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2012_天津房地产市场半年报天津世联兴业房地产咨询有限公司SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD.目录中观市场分析2CONTEXT下半年市场预测3宏观市场分析1p热点词p规划与建设p上半年政策总结p天津规划建设23条轨道交通线将实现零距离换乘Ø7月1日，地铁2号线运营，3号线计划10月份运营。之后今年本市将启动地铁1号线东延线、2号线机场延长线、3号线南站延长线等建设。按规划，“十二五”期间本市中心城区还将加快推动地铁4号线、7号线、10号线、Z1线、2号线东丽湖支线的前期工作。滨海新区加快推动B2、Z2、Z4号线建设，构建骨架线网。同步建成于家堡、文化中心等综合交通枢纽，在地铁首末站、交汇换乘站规划建设一批公交客运枢纽，实现轨道交通与多种交通方式零距离换乘。p上半年规划天津铁路、高速、机场建设，进一步完善天津北交通枢纽地位Ø铁路：规划确定今年同期建设津秦客专、地下直径线、津港三线、西南环线、南港铁路、京津城际延伸线、津保、京沪高铁北联络线等铁路线，进一步突出天津在北方地区的铁路枢纽地位。Ø高速：规划确定今年高速全部开工，包括京秦高速、塘承二期、唐廊一期、蓟汕高速和唐津改扩建等5条线。Ø机场：规划确定加快机场港口建设，2014年上半年建成机场航站楼二期。规划与建设交通：全面确定今年交通建设重点，地铁建设尤为突出Ø上半年规划确定：未来天津重点开展解放南路、海河后五公里、西站副中心、国家会展中心、侯台风景区、海河教育园、子牙循环产业园、健康园和保障性住房等区域基础设施建设。Ø解放南路：宜居宜商的生态区Ø海河后五公里：商务会展、商业娱乐、创智产业、休闲居住Ø西站副中心：交通枢纽、商业商务、休闲娱乐、科教、创意产业Ø国家会展中心：会议、会展、旅游、餐饮、区域综合开发Ø侯台风景区：森林体验、森林娱乐、森林养生Ø海河教育园：职业教育、培训、竞赛、技术鉴定Ø子牙循环产业园：中国北方最大的再生资源专业化园区Ø健康园：教学科研、体育健身、医疗康复、养老护理规划与建设重点区域：八大板块各具特色，居住商务商业产业齐头发展Ø进一步确定解放南路起步区、郁江道地区、陈塘庄园区、轧钢一厂北院、电机总厂和轧钢一厂南院等五大板块功能特点，未来将建成宜居宜商的生态区。Ø解放南路起步区道路、公园等基础设施工程上半年全面开工。规划与建设重点区域：海河沿线商务商业，解放南路、地铁沿线宜居宜商解放南路沿线海河沿线地铁沿线Ø1月份规划确定本市将以海河为轴线，做好沿河两岸重点项目的规划设计，使海河成为天津更加亮丽的名片。特别是规划建设中，海河两侧首排建筑不再审批住宅楼项目，而是以商业设施如写字楼、大型商场等为主，提升海河沿线的商业功能。Ø上半年本市确定了8个地铁上盖项目规划，重点围绕1、3、4号线，具体为：河北区4个：小王庄地铁站、中山北路地铁站、新开河与律纬路交口地铁站、新开河与泰兴路交口地铁站；南开区1个：天拖地铁站；河东区1个：成林路与红星路交口地铁站；河西区1个：解放南路地铁站；红桥区1个：天津西站前广场。这8个地铁上盖项目规划有400万平方米的配套设施，其中一半是商用，其他为住宅类项目。Ø文政中心作为天津河西区市级行政文化中心上半年陆续建成和运营，其兑现能力之快成为全市热点，同时直接导致河西区城市地位提升和板块格局的变化。Ø天津文政中心占地面积约90万平米。包括天津图书馆、天津博物馆、天津美术馆、天津大剧院、天津青少年活动中心、天津银河购物中心、生态岛、天津科技馆等。Ø2012上半年，天津市政府搬迁，大剧院、天津美术馆、天津博物馆、图书馆等陆续开放，银河购物中心也于6月份试运营。