XXXX西安商业市场分析

西安商业市场分析PART11、西安整体商业市场2、西安商圈分析1、西安整体商业市场西安零售商业发展历程西安零售商业发展经历4个代表性阶段，目前正处于商圈快速拓展阶段•1995年以前，西安市北面，因其火车站人流的形成，在北面出现了两个百货商场；•在西安南面，也因大学的聚集，学生消费群的形成，以及军区的配套服务商店，也零散的出现了几个百货公司；•在这一阶段，由于人流聚集而推动市场供应的几个百货公司是西安大型零售商业的雏形；第一阶段1995年以前第二阶段1995－1999年第三阶段2000－2006年第四阶段2007年后单一中心，传统百货百货功能升级，更多品牌进入百货扩展，品牌升级，新商圈形成商圈拓展，购物中心快速发展•开元商场开业，作为西安本土零售商业巨头，凭借区位优势，至今仍在西安市场拥有强劲的竞争力；•外来百货品牌百盛抢滩西安市场，也奠定了其品牌在西安零售商业市场的“一哥”地位；•市场供应放缓，但是引入国际一线品牌的世纪金花和中大国际商场开业，使西安的百货商场从购物环境和品牌档次都得到了很大的提升；•随着西高新的发展，世纪金花高新店和金鹰国际相继开业，使西安市场形成一哥档次定位较高的新兴商圈，也意味着西安新商业圈将随着区域发展而快速形成；•2007年，市场供应出现最高峰，购物中心形态的新兴商业模式开始出现在西安市场（代表项目：立丰国际）；•新世界百货，崇光百货外资品牌入驻，使西安市场展开新一轮的竞争；•2009年，超大项目大唐不夜城以及万达广场解放路店入市使市场供应进入井喷状态；•城市多中心同时发展，区域级商业中心快速形成；西安零售商业发展阶段经验模型分析：西安商业正处于繁荣发展期，大型综合体物业将是开发热点，区域级集中商业（MALL）将会大量涌现集市&沿街商业大型综合超市&零售购物主题MALL城市综合体，区域级MALL都市核心MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，出现针对细分客户群体的主题型商业，强调以客户为导向的品牌聚集，独特的空间体验，同时在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求特色体验敏感因素人均GDP出现业态北上广深西安商业星罗棋布，钟楼商圈“自成一极”，区域级商圈“多点布局”，整体商业格局呈“一极多中心”态势发展西安零售商业空间格局钟楼钟楼商圈小寨商圈高新商圈土门商圈长乐-康复路商圈未央区商圈曲江商圈市级商圈•钟楼商圈：以全市居民、城市周边消费者及旅游消费者为主的综合性商圈•小寨商圈：文教区商业核心，以学生消费、年轻消费为主区域商圈•长乐—康复路商圈：辐射西北区域的轻纺、小商品集散基地，为低档批发商圈，立丰广场为区域内唯一的一站式购物中心•高新商圈：新型商业中心，集中高档购物、休闲、娱乐、商务办公为一体，主要辐射区域内办公白领及周边居民•土门商圈：西郊商业老区，以区域居民为主的，传统百货、临街商铺为主要形态，相对低端的传统商圈•未央区商圈：依托西安行政中心、文化体育中心、北客站交通中心，但商业仍处于发展阶段，辐射范围主要为北郊•曲江商圈:主题化商业步行街和广场,依托曲江优质的生活景观资源，以旅游消费，休闲购物为主题西安商业形式与业态结构大型专业店总量和分布格局上现多集中于康复路商圈中，尚具有一定的市场发展空间；西安专业店仅局限于电器、图书、医药、服饰等少数行业，今后以家居用品、化妆品等为代表的专业店也将于西安商业市场上越开越多；大型综合超市大型超市具有贴近居民生活的特点，成为西安发展最快的业态，已成为商业主力业态；随着西安城市