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一．成都别墅市场宏观发展环境1．历史回顾第一阶段：城市别墅领风骚1992年，锦绣花园第一个在成都推出别墅项目，它的出现结束了成都人有钱就买大公寓房子的历史。价格虽然一开始就拉到七八千元、一万多元的高位，却因为市场无同类产品供应，先富起来的人们又期待住进别墅的大好环境下而迅速卖光。天府花园随之出击，六七千元一平方米的别墅销售也还不错。城市别墅一开始就价格不菲，满足着社会暴富群体的炫耀心态。锦绣花园等城市别墅项目的成功，让成都开发商也从此认识到别墅市场的巨大潜力。“锦绣花园所处的社区并不成熟（当时桐梓林小区还是一片荒芜），它主要是靠近机场，来去方便。”一位开发商这样揣摩它成功的原因。正是为此，跟风者们在机场路两旁刮起了别墅旋风，南洋花园、巴黎花园、顺风苑……机场路高架桥迎头破灭了他们的梦想，城市别墅初遇盛世的无限喜悦，却立刻变成机场路旁的空楼余恨。这一阶段的别墅是高贵的象征，以独栋别墅为主，多为纯别墅社区，户型和物管、环境均说不上尽善尽美，价格却与现在的顶级豪宅不相上下。第二阶段：低价别墅崛起成都与1992年出现的“豪宅”相比，低价别墅的出现走向了市场的另一端。1994年，中央花园划出一块土地，规划了20多栋别墅，让购房者自己设计修建，这种自建房形式的别墅一抢而空，令开发商看到了低价别墅的曙光。尝到甜头的中央花园一马当先，其临河别墅连续开发了六期。武侯庭院、武侯山庄、红运花园、皇家花园、名流花园也随之增开别墅项目，城郊低价别墅成为亮点。价格从1288元/㎡到1888元/㎡，户型从170㎡到200多㎡的低总价别墅，虽然外环境十分糟糕，混杂于低价房小区中，却满足了不够钱买锦绣等高价别墅，又看不上公寓房的中产阶级的梦想，所以五大花园类型的别墅走势仍然不错，而同样的区位，1995年开发的杜甫花园，价格定在6000元／m2左右，市场拒绝响应，令它不得不在数年后低价抛售。同样区位、不同遭遇，既说明低总价别墅确实定位正确，也表明别墅的购买群体对不成熟区位的不认可。第三阶段：TOWNHOUSE魅力四射“离自然很近，离红尘不远，上有天下有地”的TOWNHOUSE住宅，在2000年开始杀入成都。让买不起别墅，又向往有天有地的居所的人们精神一振，随之出现的风格雅园、园首山庄、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象、以及温江的边城水恋、森宇音乐花园；华阳的绿水康城、翠拥天地，TOWNHOUSE一呼百应，大有横扫别墅市场之势。TOWNHOUSE实际上就是联排别墅，它位于城市边缘地带，交通方便，顶天立地，低密度、低容积率，花园不大却每户都有，总价界于公寓和纯别墅之间，都因为对别墅的向往心情而使它走俏。第四阶段：度假别墅异军突起2001年的郊县房交会上，青城白鹭洲一登场就引起轰动，数天的抢购热潮标志着旅游地产浪潮的到来。从此，郊县别墅与城市的交锋不再是“第一居所”与“第二居所”的争夺，旅游地产以“阳光、空气、青山绿水”向渴望自然的都市人抛去了绣球，一时间成都人恍然大悟：所有的别墅形式，都因湖光山色而添彩。中国青城举起青城大旗，青城白鹭洲的运动休闲公园、青城高尔夫的高尔夫山庄、假日青城的百姓度假小屋一大批度假别墅产品涌现和热销，让人意识到旅游地产的蓬勃生机。2．成都别墅发展现状随着三利宅院、和贵馨城、近水楼台、锦绣森林、青城山水面世，加之即将面市的维也纳森林别墅，多个别墅项目迅速释放，这早已超过了去年别墅开盘的总量。而今年（2004年）下半年仍将不断有别墅项目上市，更有业界人士指出，随着今年下半年以及明年的一些新项目陆续出现，明年成都别墅竞争将更是刀光剑影。沉寂了七八年的别墅开发热，在2000年露出复苏迹象，2002年开始火热登场，只是别墅之中不少都是TownHouse项目，真正纯独幢别墅项目少之又少，草堂之春和维也纳别野可称得上是代表。今年别墅集中上市，市场显示出逐渐升温的迹象，而驱动别墅市场火热发展的主要原因有以下三个方面：·产品有空白。