规划与建设天津文政中心兑现——天津兑现最快的政治项目，改变城市格局•南京路商圈•和平路-滨江道商圈•小白楼商圈•东马路商圈2010年以前2010-2011•老城厢商圈——水游城、大悦城、乐天百货•河东商业——万达广场•南京路商圈•和平路-滨江道商圈•小白楼商圈•特色商业——佛罗伦萨小镇•近郊商业——中北镇永旺2012以后•老城厢商圈——久光百货•河东商圈——晶海购物公园SHOPPINGMALL•大梅江商圈——银河国际购物中心•南京路商圈•和平路-滨江道商圈——津汇改造•小白楼商圈——友谊精品•特色商业——宜家、黄河道商业、奥体体育商业、空港SM•海河沿线商圈中环以内聚集效应同质竞争中环外扩展新兴商圈活跃差异化竞争新商圈完善高端百货升级发展特色商业规划与建设商业：新商圈完善，高端商业升级，开始发展特色商业p友谊精品开业Ø泰安道一、二、三号院沿街商业和五号院友谊精品广场全面开业，四号院丽思卡尔顿酒店开业筹备。p银河国际购物中心筹备开业Ø坐落于天津文化中心，拥有360,000平米的超大建筑体量的天津银河国际购物中心5月份转入内装阶段，6月份已经试运营。p宜家开业Ø2012年2月10日，瑞典宜家家居天津商场已经开业。共设64个风格各异的样板间，7500种家具和家居用品，650个座位的顾客餐厅和咖啡厅，免费儿童乐园以及近2000个免费停车位。p黄河道特殊商业街计划投资改造Ø作为区20大民心工程之一，上半年南开区政府计划投资2亿元打造黄河道特色商业街，同时与黄河道相交的支线也将进行改造。p奥体商圈打造休闲体育产业聚集区Ø奥体将逐渐打造成体育中心、休闲娱乐中心、文化创意中心、交流展示中心，使其成为天津体育产业聚集区。改造中的天津体育馆副馆也将于今年夏天完成，成为集休闲运动购物、影视、餐饮、娱乐于一体的产业集群。规划与建设商业：上半年新运营和规划完善商业p搜狗搜索关键词：房地产小阳春Ø时间：2012年3月-6月Ø上榜理由：自春节后至今，市场不断出现“小阳春”特征的房地产现象和机会，虽然每次被触发的原因不同，但都兑现了一个相同的市场结论（抓住“小阳春”快速反应，淡市营销方法对位，销售结果提升），上半年业内热议。热点词房地产小阳春——供需结构或经济政策变化促使“小阳春”不断涌现——小阳春：虽然天津自3月份持续量价齐升，但上半年总量较去年同期仍萎缩，整体成交量尚未真正回归，因此是“小阳春”而不是“拐点”、“反弹”。——节后刚需启动、3月前期抑制需求释放殆尽，改善需求理性释放、4月1日天津首套房贷利率最低85折、5月存款准备金率下调、6月央行降息，7月央行再次降息，每个月都有供需结构或经济政策促使市场出现“小阳春”。热点词微调——限购限贷下，中央地方博弈加剧，触及限购红线的政策被叫停，超八成微调被默许p搜狗搜索关键词：微调Ø时间：2012年2月-6月Ø上榜理由：降息、楼盘热销、房价上涨……诸多迹象显示，此前因“史上最严厉”的房地产调控而来的市场坚冰正逐渐消融。据统计，去年下半年以来，已有30余个城市陆续出台楼市微调政策，涵盖税费优惠、购房补贴等多个方面。除了个别城市微调被叫停后，超八成的微调政策得以执行，央行也明确表态鼓励地方政府对楼市微调。——此前佛山、芜湖、成都、海口等城市微调被叫停不同，但凡触及到“限购”政策的微调都被叫停，其他城市微调政策均在默许下正常进行。今年5月，扬州市发布新政，受到了住建部住宅产业化促进中心官员的肯定，称其并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益探索。——与地方政策通过微调方式打“擦边球”的同时，6月19日，住建部年内第三次“喊话”，要求“坚定不移地落实房地产调控各项政策措施”。p搜狗搜索关键词：降价Ø时间：2012年1月-6月Ø上榜理由：从世联重点监测的28个重点城市降价情况看，2012年1-6月新增楼盘平均降价幅度在12%-14%之间，市场降价声音明显；从3月开始，降价楼盘逐月大幅增加。天津热点降价楼盘降幅在12%-22%之间，但市场并没有表现出降价即成交，只有项目是真正的品质产品，对位客户需求，讲求降价策略的项目才会获得批量销售结果。p搜狗搜索关键词：降息Ø时间：2012年6-7月Ø上榜理由：中国人民银行决定自2012年6月8日起降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，同时存贷款利率浮动区间扩大。