“宏大家园”周边市场分析

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料“宏大家园”周边市场分析本次市场调研分析的目的是针对项目的产品特征，而侧重于识别相关楼盘的经济技术指标，对本案的产品、价格定位以及策销策划进行策略性分析。1、通过周边竞争楼盘反映出被市场接受的有效的产品特性、区域价格、区域客户群体和相关户型面积配比指标的信息采集，而提供真实、可靠、具有借鉴性的有效数据分析依据，从而为“宏大家园”后期制定营销企划策略提供可靠的评估和决策基准。2、通过相关楼盘反映出该区位价格走势。3、通过调研，对比自身项目与其它项目竞争的优劣势，以此确定本项目的市场营销策略。（一）市场调研内容：本次调研在参考了周边项目的数据分析，确定本报告市场分析研究的区域为南三、四环之间。具体范围包括：方庄、成寿寺路沿线项目。依据本案的产品属性，有针对性地选取了下列个样板楼盘：1）、静馨嘉苑2）、方宝苑精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3）、方安苑4）、世纪星5）、方南家园6）、正邦嘉园（二）产品细化分析1、价格分析从以上价格分析表明，6个项目的平均单价为4720元，其中，方南家园价格最高，方宝苑的价格最低。调查结果邻近本案周边在售项目不多，主要是集中在方庄一带。由于方庄的大环境成熟，市政基础配套设施齐全，具备生活的良好便利条件，所以拉升区域的整体均价。4720元均价其实是整个方圆2公里主要是南三环沿线的价格行势。本案地处南三、四环之间，离四环较近，由于四环路沿线项目位于城乡结合部，属绿化隔离带改造项目，一是政府对沿线项目施以改造的优惠政策，二是对小区绿化率达标有严格的要求，三是对建筑高度有严格的控制。所以，四环沿线的项目一般都颇具规模，并且着力注重自身产品与环境的塑造，注重生活品质的周边项目价格走势图020004000600080000100020003000400050006000起价最高价均价起价380037004800490038003500最高价490049006000650058005500均价440042005100550046204500静馨嘉园方宝苑方安苑世纪星方南家园正邦嘉园精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料体现，住宅一般都以低密度住宅形态体现，如未来假日花园、恋日家园等，其价格也都在5000元左右，但四环线沿线项目产品品质也参差不齐，高低品质房将区域整体均价控制在4500左右。所以从南三环方庄的高塔群到南四环低密度住宅的形态分析，本案位于南三、四环之间，处于明显的住宅断档地带，周边邻近项目少，并且产品规模、品质以及配套没有优势，周边环境脏、乱、差，农民房多而杂，人口素质较低，不能称得上是一个成熟的居住区域。从总价上看，主力户型二居总价在38万元，三居总价基本在49-77万元之间，按单价与总价关系可以分为两个档次：单价在5000元/平方米以下的项目，主力户型总价基本都在49-77万元之间，单价在5000元/平方米以上的项目，主力户型总价集中在62-75万元之间。具体情况见下表：物业名称平均价格主力户型总价（万元）静馨嘉园440065（3居）方宝苑420038（2居）方安苑510062-75（3居）方南家园550066（3居）世纪星462049-77（3居）正邦嘉园450054-59（3居）2、户型分析总体看来，一般项目的价格越高，户型的面积也越大，具体分析如下：精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料户型面积情况：一居多在60-90平方米之间，只有方南家园及世纪星没有一居户型。二居可分为80-100、106-130两档，其中80-100平方米之间的数量较多，具有106-130平方米之间的两居室户型的项目多为高价位项目。三居室为多数项目的主力户型，面积主要集中在106-120平米之间及120-148平米之间。四居室只有方安苑有180-230平米之间。具体情况见下表：物业名称各户型所占比例各户型面积一居二居三居四居一居二居三居四居静馨嘉园8%46%48%----7688-100148----方宝苑----38%30%----73．291．82107、117、120、128----方安苑8%18%38%36%80-9090-100122-147180-230方南家园----30%50%--------90120----世纪星----33%46%--------106、116、130106、133、168----正邦嘉园----32.6%38%---60100120-130----注：各户型所占比例指各户型套数占总套数分额。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3、设备比较多数项目居室、厨卫都为精装修，有个别项目厨卫为简易精修。多数项目采用集中供暖系统，静馨嘉园和正邦家园采用壁挂炉供暖供热水。户主可根据需要通过其温控开关自动调节室内温度。可视对讲和闭路监控保安系统已为绝大多数竞争项目所采用。除世纪星有智能化设施外，其他项目均缺少智能化设施。