大连小平岛项目社会资源及产品需求市场调查

小平岛项目社会资源及产品需求市场调查汇报会大连东方市场研究有限公司2007年7月20日第一部分调查的组织实施和调查结果的可信度分析一、调查的准备及实施过程1.1调查的程序设计针对本次调查项目的特殊性，调查的实施按以下步骤进行：1.项目宏观资料收集2.提纲和问卷设计3.样本抽样设计4.调查人员培训5.调查执行6.数据采集的监督及复核7.数据录入、汇总及研究和撰写报告1.2调查提纲及问卷设计涉及到本项目调查的提纲与问卷内容：1.宏观资料收集提纲2.项目地周边资料收集提纲3.相关楼盘基础数据收集提纲及表格4.调查问卷设计1.3样本抽样及数量1.3.1宏观资料及周边社会环境1.大连市及项目地宏观规划资料通过对相关政府部门走访收集以下资料：大连市统计数据；大连市住宅建设规划；大连市2007年政府工作报告；高新技术产业园区规划；高新技术产业园区统计数据；2.周边企事业及高新园区单位概况调查以表格的形式了解周边及高新园区企业员工人数、收入状况及工资金缴纳状况。最终样本完成如下：周边企业50份，高新园区企业100份。3.教育机构调查概况调查以表格的形式了解孙家沟至龙王塘沿线教育机构员工人数、收入状况及工资金缴纳状况。最终样本完成如下：小学6所、初中6所、高中3所、中专\技校\体校13所、大学7所。4.周边生活服务设施普查以表格的形式对小平岛周边进行普查登记。5.楼盘调查周边楼盘：菁英汇、硅谷假日、山海一家同类楼盘：东方圣荷西、金广东海岸、嘉洲阳光、蓝湾、斯坦福院落、唯美品格、大连明珠、东方优山美地、远洋风景、万科假日风景以表格形式进行如下资料收集：楼盘基础数据、销售状况、销售比例、配套设施等。6.商品房市场销售数据大连市区7000元/㎡商品房销售数据；大连高新技术产业园区商品房销售数据。1.3.2潜在购房者问卷调查1.地域内企事业单位人员样本要求：孙家沟至龙王塘沿线现居民人群，年龄在23-60岁，未来3年内有明确的购房意向，承受购房单价在6000元/㎡以上者。访问数量：200份访问形式：以问卷的形式一对一面访。2.高新园区、软件园样本要求：高新园区、软件园在职员工，年龄在23-60岁，未来3年内有明确的购房意向，承受购房单价在6000元/㎡以上者。访问数量：200份访问形式：以问卷的形式一对一面访。3.大、中、小学老师样本要求：孙家沟至龙王塘沿线教育机构在职员工，年龄在23-60岁，未来3年内有明确的购房意向，承受购房单价在6000元/㎡以上者。访问数量：100份访问形式：以问卷的形式一对一面访。4.一般市民样本要求：大连市普通市民，年龄在23-60岁，未来3年内有明确的购房意向，承受购房单价在6000元/㎡以上者。访问数量：200份访问形式：以问卷的形式一对一面访。1.3.3商业部分1.商业经营者样本要求：大连市内四区经营服务业场所的经营者(老板)访问数量：50份访问形式：以问卷的形式一对一面访。2.商业区街区剖析星海湾商业区及星海新天地商业区作为典型进行剖析，剖析内容：经营特点、经营面积、经营状况等。1.3.4写字楼部分1.写字楼内企事业单位样本要求：企业选择写字间过程中的决策者或参与者。访问数量：100份访问形式：以问卷的形式一对一面访。2.写字楼经营状况调查写字楼：天通·金融大厦、名仕财富中心、宏誉大厦、平安大厦、中国人寿大厦、世贸大厦、虹源大厦、银洲国际大厦、友好大厦、金广大厦、越箐大厦、珠江国际大厦、君安国际大厦、罗斯福·天兴国际中心、福佳·新天地广场、星海旺座、槐花大厦、银寰大厦、辰熙大厦。以表格形式进行如下资料收集：楼盘基础数据、租赁状况、租赁比例、物业服务、配套设施等。1.4调查实施及数据审核1.本次项目调查安排项目总负责人1人、执行负责人1人、督导员2人、兼职访问员20人；2.走访了大连市规划局、大连市高新园区规划局、大连市统计局、大连市高新园区统计局、大连市房地产交易中心等相关职能部门收集相关数据；3.安排资深访问员对指定相关楼盘、相关写字间、教育机构、周边商业交通状况进行深访，了解其具体状况；4.与高新园区统计局合作，对项目地周边及高新园区企业进行资料收集；5.安排资深访问员对相关商业区进行剖析，了解其具体状况；6.本次项目问卷调查，安排有经验的访问员20人，对问卷进行执行；①一审复核(卷面复核)准确率达100%②二审复核(电话复核)准确率达98%以上，对于出错问卷已经进行了补做，并且进行了复核，最终达到了100%。7.本次调查的实施过程由ISO9001：2000版质量控制体系进行过程质量控制。二、调查结果的可信度分析1.宏观资料由了大连市相关政府职能部门提供，准确率100%；2.楼盘数据、写字间数据、教育机构、周边状况，由公司资深访员对相关部门负责人进行实地访问，准确率90%以上；3.项目地周边企事业单位是与高新园区统计局合作完成，准确率为90%以上；4.本次项目问卷共计850份，根据抽样统计理论，置信度在95%置信度下，其误差不超过±3%。第二部分小平岛项目的社会环境资源及市场条件一、大连市的社会经济环境利于房地产业的发展，无泡沫及其它不正常因素的影响，消费能力的增强及改善住房的需求使房地产业有较大的市场空间1.大连市的国内生产总值从2000年至今，均增长率为14.65%，超过全国平均水平，且呈稳定增长的势头。年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总值1110.81235.61406.01632.61961.82290.02569增长率——11.8%14.1%15.2%16.2%14.2%16.4%2.全社会固定资产投资从2000年以来持续增长的态势，2006年与2000年相比增长4.47倍，同时期，房地产投资增长为1.95倍。房地产业的投资比重从2000年的40%到2006年的23%，呈下降趋势。使房地产行业与构成国民经济的其它产业关系基本平衡。