1994、1995年机场路大量的别墅囤积在那里后，在相当长的一段时间内，开发商几乎是不轻易去碰别墅，一些零星项目上马，并没有引起市场共鸣，而多年的休养生息都培育出了一个充裕的购买市场。·今年国土资源部一纸别墅叫停令,五年内不再报批别墅用地。这使原来报批的别墅项目遭遇了千载难逢的上市好时机，今后别墅的供应量将大大减少，特别是那些纯独幢别墅项目就更显得物以稀为贵了。据悉，这一消息公布后，别墅购买市场也显得格外活跃，纯独幢别墅项目草堂之春就在那几个月迅速地完成了销售。·央行121的信贷收紧政策。其中高档住宅包括别墅的消费贷款将被提高门槛，在细则尚未出台之前，那些不紧不慢的项目无不如芒在背，快马扬鞭，于是便有了近段时间别墅项目蜂拥而出的现象。二．成都别墅发展强势区域分析1．强势板块分类区位属性代表板块远郊5＋2度假、养老青－都板块牧马山板块龙泉板块近郊第一居所和5＋2混合南沿线－华阳板块温江板块城区第一居所浣花溪板块望江－东湖板块羊西板块2．别墅代表性强势板块分析·浣花城市别墅区：早在2000年，春天花园在浣花溪的成功推出让人们认识到了该区域的居住价值，舜苑推出的别墅项目在创造了当时别墅价格之最的同时，别墅开发开始在浣花蔚然成风。2001年，草堂之春以每平方米1.1万元的天价别墅震动了成都楼市，金林半岛再次在去年8月推出了每平方米1.8万元的别墅价格新高，确立了浣花在城市别墅区中无可争议的老大地位。据悉，大行宏业在今年也将在该区域推出自己的筹备已久的别墅项目。·牧马山近郊森林别墅区：在城南牧马山，自然台地，加上高尔夫球场，原始森林，加上与城市中心区的近距离和牧马山组团规划项目容积率小于1的要求，开发商推出的项目不约而同是独幢别墅。传统的富人区域特征明显，产品也位于成都别墅开发的高端，其消费目标直指成都的“金字塔尖的人群”。目前，随着交大房产、兴益房产锦丽园二期和北大方正等众多知名开发商的强势进入，该区域已经形成了一个高档生态纯别墅区。·青城度假别墅区：凭借青城山这一世界历史文化遗产的资源和得天独厚的山水环境资源，以青城山为核心的150平方公里景区，中国青城、青城白鹭洲、青城山高尔夫山庄、天下青城、假日青城等旅游地产大盘在最近两年相继亮相青城山，这些楼盘少则占地上百亩，多则上千亩，使如今的青城山已经发展成为开发阵容强大的度假别墅区。·龙泉别墅区：由于交通方便，山水景观资源丰富，休闲山水别墅的开发条件日趋成熟。所以，别墅项目品种较丰富，以中档户型及价位为主，但也不乏个别顶尖别墅产品。其消费对象直指部分第二居所拥有者。3．成都三大远郊别墅板块比较·地理位置：龙泉：距市区30分钟车程青城山：距市区50分钟车程牧马山：距市区30分钟车程+临近机场·环境价值：龙泉：起伏的浅丘地带+森林+湖泊青城山：天下幽的青城山+森林+河流牧马山：起伏的山丘+森林+河流+高尔夫球场·价格：龙泉：别墅类型较为齐全，价位从2000元/平方米到5000元/平方米不等，产品定位主要以休闲居家型别墅为主。青城山：从已经露面的别墅项目和将要露面的别墅项目看，主要是休闲度假和商务型别墅为主，价位从2000元/平方米到9000元/平方米不等。牧马山：5个以上的新项目都将规划为纯独栋别墅，价位从3500~9000元/平方米为主。三．牧马山片区别墅市场发展分析1．板块优势牧马山别墅区域兴起后，与浣花城市别墅区和青城度假别墅区形成了三足鼎立的格局，更值得人们注意的是，牧马山由于其板块、生态、交通、配套和历史等方面的原因，使成都别墅居住区真正开始形成。·别墅板块发展格局及发展规划成都市牧马山开发区规划面积为18.3平方公里，是成都市市政建设南移的重要区域。作为成都市市政建设总体规划的重要组成部分，开发区的规划性质为旅游、居住、文体为主，休闲、疗养为辅的现代化、多功能的新型山水新城。目前，随着众多知名开发商的强势进入，已使该区域形成一个高档生态纯别墅区。·生态、自然景观坡地、山风、森林、高尔夫，使牧马山的别墅与大自然浑然天成。作为成都近郊唯一的原生松林，是成都市一级森林保护区，让人体验到一种城市里难得的神清气爽。