物业装修情况一览表物业名称装修程度设备厅房橱卫供暖系统保安系统通讯系统智能化电梯会所静馨嘉园初装修初装修赠送分户燃气炉可视对讲，闭录监控预留电话线路--------合资-----方宝苑初装修简易装修（配部分集中供暖访客对讲，闭录监控-------------------合资------精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料厨具洁具）方安苑初装修初装修集中供暖-------------------------------------------方南家园粗装修粗装修集中供暖访客对讲，闭录监控预留电话线路---------讯达3000平米世纪星粗装修粗装修集中供暖可视对讲，密码控制预留电话线路数据宽带三菱有正邦嘉园粗装修粗装修（厨房高级面砖）壁挂炉------------预留电话线路、IDD入户-----------奥的斯-------4、物业软件比较从统计数据看，所调查项目除世纪星聘请国贸物业管理外，其他项目均聘请一般物业管理公司进行管理。此外，物业费按照普通住宅收费标准1.5—2.2元。静馨嘉园发展商：北京地杰房地产开发有限责任公司设计单位:北京华特建筑设计顾问有限公司方宝苑发展商：北京市京工房地产开发总公司建筑商：住总正华建设工程有限公司建设，其雄厚的实力将使小区质量更稳定，信誉更可靠设计单位：中京慧设计院物业管理公司：京工物业管理公司物业管理费：1.70元/月.平方米精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料方安苑发展商：北京安乐大酒店有限公司设计单位：天津建筑设计院物业管理公司：宏原物业管理公司物业管理费：1.60元/月.平方米方南家园发展商：北京市物资房地产开发公司物业管理费：1.50元/月.平方米世纪星发展商：太合万兴房地产开发有限责任公司设计单位：华茂中天设计公司物业管理公司：国贸物业顾问管理公司物业管理费：2.2元/月·平米正邦嘉园发展商：北京晓松房地产开发有限公司设计单位：北京首都工程有限公司物业管理公司：一年内开发商自管物业管理费：1.8元/平方米.月5、分析总结：区域项目主要位于南三环至南四环之间，主要项目分布在方庄一带。邻本案没有新项目推出，方庄市场已趋于饱合，可售房不多，基本处于尾盘销售。个别项目有今年5月份推出的楼座。未来市场供应主要来自于南四环沿线低密度住宅，会对本案有较大冲击。价格主要在3800-6500元/平方米，区域总体平均价格为4720元/平方米。未来市场供应项目价格范围4000-6500平方米。主力户型以三居为主，总价主要在49-77万元之间。价格越高，三居比例越高，同时各户型面积也越大。周边项目配套设施不够先进，没有精装修的楼盘，整体物业档精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料次较低。周边项目规模在10万平米以上的较少，主要为5万平米左右的项目，规模大才能产生规模效应，而规模小的楼盘并没有做成小而精的社区品质。（三）进入市场的问题点1、目标客户群体单一本案的客户群体主要以当地及邻近拆迁居民及城外诚做买卖的小业主为消化对象。方庄一带的客户很难会吸引到本案来。2、周边环境杂而乱周边大部分为农民房，待拆除，会直接影响日后居住的舒适度。斜对面的城外诚家具城，物流人流源源不断，直接带来很大的噪音环境污染。3、小区综合品质低楼体外观设计低档陈旧，无品质感；基本无绿化；硬件设施配置大众化，虽能够满足一般居住人的各方面需求，但无额外附加产品能从芸芸众生的项目中脱影而出，吸引人的注目。4、小区规模小，并已成现房，无法对品质进行再塑造。（四）进入市场机会点户型指标小，总价低一居65.85平米，二居76-83.85平米，三居83.9、102.8、106.79平米。目前可售房112套。二室一厅76平米为主力销售户型，南北朝向，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料室内功能布局合理，总价在30万元以内。有一定的销售潜力。（五）市场建议基于对以上周边区域市场的定量分析并结合本案目前的销售特性。我方建议重新制定市场价格，采用多元立体销售渠道，并借助我方有利市场推广资源，有效扩充市场。建议均价为3600元/平米。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1、静馨嘉苑位于北京丰台区成寿寺路31号，南三环南五百多米处，北邻南三环主干道，其距离仅为500多米。距京津唐高速公路1.6公里。有多条公交线路在物业门口设有车站。（具体为39支、329、807、812、830、927、946等公共交通线路）距市中心天安门仅7公里。南邻亦庄经济技术开发区，为成功的技术白领提供就近住宅，方便上下班。东与世界购物广场、多脑河电子市场隔路相望，为物业住户购物、娱乐提供了方便。东北临近新落成的现代化的首都图书馆，为您学习充电提供便利。项目占地面积9100平方米，建筑面积48606平方米，绿化率31.6%，由3栋板楼（7、13、17层）组成。目前起价：3800元/平米，均价：4400元/平方米最高价：4900元/平米发展商：北京地杰房地产开发有限责任公司设计单位：北京华特建筑设计顾问有限公司工程进度2001年7月底达到正负零；2001年12月主体建筑封顶；2002年6月完工，10月底入住。设计风格：欧式建筑设计主力户型：1居76平米，二居88-100平米，三居148平米装修标准及配套设施室内部分精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料户门：四防门，设有门禁及门铃。窗户：部分外飘窗设计、塑钢双层玻璃。阳台：全封闭阳台、双玻璃带纱窗。居室：全为初装