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品质如天诚信如山天津市天山房地产开发有限公司宣传策划部2014年11月19日天津西青项目市场调研报告天津西青项目市场调研报告品质如天诚信如山天津市天山房地产开发有限公司2目录一、工业园区国家政策二、天津土地供应情况三、天津工业园区布控四、天津行业密集度统计分析伍、成熟园区分析六、竞品项目分析七、项目建议品质如天诚信如山天津市天山房地产开发有限公司3一、工业园区国家政策品质如天诚信如山天津市天山房地产开发有限公司国家对工业园区相关政策2004.10.21《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。2005.03.21国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。2006.04.28国务院《国有土地使用权出让合同补充协议》一是属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不得超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。二是约定了受让宗地的投资总额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。三是约定了建设项目的竣工时间，逾期不能竣工的，要交一定比例的违约金。四是约定，受让人按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的，即视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。2006.07.25国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议违法用地屡禁不止国务院决定提高征地成本:1、调整利益机制。提高征地成本，规范土地出让收支管理；2、完善责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。2006年8月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。品质如天诚信如山天津市天山房地产开发有限公司2006.08.06国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。2006.08.31《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。2006.10.18《土地出让金收支管理办法》(草案)基本修订完成初步规定是城镇土地使用税提高2倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高1倍。至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国库）中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。并且，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法，是要求土地出让金增值部分的15%作此用途。2006.11.22财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。通知强调，新增建设用地土地有偿使用费仍实行中央与地方30：70分成体制。同时，为加强对土地利用的调控，地方分成的新增建设用地土地有偿使用费，一律全额缴入省级国库。2007.04.09国土资源部监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》各区人民政府和市、区相关主管部门必须加强监管，确保已出让的工业用地用于原批准项目，不得用于建设标准厂房出租、变相搞工业房地产开发。品质如天诚信如山天津市天山房地产开发有限公司第一章总则第一条为进一步优化投资环境，鼓励和扶持XX工业园区的发展，保护投资者合法权益，充分发挥工业园区的功能和作用，根据国家有关法律、法规、政策，并结合我市实际，制定本优惠政策。第二条本优惠政策适用于在ZZ市XX工业园区完成工商注册和税务登记及符合国家内外资产业政策的市内外投资者。第三条内外投资者可采取以下投资方式：（一）兴办各类符合国家产业政策的企业；（二）购买、参股、控股、兼并、承包、租赁经营园区内企业；（三）国家法律、法规允许的其他投资方式。第二章财税政策第四条符合以下规定享受企业所得税、营业税的优惠：（一）对投资符合规定的鼓励类产业项目及产品，前两年免征企业所得税，第三至第五年减半征收；营业税市级留成部分前两年全额返还，第三至第五年按50%返还企业；（二）高新技术产业项目，按投产之日起前五年企业所得税和营业税市级留成部分全额返还，第五至第十年按50%返还企业；（三）园区企业的高级管理人员（总经理、副总经理、财务总监）及高级技术职称人员（高工以上）在当地缴纳个人所得税的市级留成部分，投产之日起前三年按其50%奖励给个人。第五条凡在XX工业园区投资符合本规定的鼓励类产业项目及产品，可按以下规定享受增值税市级留成部分返还优惠可享受增值税市级留成部分增量返还政策，将增值税返还部分在一定期限内按一定比例奖励给企业用于扩大再生产。对2012-2014年新入驻的工业企业在当地缴纳的增值税市级留成部分实行返还政策，投产日起前三年返还比例为50%。第三章土地政策第六条市人民政府对园区内的土地实行统一规划、统一征收、统一整治、统一出让、统一管理。