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12012年株洲市房地产市场环境调研报告一、株洲宏观分析（一）.株洲简介株洲古称建宁，全国两型社会综合配套改革试验区之一，也是全国首批重点建设的工业城市之一。株洲地处中国中部腹地湖南省东部、湘江下游，是湖南第二大城市；中部地区重要的区域中心城市；是中国华中南部、华东、华南、西南地区之间最大的铁路枢纽，与郑州并称为“南株北郑”；全国8个重点建设的工业城市之一。经过半个多世纪的建设和发展，“被火车拖来的城市”株洲由一个昔日的边陲小镇发展成为在电力机车上具有一定国际影响力的新兴现代化工业城市。古时株洲于地名一词最早见于南宋人文集。“株”可能取自株田之“株”。株洲、株田相距数里，五代时株田已较著名。“洲”字取自古人以湘水两岸为洲之“洲”。联缀而成地名。一说因地多槠木，且“槠”、“株”同音，故又名“槠洲”。自南宋绍熙元年（公元1190年）正式定名株洲后，株洲之名沿用至今。现在的株洲由4个市辖城区、一个两型社会示范区、一个国家级高新区及醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县组成，辖134个乡镇（街道）。分芦淞区、荷塘区、石峰区、天元区四个行政区，及云龙示范区。其中，天元区因在株洲湘江西侧，习惯性称之为河西，其余三区笼统地称之为河东。株洲地处亚热带地区，全年气候分明，风景秀丽，环境整洁。因而拥有“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”2“中国优秀旅游城市“等称号，因在电力机车上的强大优势，株洲同时享有”中国电力机车的摇篮，“中国电力机车之都”的美誉。“火车头精神是株洲无可争议的城市特色。（二）．人口经济按市区建成区面积市区户籍人口及市域综合实力（人均GDP、财政收入、综合竞争力等）来衡量城市大小，株洲是湖南省第二大城市。图示：2006-2011年株洲常住人口、年末市区人口变化图367.4369.6371373.4385.6388.179.379.597.8100.2105.51140501001502002503003504004502006年2007年2008年2009年2010年2011年常住人口(万人)年末市区人口2011年社科院发布的城市竞争力排名显示，株洲位列全国第64名。为湖南省第二位，中部第六位，中部六省非省会城市第一位。株洲市域的总面积为11262平方千米，常住总人口为385.56万人（2010年人口普查数据）；其中市区的总面积为853.4平方千米，常住总人口为105.54万（为2010年人口普查数据，因为2011年原市区周围株洲县的卫星城镇纳入城区，现人口应达到约120万）。3图示：2006-2011年株洲GDP及增幅605.3748.7909.510251563.91274.812.30%14.10%15.30%14.50%13.40%14.90%05001000150020002006年2007年2008年2009年2010年2011年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDP(亿元)增长率经济上，2011年全市GDP达到1563.9亿元，增长14.1%；财政收入达到175.4亿元，增长33.9%；实现全社会固定资产投资849亿元，增长35.6%；城镇居民人均可支配收入达到22633元，农民人均纯收入达到9237元，分别增长14.6%、21.8%；2011年各项数据增速较快，经济总量稳居全省第5位，而人均GDP达到约40562元，按平均汇率计算约合6280美元，各项人均数据继续保持全省第2位，高于全国平均水平。下辖县市中，醴陵市经济增速创新高，跻身全国经济百强县，攸县稳居全省县域经济十强县。图示：2006-2011年株洲人均GDP、城镇可支配收入1652620257245632753633604405621245514503159111790019643226330500010000150002000025000300003500040000450002006年2007年2008年2009年2010年2011年人均GDP城镇人均可支配收入4二、房地产市场分析(一).2011年株洲市房地产行业总体状况1、房地产业基本运行情况（1）房地产开发企业不断发展，行业规模日益壮大。2011年末，全市共有房地产开发企业349家，比上年增加25家。房地产从业人员9988人，增长32.6%。（2）城市建设不断扩容，投资规模日益扩大。近几年来，株洲城市建设不断加快，随着云龙示范区的快速发展，株洲湘江风光带的建设，武广片区的开发，带动了株洲房地产业的发展。2011年全市房地产业完成投资184.8亿元，增长26%。（3）施工面积不断增加，销售面积平稳增长。2011年，在国家宏观调控趋严、货币政策从紧的背景下，全国楼市陷入前所未有的“寒冬”，而作为三线城市的株洲，也度过了充满变数的一年。但旺盛的刚性需求、开发商多样的促销优惠等多重因素，让株洲楼市在2011年继续保持平稳发展。2011年，全市商品房施工面积为2193.7万平方米，增长29%；商品房销售面积601.8万平方米，增长17.1%。（4）楼盘品质不断提升，高档住宅倍受追捧。株洲别墅开发已经十余年，但早期产品始终有‘形’无‘神’。近年来，株洲的别墅产品渐显规模和品质。佳兆业·金域天下、美的城、尚格·又见康桥等楼盘将低密度产品的稀缺性与优越的交通、生活、商业、娱乐配套设施等因素相关联，保值、升值潜力大，成为许多实力买家的5置业选择。别墅以大隐于市的魅力，在楼市寒冬中悄然发力。全市别墅、高档公寓销售面积为24.2万平方米，增长4.6倍。2、房地产业对全市经济社会发展的作用（1）改善了居住环境。近年来，株洲房地产开发更加注重环境建设，坚持以人为本的理念，无论从开发的规模、小区的规划设计，还是工程质量上，都有了很大的提高，改善了居住环境，提高了城市品位。（2）带动了相关产业发展。一个大的楼盘，或者一片楼盘的建设，往往会带动周边产业的快速发展。