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1.1商丘概况Contents魅力商丘商丘荣登2011中国魅力城市金榜第13位重要交通枢纽：亚欧大陆桥东端一个市区人口超百万的特大城市，公路、铁路、航空、高铁四通八达，北通京津，南达广深，西接兰新，东抵沪苏，是我国重要的综合交通枢纽和国家东西、南北经济联系的“十字路口”；金边七市核心成员：淮海经济区核心区一体化正式启动，核心区成员：徐州、商丘、济宁、连云港、枣庄、宿迁、淮北、宿州。通过金边七市建设，在中国率先实验打破行政区划，实现跨省区域合作，促进了地区经济社会持续发展；商丘底蕴深厚：华夏文明之源、炎黄文明古都、六朝古都、三商之源、华商之都——中国·商丘；商丘位于河南东部，地处黄淮平原腹地。全市东西横距168千米，南北纵距128千米，中心城区面积165平方公里，市区规划区面积2165平方公里，市区人口101万；商丘市下辖2区、1个省级开发区（商丘经济技术开发区）、6县、代管1个县级市；城市规划商丘“十二五”规划城市定位为“一中心一枢纽三基地”：豫鲁苏皖接合部区域性中心城市；中国重要的综合交通枢纽；国家现代农业产业基地、新兴工业基地、全国商贸物流集散基地；商丘新区：商丘市城市发展战略“东跨南拓西移”中“南拓东跨”的重要组成部分，也是积极推进商虞一体化的必然举措。商丘新区依托商丘目前的北海路（商虞快速路）、华商大道（南三环）两大主干道为新区城市主轴线。西起神火大道，东至虞城西区，向北到陇海铁路，南连规划建设中的商丘南四环路；城镇建设：“一核两翼组团发展，四位一体统筹推进”是商丘的城镇化发展战略。东跨西移南拓2.2经济发展状况Contents商丘经济走势2005-2010年商丘市GDP及增速02004006008001000120014000%5%10%15%20%25%30%GDP557.2646.46783.0693010331156.96同比增幅24.4%15.9%21.1%18.8%11.2%12%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2004年中央提出“中部崛起”，商丘市GDP增长幅度一直保持较高的增长率。受2008年经济危机的影响，近两年经济发展有所减缓，但仍旧维持在11.2%的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。2010年商丘市GDP1156.96亿元，同比增幅达12%，经济形势趋好；2010年全市财政总收入83.7亿元，增长18.8%，财政一般预算收入43亿元，增长21.6%，一般预算支出180亿元，增长19.1%；城镇固定资产投资690.39亿元，增长23.1%；经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定良好的基础3.1商丘房地产概况Contents板块划分神火大道版块经济开发区城西版块老城区道北版块道北板块（京九线北）：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场；城西板块（梁园区政府周边）：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，但市政配套有待提高；老城区板块（中心城区）：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态；神火大道板块（神火大道两侧）：住宅集中开发区域，城市面貌较好；经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足；依据商丘市房地产价格特点及项目分布特点，可以将其划分为五大主力板块：主要在售项目目前在售项目主要集中在：经济开发区、神火大道板块；老城板块、城西板块、道北板块的新项目很少，多数项目于2010年已售罄或接近尾盘；东方兰亭苑联盟新城帝和水上公园富饶新城国际盛大世纪名城华府新天地汇豪天下上海城市花园帝景南苑巴比伦蓝钻弘景丽都