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航空自贸广场市场分析2016.01.13目录contentsPart1:厦门写字楼市场概况Part2:厦门写字楼竞争分析Part3:项目本体分析Part4:项目客群定位——厦门写字楼市场概况——1、写字楼发展阶段2、写字楼租赁市场3、写字楼销售市场航空港物流园板块岛内写字楼发展从成熟的西部板块转移到东北部两岸金融中心区域，岛外写字楼市场刚刚兴起，主要集中在集美海沧及翔安三大新城板块，整体处于建设阶段，部分项目已入市，多为政府推动行为【写字楼发展阶段】空港物流园区湖里物流园板块江头SM板块滨北金融区火车站莲坂板块湖滨南商务板块鹭江道CBD板块五缘湾CBD板块观音山CBD板块软件园二期会展片区多为企业自建租金：40-50元/㎡．月代表项目：金海湾湖里高新科技园区多为政府代建，出租为主租金：70-100元/㎡．月代表项目：海富大厦，宝拓大厦多为企业自建租金：80-100元/㎡．月代表项目：观音山运营中心为政府主导建设租金：50-70元/㎡．月多为企业自建租金：80-100元/㎡．月代表项目：建发国际大厦多为企业自建租金：50-70元/㎡．月代表项目：万翔国际商务中心多为企业自建租金：50-90元/㎡．月代表项目：国际航运中心市场供应少，以销售为主租金：50-90元/㎡．月代表项目：东方财富广场、联发电子城、财富港湾等早期出售，多为出租租金：60-110元/㎡．月代表项目：中闽大厦、百老汇大厦、立信广场多为高档写字楼租金：90-150元/㎡．月代表项目：财富中心、银行中心、国际银行产品档次不一租金：40-60元/㎡．月，磐基70-120元/㎡．月。代表项目：磐基中心、新景世纪城办公区域分布较广，租金排序为：鹭江道﹥滨北板块﹥会展﹥滨南莲坂火车站﹥江头﹥观音山﹥湖里物流园区﹥五缘湾﹥空港物流园区﹥湖里高新科技园﹥软件园【写字楼租赁市场】写字楼土地供应、楼面均价增幅明显，价格逐渐走高【写字楼销售市场】——全市土地供应岛内办公用地出让依旧是重点，尤其是自贸区将成为岛内重要新兴商务区，海沧也因自贸区因素拉动供应，岛外其余区域以新城开发以及综合体出让拉动【写字楼销售市场】——各区土地供应2015年全市总写字楼供应面积为47.59万方，总成交面积为47.07万方。2013年由于限购限贷政策下，soho大量推出，整体成交比2012年增加了近2倍。至2015年，虽每年均在下跌，但是幅度不大，总成交套数仍然处在一个较高的水位。近五年写字楼年均去化51万㎡，供求基本处于平衡状态，成交以SOHO性质为主，纯写字楼办公销售较少【写字楼销售市场】——写字楼供求排名项目成交面积成交均价项目性质1软件园三期938625004办公2国贸建设银领中心3992918349办公3融信海上城3594620920SOHO4云玺3324518875SOHO5建发海西首座2710328543SOHO6万华中心1922923339SOHO7宝龙一城1857426842SOHO8海峡明珠广场1635918571办公9泰地海西中心1544718564SOHO10海西西引力146969453SOHO2015年厦门的写字楼成交面积前10的楼盘70%是SOHO性质的项目，甲级写字楼销售去化较好，软件园三期为政府主导的大力推广的一个科技区，存在特殊性【写字楼销售市场】——2015年排行榜——厦门写字楼竞争分析——1、岛外写字楼市场分析2、岛内写字楼市场分析3、核心竞争区市场分析北站商务区杏林湾CBD软件园三期商务办公区主要分布在杏林湾营运中心、软件园三期和北站营运中心，总体量超过900万㎡，目前已交付，写字楼空置率严重【集美板块】片区面积（㎡）销售均价（元/㎡）租金（元/月/㎡）备注北站商务中心960650012租金不含税279925租金含税软件园三期600520018销售均价为二手销售价格20025杏林湾商务运营中心3851100030销售均价为二手销售价格20435由于该片区的项目多为政府公建，因此出售方式会有所不同：1.