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湖南省房地产市场形势分析12010年度湖南省房地产市场形势分析AnalyticalReportonRealEstateMarketSituationofHunanProvince省住房和城乡建设厅房地产监管处2009年12月以来，国务院、相关部门出台一系列调控措施，坚决抑制部分城市房价过快上涨，政策文件之密集、调控措施之严厉前所未有，市场起伏震荡，政策效应逐步显现。2010年，湖南省呈现开发投资需求和住房需求稳步增长，市场供销两旺，房价攀升，涨幅受到抑制，房地产市场平稳较快发展。一、房地产市场运行基本情况1.开发投资较快增长。全省共完成房地产开发投资1469.3亿元，增长35.5%，增速比上年同期提高22个百分点（见图1），比全社会固定资产投资增速高8.3个百分点，比全国平均增速高2.3个百分点。投资额居中部第4位、全国第15位（见图2），占全社会固定资产投资比重为15%。从单月完成投资量来看，经过4、5月的回落后，逐月稳步回升，12月高达185.3亿元，创单月投资新高，环比增长18.6%。其中长株潭地区完成开发投资890.5亿元，增长37.1%，比全省平均增速高1.6个百分点，占全省的60.6%。郴州、衡阳、娄底的增速分别为61.5%、58.2%和45.5%（见图3），带动全省房地产开发投资增长。2.房地产用地需求强劲反弹，出让单价上涨。全省供应房地湖南省房地产市场形势分析2050100150200-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%单月房地产投资额(亿）累计投资同比(%)单月投资环比(%)单月房地产投资额(亿）72.786.493.584.310587.499.9109108117126100127115112139125127139144156185累计投资同比(%)23.810.616.08.66.15.28.810.713.717.313.537.942.835.334.634.135.734.233.333.333.935.5单月投资环比(%)18.88.2-9.824.6-16.14.39.2-1.38.27.8-20.26.7-9.8-2.524.8-10.1.09.93.38.718.61-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图1.全省单月房地产开发投资图0500100015002000250030003500400045005000-60.0-40.0-20.00.020.040.060.080.0投资额（亿元）同比增幅(%)投资额（亿元）4302366034663252303029012265225221952114198118191620161814691206116011209219008678437075925574683452662541089同比增幅(%)28.923.631.333.934.424.149.034.938.236.135.560.130.834.835.548.223.237.321.722.117.949.511.424.149.962.546.230.556.348.5-43.1江苏广东辽宁山东浙江北京河北安徽四川河南上海福建重庆湖北湖南广西陕西内蒙古吉林云南天津黑龙江江西山西贵州海南新疆甘肃宁夏青海西藏图2.全国各地区2010年房地产开发投资图0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0010203040506070开发投资额（亿元）增幅（%）开发投资额（亿元）684.0146.672.670.468.765.363.061.759.947.044.741.022.521.9增幅（%）37.540.917.237.161.558.321.522.524.329.634.445.526.68.6长沙市株洲市永州市岳阳市郴州市衡阳市益阳市常德市湘潭市邵阳市怀化市娄底市张家界湘西图3.全省各市州2010年房地产开发投资图产用地5141.6公顷(见图4)，增长77.8%，占全省供地总量的38.7%。其中商服用地1251.4公顷，增长78.3%；住宅用地3890.2公顷，增长77.6%。房地产用地需求的回升带动了土地出让单价湖南省房地产市场形势分析3上涨。房地产用地出让单价881.2元/平方米(合58.7万元/亩)，同比上涨20.9%，其中商服用地988.7元/平方米(合65.9万元/亩)，同比上涨20.7%；住宅用地843.1元/平方米(合56.2万元/亩)，同比上涨21.4%(见图5)。用地需求反弹的主要原因：一是商品房销售较好，开发企业积极入市拿地，地产市场活跃，流拍流标现象销声匿迹，竞价竞买取而代之；二是2009年供地萎缩5.1%，对比基数较小；三是保障性住房和棚户区改造用地明显增加。从单月供地来看，4、5月出现急剧萎缩，6、7、8月供地回升，9、10、11月供地较为平稳，12月供地激增。02004006008001000-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%商服用地供应量(公顷)住宅用地供应量(公顷)单月商服用地供应环比(%)单月住宅用地供应环比(%)商服用地供应量(公顷)125.8127.592.67861.9108.4145.17452.2129.4256.5住宅用地供应量(公顷)241.9313.5155.5209227.8392.3431.4304.9354.4352.3907.2单月商服用地供应环比(%)1.4%-27.4%-15.8%-20.6%75.1%33.9%-49.0%-29.5%147.9%98.2%单月住宅用地供应环比(%)29.6%-50.4%34.4%9.0%72.2%10.0%-29.3%16.2%-0.6%157.5%1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图4.