天明第一城普罗旺斯上东一品天泰福地紫金华庭未来英伦印象水木清华桂园东方现代城怡佳百合3.2经济技术开发区Contents经济技术开发区项目名称天明第一城上东一品爱丁堡紫金华庭体量总建面20万方占地2.8万方、总建面6.3万方占地7.02万方，总建面9.05万方占地46亩，总建面5万方物业类型小高层、高层多层、别墅多层、小高层多层、小高层户型78-91㎡两房、107-136㎡三房98㎡两房、123-146㎡三房89㎡两房、120-140㎡三房122-137三房目前均价3700-3800元/㎡3500元/㎡待定3100-3200元/㎡销售在售6#7#8#，年底可交房目前在售两栋楼，全款优惠2%，按揭优惠1%5月28日VIP卡办理，200抵2000，预计7月份排号，首批推出3栋楼，明年12月分交房9#6月底开盘，排号5000抵1万客户来源周边企事业单位人员，工薪阶层公路管理局职工、周边居民改善型住房以及看好此区域的投资客项目周边居民附近居民、工薪阶层项目卖点社区幼儿园、景观配套景观、建筑风格户型、社区配套价格、现房项目体量：体量较小，多数项目在10万方以下；销售价格：目前在售项目均价在3800元/㎡以下；户型方面：目前区域内户型供给以两房、三房为主，一房和四房房以上的户型供应量较少；客户构成：首次置业工薪阶层，商丘本地投资客，周边县定居商丘人群；物业类型：区域内开发的物业主要以多层为主，小高层次之，高层单位较少；3.3神火大道板块Contents神火大道板块项目名称建业联盟新城汇豪天下盛大世纪名城弘景丽都体量占地300余亩，总建面35万方占地6.4万方，总建筑面积13万方总建筑面积11万方占地31977.48㎡，总建面7.2万物业类型多层、小高层、高层、别墅多层、小高层、高层高层高层户型67㎡一房变两房、109㎡两房变三房、139㎡三房变五房、170-290㎡别墅96-110㎡两房、117-157㎡三房、145-152四房75-89㎡两房、113-122㎡三房136-143㎡三房目前均价多层5700-5800元/㎡、高层4700-4800元/㎡、别墅200多万/套高层5200-5300元/㎡、小高层5700元/㎡均价4000元/㎡预计3000-4000元/㎡销售现售35#-48#多层、1#2#3#高层，5月29日开盘，排号2万抵3.5万在售8#9#高层、11#12#小高层，二期6月份认筹沿街住宅6月份开盘，目前咨询中共11栋高层，一期推出2#6#11#，5月28日认筹，1万抵2万，6月份开盘客户来源市区高端客户、附近学校、政府工作人员公务员、企业高管、其他区域高端客户改善型客户、投资客户、公司管理层行政单位工作人员，附近教职工项目卖点品牌优势，大社区，魔变户型、10万方林水景观、商业街、会所小区配套完善精装修、科技住宅、地段、物业管理地段、升值潜力、小区配套地段、临近两大公园、周边学校云集此区域项目发展出现两个极端趋势：趋于规模化：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全的大社区，核心竞争力在于“大”“齐”；趋于个性化：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅，联盟新城则打造的是中式低密度宽景豪宅；神火大道板块项目名称帝景南苑巴比伦蓝钻水木清华上海城市花园体量占地200亩，总建面25万方占地50亩，总建面10万方占地150亩，总建面12万方占地158亩，总建面16万方物业类型多层、小高层高层多层、小高层多层、高层户型96㎡两房、116-130㎡三房101㎡两房、136-140㎡三房、176㎡四房100-109㎡两房、133-159㎡三房、165-175㎡四房104㎡两房、127-143三房目前均价多层2900元/㎡，小高层3900元/㎡一期4000元/㎡，二期4200元/㎡5000元/㎡6000元/㎡销售在售14#18#，剩余20余套房源一期剩余房源不多，二期5#8#4月10日认筹，3万抵5万，预计6月分开盘在售三期百合苑住宅剩余2套房源，商业6月27日认筹，10万抵15万，预计均价8500