第七条入驻企业通过招标、拍卖、挂牌等出让方式获得土地使用权。第八条对投资鼓励类产业项目的用地按成本价的70%出让；其投资者取得项目用地的总成本第一次缴纳50%，其余部份在后三年内缴清。符合国家鼓励类的投资较大项目或者高科技项目，土地价格根据税收等情况可以再进一步优惠第九条外来投资者依法以出让方式取得的土地使用权，在规定的使用期限内，在不改变原批准土地用途的前提下，可依法转让、出租、抵押。国家对入驻企业优惠政策品质如天诚信如山天津市天山房地产开发有限公司第四章规费政策第十条国务院、市政府明确规定上缴的行政事业收费一律按下限收取，市内留成部分按规定下限的50%收取。第十一条企业在项目建设过程中，建设行政主管部门按政策收取的城市建设配套费，50%安排给园区管委会用于基础设施建设。第十二条入驻企业租赁或购买园区内的标准厂房，一律按成本出租或出售。第十三条鼓励和支持入驻园区的内外资企业争取市级及以上各类资金。第五章审批注册政策第十四条入驻园区的内外资企业按最优惠、最便捷的登记方式进行处理。第十五条入驻园区内的内外资企业，办理审批注册一律免缴证照费用，变更时同。第六章金融政策第十六条对已完成固定资产投资、经营情况好、发展潜力大的入驻园区企业出现生产流动资金短缺时，由园区管委会协助企业争取贷款支持，并负责承贷担保和按规定享受贷款贴息的落实。第七章服务政策第十七条园区管委会对入驻企业实行封闭式管理和全程代办式服务。实行一个重点招商项目、一名市领导挂帅、一个会议纪要、一个责任单位负责、一个帮扶组和一月一次督查汇报的“六个一”管理办法。第十八条对新入驻园区企业投资办厂由园区抽派专人协助完善和办理相关手续，对涉及的重大问题，由市政府召集所涉及单位集中办理，限时办结。第十九条市属各部门、各单位积极为园区企业创造生产和经营的宽松环境，严禁任何单位和个人向企业和业主摊派或变相摊派各种费用和物资。第二十条进入园区企业，业主及子女免费入户，子女入学、就业享受城区居民同等待遇。第八章政策兑现第二十一条本优惠政策的落实情况由园区管委会每季度进行清理，并将清理结果上报市委、市政府。市考核督查办负责对优惠政策的落实进行督办，直至优惠政策当年兑现到位。第九章附则第二十二条凡在我区投资的世界500强、中国500强、国内驰名商标企业、高新技术企业（市级以上认定）投资总额在500万美元以上的鼓励类外资项目、注册资本在1000万元以上的内资工业项目，采取“一事一议、一企一策”的方式，实行更加灵活的优惠政策。第二十三条企业必须按照法律规定，完成出资义务；否则，XX园区管委会有权调整直至停止企业所享受的土地、税收等优惠政策。第二十四条本政策自发布之日起施行。第二十五条本优惠政策由XX园区管委会负责解释，报市政府法制部门审查备案。品质如天诚信如山天津市天山房地产开发有限公司二、天津土地供应情况品质如天诚信如山天津市天山房地产开发有限公司供应情况：2014年8月，全市土地供应同环比均出现大幅下滑，共计供应土地83万㎡，供应宗数18幅；供应总量较去年同期大幅下降81%，环比下降30%。从分布来看，武清区、西青区和宁河县占据了本月各区县土地供应的前三甲；从土地属性来看，工业用地12宗，总面积69万㎡，占比83%，成为本月土地供应的绝对主导；综合用地3宗，总面积10万㎡，占比全市12%；供应商服用地2宗，总面积3万㎡，占比3%。13-14年土地供应情况图片来源：高策机构品质如天诚信如山天津市天山房地产开发有限公司工业用地占据天津土地成交总量的70%。住宅用地位居第二，占天津土地市场份额的15%。值得注意的是，住宅成交量同比去年有所上升，2012年住宅的占比仅有10%。2014年8月，全市土地供应中，工业用地12宗，总面积69万㎡，占比全市83%，成为本月土地供应的绝对主导；综合用地3宗，总面积10万㎡，占比全市12%；供应商服用地2宗，总面积3万㎡，占比全市3%；其他用地1宗，面积为1万㎡，占比全市2%。可见，13年至14年工业用地供应大幅上升，住宅及商业土地供应量下降。图片来源：高策机构图片来源：搜房网13-14年土地供应用途分布品质如天诚信如山天津市天山房地产开发有限公司2013年天津土地市场成交区域分布不均，以武清区为代表的远郊区县及滨海新区地块高频率入市，而市区仅有4宗地出让。环城4区土地供应量同样较低。2014年8月，全市共有8个区县实现土地供应。市内六区无新增土地供应；环城四区中西青及津南区均有土地供应，合计19万㎡，占比全市23%；滨海新区中大港及新技术产业园区均有土地供应，合计9万㎡，占比全市11%；远郊区县依然是全市土地供应的主力，除宝坻区外各区县均有土地供应，供应面积达55万㎡，占比全市的66%。从各区县土地供应情况来看，武清区以21万㎡的供应量夺取全市土地总供应首位，占比全市的25%；西青区供应土地面积18万㎡，占比全市22%，居于次席；宁河县供应土地面积17万㎡，占比全市20%，位列第三。13-14年土地供应区域分布图片来源：搜房网图片来源：搜房网品质如天诚信如山天津市天山房地产开发有限公司品质如天诚信如山天津市天山房地产开发有限公司13六、竞品项目分析品质如天诚信如山天津市天山房地产开发有限公司（一）联东U谷·总部大观项目概况：•位置：联东U谷总部大观项目位于天津市津南区双港工业园区内。•交通：覆盖外环线、地铁四号线、地铁六号线、天津大道、京津高速、京津塘高速全线路网•产业主题：总部经济产业园区。•规模：项目总占地680亩，总规划建筑面积110万平米，总容积率2.42；总投资90亿元。•主要产品：总部独栋、高层写字楼、公寓、商业配套。•项目进度：一期占地208亩，地上33万，地下5万；于2011年4月开工建设并销售；