这是近三年半以来央行首次降息。7月5日央行宣布，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。热点词降价&降息——主客观共同促成成交政策总结中央调控制度逐步理性和完善，经济手段使房地产受益明显天津2012上半年主要政策盘点6.30，40城完成住房信息联网5.3，土地出让金缴纳期限延长4.1，首套房贷利率最低85折1月2月3月4月5月6月二手私产住宅价格涨幅19.4%2.1，普通住宅指导价上调2.2，土地出让新办法实施违法用地与新增用地挂钩2.24，存款准备金率下调0.5%3.1，住房保障三种补贴放宽3.17，国务院确定今年7大任务房地产调控在内5.18，存款准备金率下调0.5%6.8，降息0.25%7.1，闲置土地处理办法2.22，清理小产权房Ø相较于2011年的限字当道，2012年上半年政策更柔和，调控形式上由政策创新转变为制度完善，调控力度上由一刀切转变为刚需松动，调控范围上由单一强制手段转变为全方位的规范。Ø天津：积极执行中央政策方向，不偏离。42个月来首次降息7.6，降息0.25%1个月内二次降息行政手段经济手段政策总结一个主基调，两场松紧战个主基调——2012上半年，中央9次重申，总理4次表态，坚持调控大方向不动摇场松紧战地方：2012年以来，北京、上海、中山等30余个城市出台微调政策救市A.地方博弈中央B.紧调控，松金融中央：不同政策差别化对待，保持限购底线购房补贴叫停，成品住房鼓励支持，限购微调叫停，公积金标准放宽支持紧调控：房地产全方位规划化治理土地政策不断出台，税收、保障房管理完善，小产权房治理，全国信息联网…松金融：房地产间接受益2次降息、2次准备金率下调，差别化信贷、住宅指导价上调…VSVS1月31日温家宝巩固调控成果，严格执行并完善一直投机需求。2月13日王珏林地方政府不得擅自调整楼市政策。3月14日温家宝房价远未回归合理，调控不能松。3月23日秦虹抑制投机投资需求的政策方向长期不动摇。4月13日温家宝坚持调控不动摇，绝不反复。5月18日温家宝严格实施差别化信贷、税收、限购政策。增加普通商品房供给。4月25日住建部有关“抑制投机投资性需求，支持合理购房需求”的政策一直未变。4月29日秦虹未来仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨。5月17日张小宏坚定不移加强调控，决不让调控反复。1月31日温家宝巩固调控成果，严格执行并完善一直投机需求。2月13日王珏林地方政府不得擅自调整楼市政策。3月14日温家宝房价远未回归合理，调控不能松。3月23日秦虹抑制投机投资需求的政策方向长期不动摇。4月13日温家宝坚持调控不动摇，绝不反复。5月18日温家宝严格实施差别化信贷、税收、限购政策。增加普通商品房供给。4月25日住建部有关“抑制投机投资性需求，支持合理购房需求”的政策一直未变。4月29日秦虹未来仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨。5月17日张小宏坚定不移加强调控，决不让调控反复。21政策总结行政手段重点从四个大方向完善20%覆盖率、多渠道融资、门槛降低补贴调高中央：1、加强建设——2012年开工700万套，“十二五”末保障房覆盖面将达到20％；20%覆盖率、多渠道融资、门槛降低补贴调高中央：1、加强建设——2012年开工700万套，“十二五”末保障房覆盖面将达到20％；小产权清理、限墅令、土地闲置费中央：试点清理小产权房、限墅令重申、1年未动工征收20%土地闲置费；天津：土地出让新办法实施、容积率管理。小产权清理、限墅令、土地闲置费中央：试点清理小产权房、限墅令重申、1年未动工征收20%土地闲置费；天津：土地出让新办法实施、容积率管理。房产税改革、试点扩大2012年将推进税收制度改革，认真总结房产税改革试点经验，稳步推进房产税改革试点。房产税改革、试点扩大2012年将推进税收制度改革，认真总结