交易方式为股权法人变更，可放心，出售方都是没有经营的贸易公司，空壳公司。此方式可省交易税费。2.交易方式为产权过户，购买人需有一家注册资本500万元（含）以上，并且上年度纳税实际缴纳100万（含）的公司。达到此条件购买人可注册一家（注册地址需在集美区）的新公司购买。此交易方式需按国家规定缴税。板块交通距离较远，目前集美片区的办公氛围较差，整体的售价及租金水平较低，市场对于集美片区的办公的接受度有待提高【集美板块】海沧CBD位于海沧海湾片区，用地面积为114公顷，建筑面积200万平米，就业人口控制4万人,将规划建设国际性的石油交易平台、海峡两岸的航运平台、海沧区的金融中心、总部经济办公中心等。代表项目：融信海上城、泰地海西中心、东南航运中心海沧自贸港区：区域面积24.41平方公里，发展航运物流、口岸进出口、保税物流、加工增值、服务外包、大宗商品交易等现代临港产业，成为立足海西、服务两岸、面向国际，具有全球航运资源配置能力的亚太地区重要的集装箱枢纽港。代表项目：海之星运营中心、海峡文创中心海沧板块的主要办公集中在新城CBD已经海沧自贸港区，未来的马銮湾新城的办公供应入市，海沧办公市场一片火热【海沧板块】片区项目剩余办公体量（万㎡）销售均价（元/㎡）海沧CBD融信海上城3.620000泰地海西中心1.0218000东南航运中心40——海沧自贸港区海沧金融创业园（一期）3.5——海峡文创中心320000（预售）海之星国际运营中心3.413000合计54.52——以东南航运中心为主导，目前市场剩余办公体量近55万㎡，未来随着马銮湾新城及地铁的建设开通，海沧片区的办公供应将持续增加【海沧板块】项目名称占地（㎡）总建（㎡）定位恒亿综合体47601.903283600打造成一个跨区域性，集旅游和购物于一身的城市综合体。华论国际大厦11304.71149080——金融昌国际商务中心15082.207118180甲级写字楼翔安企业总部会馆66880135000打造集研发、营销、结算、运营等功能为一体的舒适优美的企业总部集群合计140868.821585860——翔安新城中央商务区位于翔安大道与翔安西路交叉口东北侧，占地约1000亩，建筑面积约246万平方米，目前有多个写字楼在建，如华论国际大厦和翔安企业总部会馆、恒亿综合体等【翔安板块】地块编号建筑面积办公面积2011XP048.17.42011XP057.87.02011XP0811.810.52011XP1028.415.52012XP097.67.02013XP012.72.32013XP028.98.02013XP034.64.12013XP058.98.32013XP079.48.52013XP0812.011.12013XP097.26.2X2014G0412.311.02015XZ0152.115.7合计181.8122.5新城CBD累计已出让办公体量约为122.5万㎡【翔安板块】【岛外写字楼市场竞争小结】各片区的新城规划，带动岛外CBD拔地而起，市场供应量急剧增加，但由于当前的岛外办公氛围及交通因素的制约，目前企业入驻办公较少，多数的企业办公还是集中在岛内，岛外的办公市场还需加以时日，才能成就气候。集美板块：规划面积达900万㎡，目前整体销售均价6500-11000元/㎡，租金仅15-30元/㎡/月，整体空置率较高，办公企业较少；海沧板块：办公剩余待推量近55万㎡，销售均价13000-20000元/㎡，未来还将有自贸区及马銮湾新城的办公供应；翔安板块：新城CBD已经出让办公面积超过122万㎡，目前仅少部分开发入市，且以SOHO为主，未来办公供应将成倍增长。