的高速发展，于新社区中建设或引入大型综合超市将为新型楼盘带来发展机遇及提升市场价值；商业街现有成熟商业街区有机会进行部分或整体改造；业态有较大调整、提升空间，新的商业街区尤其以文化为依托的商业街区供应较大，市场消化压力巨大；新商业街区开发应慎重，需要密切结合周边社区需求，同时应多发展新型业态；购物中心购物中心作为商业形态的发展方向在西安仍处于初级阶段，但是具有较好的发展前景和较强的竞争优势；而购物中心已成为现有大型零售网点改造升级的方向指标和建设商业功能区大型零售网点的选择；百货为了配合城市发展趋势，帮助形成新的区域商业中心，百货仍旧担当帮助区域商业发展的主要商业类型；百货作为目前西安主要商业类型，已趋向饱和，且同质化严重与缺乏特色。未来发展将以主题化、突出特色和品牌或以主力店形式与购物中心相融合，才能更好地产生效应；西安主要商圈竞争格局商圈定位及目标客户优势劣势经营业绩钟楼商圈•中档-高档综合购物目的地•全市18-50岁各年龄层次•全市核心商业区，优质零售物业集中区域•不同价格定位，满足不同消费人群需求•老牌商场信誉度高，拥有一定的固实顾客群•购物环境落差大•高档商业与低档商业混合经营，顾客层次划分较混乱•交通便利性差•整体商业提升空间有限较好小寨商圈•低档-中档综合购物目的地•全市16-30岁年轻及学生阶层为主•全市商业中心，低价和时尚相结合•人流量大•定位潮流时尚，目标消费人群明确•同质化竞争严重•整体档次较低、购物环境差•针对目标消费人群单一较好高新商圈•中高档综合购物目的地和餐饮休闲地•区域25-45岁中高收入人群和商务人士•未来地铁1号线穿梭商圈，交通便利性较强•甲级写字楼与高档住宅林立，拥有固定高收入人群•购物环境优越，商业价值潜力空间大•商圈现时业态经营较单一，暂以餐饮为主•商圈现时区域只集中于科技路，其他区域商业氛围仍有待提升较好未央商圈•中档区域商业中心•区域居住中高收入人群和商务人群•交通便利，办公人群集中•餐饮娱乐项目较多•政府重点打造CBD区域•缺乏大型购物中心和百货商场•对中高收入人群及追求购物人群缺乏吸引力一般土门商圈•中低档区域商业中心•城市西部区域中低收入人群•区域商业中心•低价和日常用品消费为主，拥有固定的消费人群•人口密度小•商业不集中，较分散•商业环境和整体档次低一般曲江商圈•中档区域商业中心•居住于曲江区域的休闲人士与观光旅游人群•交通便利，集休闲与旅游于一体的区域商业•是西安重点打造的仿古特色餐饮区域•人口密度小，区域入住率低•现以仍以手工艺品专卖与餐饮为主，业态单一•缺乏购物中心或百货商场一般西安主要商圈竞争格局经营状况档次从上述西安主要商圈的档次和经营状况的比较可以看出，档次偏高的商圈(钟楼和高新区)其经营状况较好，其次为以学生年轻消费者为目标消费群体的小寨商圈；高档商业的市场容量有限，钟楼商圈部分高档零售商业市场地位（南大街、钟楼核心区）保持了多年，但其同样面临外来竞争。就商圈而言，南大街的延伸区-南稍路与高新区商圈的高档综合项目已向钟楼高档商业市场地位发出挑战，并已分流部分消费力；中高档市场中，高新区商圈凭借其发展力度与区域大量中高收入人群集中的基础，目前具有较强的竞争力，其主要特征是商业和商务的结合和互补；西安市区项目分布1、钟楼商圈•现有项目：中大国际、民生百货（骡马市、西大街、解放路）、世纪金花（钟楼、南大街、西大街）、咿呀购物中心、巴黎春天、大洋百货、上海城、银泰百货（中环）、万达广场（民乐园）、亨利钟表行、豪华购物中心等；2、小寨商圈•现有百盛百货、金鹰百货、海港城、军人服务社、安南城、雁塔文化新天地、飞炫购物广场等；3、高新商圈•现有金鹰百货、