特别现在很多楼盘本身就是一个“城”，如北欧小镇、荷塘星城等，其规划中不光有住宅，还有购物街，度假酒店等。同时，房地产市场的旺盛，对建筑装饰、家电业以及城市基础设施建设都有一定的拉动作用。2011年，全市限额以上商贸企业建筑及装潢材料类实现零售额3.69亿元，增长79.2%。（3）增加了财政收入。2011年，全市房地产业营业税为6.54亿元，增长29.5%，占全部营业税的比重由同期的26%上升至28%。3、房地产业发展中存在的主要问题（1）资质不高。我市349家房地产企业中，一级资质企业仅有1家，二级资质企业8家，二级以上企业仅占全部房地产企业总数的2.6%。大部分房地产企业规模小，实力不强，市场竞争能力较弱。有些企业甚至在开发一、两个楼盘后就销声匿迹。6（2）供需矛盾。住宅的特殊性决定了房地产业在营利的同时也带有一定的公需性。从目前来看，大户型供应比例高，中小户型供应偏少，不能有效适应市场需求。2011年，全市90㎡以下住宅施工面积193.6万平方米，增长18.2%，而140㎡以上住宅施工面积为443.3万平方米，增长51%。（3）资金压力。2011年，全市房地产开发企业到位资金260.7亿元，增长28.6%，比上年大幅下降51.9个百分点。从资金渠道来看，以定金和预收款为主的其他资金仍是主要资金来源，达109.8亿元，占全部资金的比重高达42.1%。4、2011年株洲房价地图7（二）.房地产投资2000-2011年，株洲市房地产投资逐年稳步增加，12年间由2000年的6.01亿元增长到184.8亿元，翻了近5番，年均增长率达到270.44%。2011年株洲市房地产总投资184.8亿元，同比增长26%。其中，建筑工程投资1112080万元，同比增长68.96%。图示：2006-2011年株洲房地产投资变化图(单位：亿元)44.457.981.4146.61184.8104.4140.60%40.86%26%30.60%36.50%27.90%0204060801001201401601802002006年2007年2008年2009年2010年2011年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%房地产投资增长率商品住房投资1024762万元，同比增长43.01%，其中90㎡以下房屋和经济适用房分别投资106751万元、22762万元，同比增长73.2%、-29.5%。商业营业用房投资212374万元，同比增长77.37%。（三）.房地产开发2000-2011年我市房地产开发稳步抬升。新开工面积受政策影响比较明显，2005年、2008年、2010年新开工面积较同期有所下降，其余年份均呈现平稳增长的态势。8株洲市2011年各土地类型成交情况成交宗数成交面积（万方成效金额（万元）土地成效单价（元/平方）住宅用地41214.693722141733.73商业用地1977.8571856923.01工业用地36163.5263661389.32其他用地22.0736711773.43汇总98458.13511402图示：2011年株洲各区土地成效分布(单位：万方)020406080100120住宅用地100.219.719.6843.9631.15商业用地10.912.490.1644.4319.87工业用地99.9312.4219.9231.250其他用地00.48001.59天元区荷塘区芦淞区石峰区云龙示范区92011年，全市房屋施工面积、新开工面积、房屋竣工面积分别为2193.7万㎡、441.09万㎡、601.8万㎡，同比增长29%、-30.6%、17.1%。（四）.房地产交易1.房产一级市场（新建商品房）1）、商品房供应量分析2004-2011年，株洲市商品房批准预售面积持续增长，其中2006年增长迅速，其余年份增长较为平稳。2011年全年商品房批准预售330.19万平米，同比增长17.2%。表示：2004-2011年株洲市本级商品房供应情况批准预售面积(万㎡)同比增长2004年145.83-2005年152.994.9%2006年204.7133.8%2007年167.14-18.4%102008年230.6538.0%2009年240.014.1%2010年281.5317.3%2011年330.1917.2%图示：2004-2011年株洲市本级商品房供应情况145.83152.99204.71167.14230.65240.01281.53330.1904.9%33.8%-18.4%38.0%4.1%17.3%17.2%0501001502002503003502004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年-0.3-0.2-0.100.10.20.30.40.5面积(万㎡)同比增长从商品房供应分区情况来看，2010年荷塘区商品房批准预售75.69万㎡，其中商品住房66.53万㎡；芦淞区69.88万㎡，商品住房56.20万㎡；石峰区28.66万㎡，商品住房26.70万㎡;天元区92.41万㎡，商品住房83.55万㎡；云龙示范区14.88万㎡，商品住房13.07万㎡。2）、商品房销售量分析2004-2010年，株洲市商品房销售稳步增长，特别是2008年后销售量占稳200万㎡大关并逐步接近300万㎡。2010年株洲市累计销售商品房285.07万㎡、25970套，同比增长7.17%、12.04%。其中，商品住房销售261.82万㎡、22947套，同比增长2.84%、4.72%，分别占销售总量的91.84%、88.36%。11表示：2004-2011年株洲商品房销售情况年份销售套数销售面积(万㎡)销售金额(亿元)均价(元)2004年1291415514.21-2005年9069277.7815.18-2006年13133161.8334.9619882007年20900240.6256.5823462008年15873166.8743.4626042009年23180265.9972.8327382010年2