元/㎡客户来源附近居民、企业员工改善型客户居多附近居民、投资客户、企事业单位工作人员市区高端客户，投资客户项目卖点价格、小区规模景观、会所、地理优势规模、品牌、景观、小区配套小区配套、景观、海派风格项目体量：此版块项目数量是全市最多的，平均规模也是全市最大，多在20万方以上；价格方面：均价在4000元/㎡左右，但特色鲜明、品质较高的项目价格相对较高，如上海城市花园均价在6000元/㎡；另外，联盟新城、水木清华等项目均价都超过5000元/㎡；户型方面：目前区域内户型供给以三房为主，大面积的四房和宽阔两房的投放量次之；项目配套：本区域内楼盘各方面配套比较完善，楼盘品质也是商丘最高的；客户构成：商丘本地投资客，企业政府管理层、生意人等，周边县定居商丘人群；4典型个案分析Contents联盟新城项目位置：神火大道南段（职业技术学院对面）占地面积：300亩总建面积：35万方容积率：1.31绿地率：41.6%项目分期：分五期开发（目前推二期白夜北欧）建筑风格：集现代中式、现代德式、北欧风格、西班牙风情于一身物业属性：住宅、商业住宅类型：别墅、小高层、高层二期户型：67㎡一房变两房、109㎡两房变三房、139㎡三房变五房目前均价：多层5700-5800元/㎡、高层4700-4800元/㎡、别墅200多万/套开发商：商丘建业华润置业有限公司二期白夜北欧以魔变户型为最大亮点：两房变三房、三房变五房。一期户型联盟新城系列产品中的第一个地市项目汇豪天下项目位置：神火大道与宋城路交会处西200米占地面积：6.4万方总建面积：13万方容积率：2.03绿地率：40%项目分期：分两期开发（目前一期开发有4栋4层的叠院洋房、3栋8层电梯洋房和两栋11层观景小高层）建筑风格：欧式简约物业属性：住宅住宅类型：别墅、花园洋房、小高层、高层主力户型：115-145㎡三房目前均价：高层5200-5300元/㎡、小高层5700元/㎡按揭付款：首付40%（精装修）开发商：三松置业物业公司：索克物业户型方正，南北通透，干湿分区，客厅带有180度超大宽景阳台；户型以大三房、四房为主，客厅和主卧宽敞、大气彰显豪宅气度；项目亮点：商丘第一个科技理念豪宅，商丘首家精装修项目水木清华项目位置：神火大道西侧、商字南600米占地面积：650亩总建面积：60万方容积率：1.38绿地率：45%项目分期：分三期开发（目前三期）建筑风格：地中海式物业属性：住宅住宅类型：别墅、花园洋房、小高层、高层主力户型：100-109㎡两房、133-159㎡三房、165-175㎡四房目前均价：5000元/㎡开发商：商丘市嘉润建设置业有限公司商丘市高端楼盘标杆项目户型亮点：主卧与客厅朝南，且中间两户主卧采用270度观景落地大飘窗，采光观景效果极佳上海城市花园商丘首座海派风格生态社区项目位置：神火大道南段288号(北海路南段1000米)路西占地面积：158亩总建面积：16万方绿地率：51%住宅类型：花园洋房、小高层、高层建筑风格：海派风格物业属性：住宅、商业销售情况：住宅已基本售罄，6月27日商铺认筹，10万抵15万，预计均价8500元/㎡主力户型：104㎡两房、127-143㎡三房目前均价：6000元/㎡（剩余2套）开发商：商丘瑞华置业有限公司周边配套：南邻宋城路、宋城公园，东邻职业技术学院、良浩高中、第一实验小学分校、实验幼儿园华府新天地目前商丘市唯一集银行金融、写字办公、商业购物、休闲娱乐与纯住宅为一体的高端项目项目位置：神火大道与北海路交汇处占地面积：43.5亩总建面积：12.6万方（商业2万方）项目规划：4栋31层商住楼住宅、1栋26层国际金融大厦住宅类型：高层、商住楼建筑风格：欧式新古典后现代简约风格物业属性：住宅、商业销售情况：前期咨询中主力户型：60-70㎡两房、85-125㎡三房预计均价：4500元/㎡开发商：河南中信安置房地产业开发有限公司周边配套：周边菜市场、学校、体育中心、银行、超市、酒店、幼儿园等一应俱全；周边500米内分布的睢阳区政府、市建委、工商局、等多家行政机关单位，小区处于政府行政区划的中心。5商丘房地产市场小结Contents价格分析从整体房价上看，区域在售楼盘的整体