世纪金花、金桥国际中心、易初莲花；4、未央商圈•现有崇尚百货、世纪金花（赛高）等5、曲江商圈•大唐不夜城、慈恩镇、曲江大堂通易坊、大雁塔北广场等；6、其他•立丰国际购物广场、崇尚百货（友谊）、万达广场（李家村）等；现有大型商业过于扎堆于核心商圈内(市级商圈)内，从而致使商圈发展不平衡；未来大型商业项目开发仍旧离不开传统商圈，新型商业项目仍需依附与借助传统商圈原来的氛围进行培育生长；核心商圈竞争越趋激烈，未来新项目开发需慎重；核心商圈之外的未来项目有望形成新的区域商圈，如西关正街商圈、李家村商圈等；12345西安市区部分现有项目盘点项目名称位置开业时间建筑面积（㎡）层数市场定位商业类型开元商城东大街1996100,000B1-L7中档传统百货中大国际南大街20008,000L1-L3高档品牌专卖店巴黎春天长安路200622,000B1-L2高档精品百货世纪金花（钟楼店）钟楼核心区199815,000B2-B1高档精品百货世纪金花（南大街店）南大街200828,000B1-L4中高档女性时尚主题馆世纪金花（西大街店）西大街200927,000B2-L7中档美居生活家世纪金花（高新店）高新路200530,000L1-L4中高档精品百货民生百货（骡马市店）东大街200980,000B2-L6中档综合性百货民生百货（解放路）解放路199380,000B1-L6中低档传统百货民生百货（西大街店）西大街200745,000B1-L4中档传统百货百盛百货（东大街店）东大街199717,000F1-L5中档时尚百货百盛百货（西大街店）西大街200542,000B1-L4中低档传统百货百盛百货（小寨店）长安路200633,000L1-L5中档传统百货银泰百货（中环店）西大街200930,000B1-L5中档时尚百货金鹰百货（高新店）科技路200626,000F1-L5中档精品百货金鹰百货（小寨店）长安路20079,000L1-L4中低档传统百货大洋百货（北大街店）北大街200935,000B1-L5中档传统百货咿呀购物中心东大街200717,000B1-L5中低档潮流馆飞炫广场兴善寺西路20054,400B1中低档地下商业海港城长安路200312,000B1-L3低档百货超市西安市区部分现有项目盘点项目名称位置开业时间建筑面积（㎡）层数市场定位商业类型雁塔文化广场雁塔西路2003120,000B1-B2中档偏低地下商业军人服务社长安路199520,000L1-L2低档传统百货安南城小寨西路200770,000L1-L7中低档传统百货万达广场（李家村）雁塔北路2008170,000L1-L3中档购物中心万达广场（民乐园）解放路2009150,000B1-L5中档购物中心大唐不夜城大雁塔南侧2009140,000B1-L4中档购物中心慈恩镇慈恩西路200748,000L1低档餐饮主题街大堂通易坊大雁塔西路200812,000L1中档餐饮主题街立丰国际购物广场金花南路2007120,000B2-L10中档购物中心崇尚百货（友谊路）友谊路200526,000B1-L3中低档传统百货崇尚百货（经开区）未央路200730,000L1-L4中低档传统百货西安现有商业项目整体档次较低，主要以中档和中低档为主，占70%；就商业类型而言，西安商业形态较单一，仍以传统百货作为主导，约占37%；但随着商业环境与品牌零售商的青睐与需求，现有的传统百货已逐步向时尚百货、主题百货与精品百货升级，而面积规模体量大的百货，由于硬件条件较好，他们也逐步向综合型百货或购物中心店中店的模式进化；针对目前商业普通档次较低、恶性竞争激烈等现状，现有的商业项目未来必须进