单位：亿元、%年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总额268.5305.1367.9506.9716.21110.51469.5其中：房地产比重106.9115.5125.2151.1208.8265.3337.240%38%34%30%29%27%23%3、职工平均收入水平及居民可支配收入逐年增长，2006年与2001年相比，分别增长79%与75%，显示出居民购买力增强的态势。单位：元年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年职工平均收入11900.713492.915524.617651.919750.22185924200居民可支配收入6858.47418.28199.59101.41037811994.413350增长率（%）——8.1610.5311.014.0315.5811.34、大连市人均居住面积从2000年至2005年增加了8.99㎡，增长48.7%，人均面积水平处于辽宁省的第二位（第一位为辽宁盘锦），同时，与沿海发达城市有一定的差距。单位：㎡年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年人均面积18.4519.9522.4923.5824.227.44——二、房地产开发的投资增长（尤其是住宅开发）速率较高。从供应及需求的关系看，尚属正常，尤其是空置量较低的数值，可以判定，在近期内（1-2年）不至于发生供应过剩的局面。房地产开发在近年内无重大突变事件发生的可能。1.房地产业（住宅）的投资在逐年增长，尤其是2003年以后开始加速，其增长速度超过GDP增长速度；表明房地产开发已进入投资热点行业，其增长速率较高。单位：亿元年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年投资总额106.9115.5125.2151.1208.8265.3337.2其中：住宅——81.489.8103.6139.9163.6242.02.几年间住宅的年开工数量基本维持在470-520万㎡之间，2004年的土地供应量减少；2005年以后，开工数量剧增。单位：万㎡年份2003年2004年2005年2006年占地面积379.72262.31240.7365.1建筑面积560.25344.28423.8613.9注：1.此表数据为市内四区土地供应数据2.此表数据不包括未公开部分及未挂牌部分3.年度房屋竣工数量正常维持在450万㎡左右；4.销售数量近年来不断增加，2003年超过400万㎡，2005年达到552㎡以上，因此，空置逐年减少，2006年已至160万㎡以下；单位：万㎡年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年开工数据494.6477.9478.2523.0409.0636.4931.1竣工数量413.4452.1450.2469.2352.1390.5412.4销售数量239.3353.6375.0446.7445.4552.5570.2空置数量170.7256.7270.5185.1230.1165.7155.25.2002-2005年市区房屋交易价格呈缓步上升趋势，但上升幅度在8%以下，属正常的变化范围。大连市内四区（不包括高新技术园区）年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年成交套数（套）57581217719661332143698330214成交面积（万㎡）76.34136208.78315.71345.02281.9成交金额（亿万）32.3549.8279.33124.84141.64155.6成交单价（元/㎡）402834633646372639895375大连市高新技术园区年份2006年2005年2004年2003年2002年总销售面积（㎡）315729.7392762.98481633.2394414.4377886.2总销售金额（万元）170894.3163496.6171637.3124470.8115811.4总套数（套）37594050431737513396平均单价（元/㎡）53834155352430952960平均单套面积（㎡）8497111.6105.2111.3三、本项目的市场地位将随时间而突显其价值空间1.本项目处于高速发展的大连高新技术产业带上，其产业构成及从业人员组成势必产生对高档住宅的大量需求，这种需求提供了本项目建设及营销的基本保证。目前规划总规划面积35.6平方公里七贤岭产业基地双D港由家村产业基地凌水湾旅顺南路软件带5.8510.77.163.58.74注：以上规划面积中不包括龙头、瓦房店、长海、烟台、普兰店、庄河等分园。前期规划总规划面积24.6平方公里七贤岭产业基地双D港由家村产业基地其它（黄河路及其它区域）5.689.07.162.76收入、产值及从业人员0100200300400500600700800总收入（亿元）151210.8269340522.1689.1工业总产值（亿元）105.8139.2185252415.5525.2从业人员数（万人）8.338.961010.711.6713.982000年2001年2002年2003年2004年2005年固定资产投资、竣工建筑面积010203040506070固定资产投资（亿元）11.31521.528.938.454.4竣工建筑面积（万㎡）40.638.53535.965.4160.92000年2001年2002年2003年2004年2005年园区企业构成及收入和产值状况（2005年）技术领域企业数（个）其中：外资（个）从业人员（万人）总收入（亿元）总产值（亿元）净利润（亿元）电子与信息439883.80231.6180.04.6生物医药11991.348.438.43.9新材料10540.729.429.23.9光电一体化316123.4242.3219.411.9新能源、节能2110.071.20.90.1环境保护4120.092.92.20.3地球、空间、海洋2——0.30.80.50.04其它高新技术126——2.783.842.59