府河、杨柳河、江安河、岷江4条水脉环绕而行，随着开发商各个项目的启动，牧马山的生态形成了原生和人工的绝佳生态配合。·交通交通条件是评价别墅的一项重要指标，牧马山作为成都城南新区的配套功能区，5条道路直达市区，正常行驶仅需25分钟；距离双流国际机场4公里，驾车到机场仅需5分钟。具备了近郊别墅得天独厚的交通条件。其中一条新建主道可直由武候大道直达双楠小区。·配套成都市政府的南迁、城南副中心的确定，特别是北起火车南站、南至华阳、西至牧马山、东至成仁路，规划控制范围143.49平方公里的城南新区的确定，使牧马山片区在正式纳入了城市版图的同时，适度超前的市政基础设施，道路、广场、绿地、文化、体育、商业等公共服务设施的导向，使牧马山成了有良好经营和投资环境、生活环境的现代化高效率新城区。·历史及发展现状目前开发区已引进投资单位58家，项目165个，投入资金8.4亿元，其中引进外资4200万美元。在已建成项目中，规模较大的有国际标准化的高尔夫球场、热烈而秀美的西南日月城，幽雅恬静的牧马山庄，欧式风格的金湖度假村等。其中高尔夫运动及由高尔夫运动场形成的生态区，已使牧马山的高尔夫形象深入人心。高尔夫作为一种绅士运动，历来与高尚生活密不可分。牧马山业已形成的高尔夫运动传统与牧马山新别墅板块于是形成浑然一体，不可分割的完美格局。四．别墅产品发展趋势分析1．宽HOUSE能够住进“上有天、下有地、前后有花园”的ＨＯＵＳＥ是都市中产阶级的梦想。纵观ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ市场，不难看出房屋类型仍然显现总体极端化。一方面，开发商往往出于利润上的需要，在建筑设计中尽量增大容积率，加大房屋进深长，使得房屋面积难以控制，单套总价普遍在１５０万—２００万，而且房屋存在大面积灰空间，采光和室内外环境远远不能达到人居的需求；另一方面，总价相对较低的住房，往往地段偏远，居住环境恶劣，各种配备设施难以完善。这一切导致的最终结果是性价比变差，销售周期被迫拉长。既然消费者永远是对的，房地产商们于是不得不反思自己的开发行为，所以最近楼市就冒出了一个以“宽ＨＯＵＳＥ”命名的项目，号称要“把ＨＯＵＳＥ还给中产阶级”。首先，针对ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ“小面宽、大进深”的结构缺陷，“宽ＨＯＵＳＥ”将进深压缩到了８米，整个社区的容积率仅为０．６７。由此房屋的面宽相应增加到７．５米至１１．２米，ＨＯＵＳＥ建筑最可自傲的全阳面设计得以实现，主卧、客厅、厨房、餐厅、主卫甚至是楼梯间都是朝阳采光。这不仅提高了住宅的舒适度，还使总面积得到相对的控制。目前“宽ＨＯＵＳＥ”销售面积在１７０—１９０平方米的主力户型的总价为１００万元左右，直接接轨城区旺地高层公寓的单套销售总价。“宽ＨＯＵＳＥ”的宽，还相应地使前后庭院也变大了，所有户型赠送的庭院总面积都在８０平方米以上，双拼户型的院落更是达到１５０—１６０平方米，并且预留了双车位。这种不建车库、庭院预留车位的设计理念为业主节省了相当大的一笔建筑成本和将来的生活成本。同时，赠送有产权的地下室使“宽ＨＯＵＳＥ”的性价比得以进一步提高。高出地面近１米、有竖窗自然采光的地下室，内设卫生间、储藏间、机房、工人房以及活动室。所有可能会产生噪音的活动，全都可以在地下室举行。“宽house”的设计中考虑最多的就是如何让建筑尊重人，这里开发商要解决两个关键问题，一个是住得舒适，还有一个是住得起、住得值。要“住得舒适”，就要增加面宽。一宽改本质，“宽house”增加面宽的方法很巧妙也很简单，就是将原来“竖”着的Townhouse“横”过来，这样不仅客厅的面宽达到了7．5米，主卧的面宽达到了4．5米，次卧都在3．3至3．6米之间，而且厨房、餐厅、楼梯间、主卫，露台等全部实现了全面采光。“横”过来的另一个变化是赠送的前后院子随面宽增加了面积，每户院落达80余平方米，并在院子里设计了私家车位。由“横”变“竖”付出的代价是，整个小区减少了3万平方米至5万平方米的建筑面积，开发商必须舍得“割肉”。要“住得起、住得值”就要压低总