全省单月房地产用地供应量图0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.0-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.25商服出让用地均价住宅出让用地均价商服单价环比增幅住宅单价环比增幅商服出让用地均价700.6598.4715.9729.5772.6938.3928.6935.3922.3988.7住宅出让用地均价856.1762.6763.1835.0855.8924.1904.2860.2842.2843.1商服单价环比增幅-14.6%19.6%1.9%5.9%21.5%-1.0%0.7%-1.4%7.2%住宅单价环比增幅-10.9%0.1%9.4%2.5%8.0%-2.2%-4.9%-2.1%0.1%1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月图5.全省房地产用地出让单价图3.房地产信贷快速增长。截止12月底，全省金融机构房地湖南省房地产市场形势分析4产贷款余额2137.6亿元，增长39%，增速高于全省贷款平均增速18个百分点。房地产贷款余额占全省贷款余额比重为18.6%，比重提高0.3个百分点。全年新增房地产贷款600.1亿元，增长39.2%(见图6)，占全省新增贷款的29.9%。从贷款投向来看，开发贷款余额550.7亿元，占房地产贷款的比重为25.8%；购房贷款余额1280.8亿元，占房地产贷款的比重为59.9%；政策性住房贷款余额306.1亿元，占房地产贷款的比重为14.3%(见图7)。从单月信贷投放来看，1-4月较大，5-8月收紧，9月回升，10-12月重新收紧，12月份，新增房地产贷款42.5亿元，比1月减少50%。-40.0-20.00.020.040.060.080.0100.00.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%新增房地产贷款余额(单位:亿元）累计同比增幅(%)新增房地产贷款余额(单位:亿元）-28.628.740.528.928.449.824.318.948.936.149.153.485.266.35268.844.248.331.433.457.131.439.542.5累计同比增幅(%)16.418.421.819.722.827.528.728.030.629.036.439.043.545.745.147.347.545.645.345.744.743.347.639.21月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图6.全省单月房地产信贷图贷款余额(亿元)128159.9%550.725.8%306.114.3%开发贷款购房贷款政策性贷款图7.全省房地产信贷结构图4.商品房供应量有效增加。全省商品房施工面积1.68亿平方米，增长22.5%，增速比上年同期回落5.7个百分点，其中住宅湖南省房地产市场形势分析51.38亿平方米，增长22.0%。商品房新开工面积6460.9万平方米，增长21.6%(见图8)，增速比上年同期回落4个百分点，新开工量居全国第10位(见图9)，其中住宅5383.3万平方米，增长22.0%。从单月新开工面积看，在4、5和7、8月出现回调，9-12月逐步回升。商品房竣工面积3350.5万平方米，增长13.0%(见图10)，其中住宅2831.4万平方米，增长13.2%。0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.01600.0-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%商品房新开工面积(万平方米）累计新开工同比(%)单月新开工环比(%)商品房新开工面积(万平方米）641.4433.7245.0218.8340.1311.2172.7322.8368.4777.41517.3777.4853.1613.8319.4752.2479.4384.6450.8449.2593.4787.6累计新开工同比(%)23.2%7.2%-12.7%-20.3%-21.9%-17.6%-18.2%-13.0%-7.4%9.5%25.6%21.2%52.0%70.0%66.6%79.9%76.2%79.6%74.8%66.3%49.5%21.5%单月新开工环比(%)-32.4%-43.5%-10.7%55.4%-8.5%-44.5%86.9%14.1%111.0%95.2%-48.8%9.7%-28.1%-48.0%135.5%-36.3%-19.8%17.2%-0.4%32.1%32.7%1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图8.全省商品房单月新开工面积图0200040006000800010000120001400016000-80-60-40-20020406080100120新开工面积(万平方米)同比增幅(%)新开工面积(万平方米)1373126212359893963686117891773273186461631362905766501847514680370335543329303129742912287127592345217218091396113670114同比增幅(%)49.15245.552.7422140.747.737.721.465.543.34567.557.393.131.38.919.122.132.413.963.612.91.926.455.933.340.738.7-62.6江苏辽宁山东广东河北河南浙江四川安徽湖南重庆内蒙古湖北黑龙江广西福建云南吉林陕西上海北京天津贵州山西江西新疆宁夏甘肃海南青海西藏图9.全国各地区2010年商品房新开工面积图湖南省房地产市场形势分析602004006008001000120014001600-100.0%0.0%100.0%200.0%300.0%400.0%500.0%600.0%商品