改善需求为主启动期发展期快速增长1227134422982835352842365241679878000100020003000400050006000700080009000200120022003200420052006200720082009美元（此数据来自中国房地产指数研究院）5恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.6唐山市概况四、人口z2009年末全市户籍总人口733.90万人，比上年末增加4.49万人，其中市区307万人，中心区（路南、路北）约120万人。z唐山市的总人口数量在近几年变化不大，人口的自然增长率较低。z从市区人口密度对比来看，路北区人口密度（5233人/平方公里）高于路南区人口密度（3575人/平方公里）。z唐山市区流动人口2006－2010年基本保持在10万左右，约占市区总人口的3.3%，预计2020年将达到24-30万。z驻唐山的外籍人口数量有限，且东南亚人士占绝大多数。z唐山市旅游人口相对量小，人均花费不高，国际游客的比重较小。z预测唐山市域户籍总人口，2010年达745万人，2020年达800万人，市域常住总人口将达到870万人。恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.唐山市概况五、固定资产投资z2009年固定资产投资高位增长，全社会固定资产投资完成2180.86亿元，比上年增长60.1%。z城镇固定资产投资完成1800.79亿元，增长62.3%。第一产业完成投资13.30亿元，增长65.0%，第二产业完成投资741.19亿元，增长10.0%，第三产业完成投资1046.29亿元，增长1.4倍。其中亿元以上项目536个（如唐山三女河机场投资2.7亿元），曹妃甸工业区比重最大累计投资993.04亿元。z2010年1-5月份，全市全社会固定资产投资898.23亿元，同比增长29.9%。2004-2009年全社会固定资产投资及其增长速度1036.79765.48635.70461.071362.192180.8620.446.437.935.431.460.105001000150020002500200420052006200720082009亿元01020304050607080%全社会固定资产投资增长速度（此数据来源唐山市统计局）7恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.唐山市概况五、居民收入（2009年）z2009年居民收入稳步增长，城市居民年人均可支配收入18053元，比2008年16382元增长10.2%；农村居民年人均纯收入7420元，比2008年6625元增长12.0%；z城镇人均消费性支出12962元，增长7.8%；农村人均消费性支出5440元，增长16.8%；z城市居民恩格尔系数为35.9%，比上年提高0.4个百分点；农村居民恩格尔系数为35.2%，比上年下降2.9个百分点。z城镇居民人均住房建筑面积22.6平方米；农村居民人均住房面积33.4平方米，（此数据来源唐山市统计局）8恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.唐山市概况六、消费品市场z2009年消费品市场持续稳定增长，全年实现社会消费品零售总额958.56亿元，比上年增长18.4%。z批发零售贸易业零售额798.67亿元，增长17.7%；住宿餐饮业零售额145.12亿元，增长22.7%。z消费升级转型继续加快。在限额以上批发零售企业零售额中，汽车类增长32.9%，金银珠宝类增长27.7%，与住房消费有关的建筑及装潢材料类增长58.2%，家具类增长17.2%。z2010年1-5月份，全市实现社会消费品零售总额431.28亿元，同比增长18.1%。2004-2009年社会消费品零售总额及其增长速度（数据来源：唐山市统计局）9恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.唐山市概况六、城市规划z2008-2020唐山城市总体规划打造两大核心区z中心城区：是未来生活、服务职能最核心的地区；搬迁中心片区内工业项目；进一步完善综合服务功能，积极发展第三产业；近期结合津秦客运专线和唐山站的改造建设，重点整治唐山站周边地区，远期结合北部综合交通枢纽，提升凤凰新城高品质的开发建设，打造唐山中心城区的新地标！z南湖片区：作为大南湖周边地区开发建设的起步区，高品质、高起点进行开发建设；打造具有特色的生活居住、服务职能。10恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.唐山市概况七、凤凰新城规划凤凰新城规划图z总占地：23平方公里；z住宅开发总量：约1400万平米；z人口容量：约50万人；z绿地率：35％；z路网密度：25％；z根据规划，凤凰新城将发展成为以居住物业为核心，并辅以各类配套设施、环境优良的高档居住区；z高档居住区将向北部移动，核心市区将进一步巩固其经济、政治和文化中心的地位本案项目11恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.小结z京津冀东大门，资源城市；城市地位z随着京津冀一体化程度的增加，区域发展的协同效应更加明显；zGDP总量历年保持河北省的20％左右；经济发展z工业化城市，第二产业发达，并带动相关第三产业发展；z人口数量大，属于全国特大型城市，本地化特色强；人口构成z流动及外来人口稀少，外藉人口数量有限；z将唐山分割成几大功能区域，各功能区域的发展方向更加明确；发展规划z凤凰新城将发展成为以居住物业为核心，并辅以各类配套设施、环境优良的高档居住区；z中心城区作为城市核心的地位更加明显；12恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.13●唐山市概况z唐山房地产市场环境z重点项目分析z目标客户群体特性z唐山市房地产市场展望恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.唐山房地产市场环境一、唐山市房地产开发投资情况z2007年，房地产开发投资完成61.25亿元，增长26.5%。z2008年，房地产开发投资完成120.38亿元，增长94.6%，其中商品房住宅投资97.22亿元。z2009全年房地产开发完成投资192.21亿元，增长58%，其中商品住宅投资142.73亿元，增长46.8%。年末全市城镇在建项目2661个，2009年新开工建设项目2240个，增长1.4倍。z2010年1-5月份房地产开发完成投资100.02亿元，同比增长43.5%。2007-2010.5唐山房地产投资情况单位：（亿元）61.25120.3897.22192.21142.73100.020501001502002007200820092010(1-5)房地产开发投资商品住宅投资（数据来源：唐山市统计局）14恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANGSHAN)CO.,LTD.唐山房地产市场环境二、唐山市施工企业开发完成情况z2007年，资质等级以上建筑企业房屋施工面积1613.42万平方米，下降24.5%；房屋竣工面积729.44万平方米，下降9.0%。全市注册总承包和专业承包资格的建筑企业267家，实现利润6.37亿元，增长3.1%。z2008年，资质等级以上建筑企业房屋施工面积2719.13万平方米，增长53.1%；房屋竣工面积1236.57万平方米，增长42.5%。全市有总承包和专业承包资格的建筑企业321家，实现利润24.71亿元。z2009年，资质等级以上建筑企业房屋施工面积2955.75万平方米，增长8.7%；房屋竣工面积863.00万平方米，下降30.2%。全市有总承包和专业承包资格的建筑企业323家，实现利润19.38亿元，增长11.2%。2007-2009年土地开发完成情况单位：（万平方米）2005-2008唐山土地供应及价格151613.42729.442719.131236.572955.75863050010001500200025003000200720082009施工面积竣工面积项目2005年2006年2007年2008年住宅土地供应量（亩）1142.27100216131000市区土地价格（万/亩）217260313.3376（参考资料《2009年唐山统计年鉴》）恒运置业（唐山）有限公司HENGYUNREALESTATE(TANG