——厦门写字楼竞争分析——1、岛外写字楼市场分析2、岛内写字楼市场分析3、核心竞争区市场分析东部板块西部板块软件园两岸金融中心传统写字楼板块，配套完善，市场成熟新兴写字楼板块，资源丰富，主要为政府主导规划，目前处于发展阶段，潜力较大观音山CBD区五缘湾CBD板块湖里高新技术园区政府主导的东部板块市场主导的西部板块鹭江道CBD板块湖滨南商务板块滨北金融区板块火车站莲坂板块江头SM板块湖里物流园板块空港物流园区岛内写字楼主要分为西部市区和东部新区两个板块，西部板块配套完善，商务氛围成熟，东部板块发展较晚，为政府主导型市场，未来潜力较大【岛内板块】银行中心世桥中心裕景中心财富中心建行大厦砖石海岸海滨大厦海光大厦国际银行第一广场福隆大厦世茂海峡大厦厦门国际中心鹭江道片区：主要依托丰富的海景资源和便捷的交通环境，完善的服务配套等，形成以甲级写字楼为主的办公地段。代表项目：财富中心、建行大厦、银行中心等待推项目：裕景中心、厦门国际中心滨北片区：主要依托丰富的白鹭洲、筼筜湖及市政配套等，形成以甲级写字楼为主的办公地段。代表项目：中信广场、滨北国际等中信广场滨北国际外贸大厦国际广场新港广场建业大厦文物大楼税务大厦西部商务板块主要以鹭江道板块和滨北板块为主，鹭江道板块主要依托丰富的海景资源和便捷的交通环境，滨北板块主要以白鹭洲筼筜湖及市政配套等为依托【西部片区】区域总存量（万㎡）空置率（%）租金（元/㎡/月）鹭江道19.511.9129.3滨南-滨北6.936.4134.3合计36.448.3131.8作为西部传统商务核心区，鹭江道对外的吸引力逐步下降。10年以上楼龄的项目普遍存在设施设备陈旧的问题，新项目楼宇品质则由于服务水平大幅下降而降低。至年末，大量租户迁出造成空置率走高【西部片区】总建：260万㎡已出让土地：超200万㎡总建：48万㎡已竣工：48万㎡启动期总建：102万㎡竣工：60万㎡总建：163万㎡已竣工：163万㎡总建：218万㎡，其中自建105万㎡已竣工：启动期87万㎡，自建105万㎡区域总建（万㎡）已竣工面积（万㎡）软件园二期163163观音山CBD板块218192五缘湾RBD板块4848湖里高新技术园区260200两岸金融中心19060空港物流园区总用地75100合计1000左右763总用地面积：75万㎡已出让土地：基本出让完毕东部商务区主要分为6大板块，规划总体量达近千万㎡，目前已竣工约763万㎡，且未来继续放量，市场竞争激烈，将对未来整体租金水平带来较大的平抑作用【东部片区】供量较大，主要为总部企业运营研发中心自用租金水平：50-70元/㎡.月代表项目：金海湾财富中心、运通中心、航空商务广场80%为政府代建，出租为主租金水平：70-100元/㎡.月代表项目：海富大厦、宝拓大厦信息技术产业园区，租金水平低租金水平：50-70元/㎡.月启动期已投入使用，自建区也已基本完工入驻租金水平：80-100元/㎡代表项目：观音山运营中心已有六大项目签约入驻，预计未来以租售结合为主，供应量较大观音山CBD五缘湾RBD空港物流园区湖里高新技术园区软件园二期，本案所处片区租金处于中下水平，50-70元/㎡/月之间【东部片区】持续受政策利好影响，东部片区对外吸引力日益提高，空置率逐步降低，市场需求量大【东部片区】截至年末，全年累计吸纳量达31,980平方米，远高于其他各商务区，空置率亦进一步下降至3.7%的历史低值。租金则继续受区位交通及商业配套的影响，保持在相对低的水平，至年末区域平均租金水平仍保持在每月每平方米50-100元的水平。东部商务核心区对潜在客户的吸引力正逐日提升。【岛内写字楼市场竞争小结】岛内依旧是办公市场的主要需求地，但由于东部片区价格及办公设备等因素的影响，目前出租率有所降低；东部片区成为新的需求目的地；利好政策的实施，将大大加大岛内的办公需求。西部片区：厦门商务办公代表区域，但目前空置率较高，达到48%，近47万㎡，平均租金132元/㎡/月，同时待推量35万㎡；东部片区：办公新兴区域，整体写字楼标准较高，有近770万㎡的出租面积，空置率较低，租金50-100元/㎡/月。——厦门写字楼竞争分析——1、岛外写字楼市场分析2、岛内写字楼市场分析3、核心竞争区市场分析本