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引领市场彰显价值安阳金秋项目市场调研报告及初步定位易居中国2013年8月方案严格保密报告提纲城市概况城市印象城市区位城市交通行政区划城市工业城市规划城市经济房地产发展解读融资风波土地市场供销走势价格走势宏观小结项目本体解析项目区位项目交通项目配套项目现状项目指标发展机会饥渴觅寻案例借鉴发展支撑核心价值梳理项目定位区域市场方案严格保密城市概况第一部分——城市印象——城市区位——城市交通——行政区划——城市工业——城市旅游——城市规划——城市经济方案严格保密城市印象历史悠久中国八大古都之一安阳，简称殷、邺;七朝古都，有3300多年的建城史，500年建都史，是早期华夏文明的中心之一；城市荣誉：中国八大古都之一、中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家级园林城市、中国航空运动之都；被考证的华夏文明最早使用的文字——甲骨文、世界上最大的青铜器——司母戊大方鼎在安阳出土；安阳殷墟是世界公认的现今中国所能确定的最早都城遗址，有“洹水帝都”“殷商故都”“文字之都”之美誉。安阳历史悠久：3300年建城史/500年建都史/七朝古都/世界文化遗产/甲骨文之乡方案严格保密安阳中原经济区城市区位晋冀豫交界处大中原经济区中北部河南北门户安阳地处晋、冀、豫三省交界，连南贯北，承东启西。西依太行，与山西长治市接壤；北临漳河，与河北邯郸毗邻；中原经济区战略腹地——安阳地处大中原经济区中北部，是联系和对接京津冀的重要门户和桥梁；并在晋冀鲁豫区域经济合作中发挥着重要作用；地处河南最北部，是河南省的北门户，东接濮阳，南连鹤壁、新乡，与鹤、濮、新三市共同构成“豫北板块”；中原经济区中安阳的区位优势：安阳是环渤海经济区正式成员市之一，在我国经济发展中心“西移北进“中，安阳是接受北部和东部地区经济辐射和产业转移最直接的地区，同时又是外资进军中西部地区的前沿，具有较强的辐射联动功能。方案严格保密城市交通交通枢纽城市与周边地区高效联接安阳素有“豫北咽喉、三省通衢”之称，交通枢纽地位十分重要，交通枢纽优势十分明显。京港澳高速、南长高速和晋豫鲁铁路、京广铁路在市区东南部形成“双十字”；石武高铁和正在规划建设的安阳机场，将使得安阳成为航空、铁路、公路相互衔接的区域性交通枢纽，实现安阳与周边地区和京津冀、环渤海及东部沿海地区的高效联接。以安阳为中心，2小时车程范围内覆盖了五个中大型城市，实现了安阳与晋豫鲁冀的无缝对接。安阳至距离（公里）车程（小时）安阳至新乡1101（高铁20分钟）安阳至郑州1601.5（高铁50分钟）安阳至晋城1501.5安阳至济宁2202安阳至邯郸600.5便捷的交通，大大提高了安阳在周边地区的影响力，凸显安阳豫北重城的战略地位方案严格保密行政区划辖5区1市4县总面积7413平方公里全市总人口573.77万安阳总面积7413平方公里，全市总人口573.77万，常住人口508.3万（截至2012年底）；安阳辖1个县级市（林州市），4个县（安阳县、滑县、内黄县、汤阴县），4个市辖区（文峰区、北关区、殷都区、龙安区）、1个城市新区（安阳新区）和1个国家级高新技术产业开发区（安阳高新技术产业开发区）；40个乡，52个镇，43个街道办事处，218个社区居委会（其中林州市30个社区），3285个行政村；市区面积543.6平方公里，市区建成区面积108平方公里（截至2012年底）；安阳新区概况：省级城市新区，位于安阳市区东部。辖区规划面积226平方公里，有1个国家级高新技术产业开发区和2个省级产业集聚区，建有石武高铁安阳东站。新区功能定位：城乡一体化先行区、现代化复合型功能区、对外开放示范区、产业转型升级先导区、豫晋冀交界地区综合交通枢纽和区域物流中心区的“四区一中心”功能定位2012年，完成生产总值76亿元，公共财政预算收入7.8亿元。本案地处安阳新区，未来发展潜力巨大；高铁的虹吸效应，也会加快区域价值的提升本案安东新区方案严格保密城市工业工业底子厚，但近几年发展缓慢，基本无效益产出，危机四伏，以至“破产”崖边！安阳是河南省重要的工业基地，初步形成了以冶金、煤化工、装备制造、建材、食品、纺织、新能源、电子信息、生物医药为主的9大工业体系；2012年，安阳工业增加值829.6亿元，其中规模以上工业完成增加值740.3亿元，增长9.5%，占全部工业增加值的比重达89.2%；安阳规模以上工业企业839家，年销售收入亿元以上企业377家，其中100亿元以上企业1家，50亿元以上企业10家，10亿元以上企业42家；安阳共有13家企业荣膺省“百强”企业和“百高”企业称号；以安钢为首的安阳工业底子厚，总产值大；但近几年由于国内国际市场的激烈竞争，安阳总体的工业产值高，但普遍经营状况欠佳，利润低，效益差强人意；林州重机安钢沙钢安钢安阳工业是把双刃剑，底子厚产值大是其优势，但近几年效益不佳却是不争的事实启示：产业中高收入人群减少，中低收入人群增加，购房客户两级分化严重。方案严格保密安阳是中国优秀旅游城市和国际知名旅游目的地，是甲骨文的故乡、周易的发源地、红旗渠精神的发祥地，是世界文化遗产殷墟、中国文字博物馆和魏武帝曹操高陵所在地，具有极其丰富的旅游资源。安阳现有世界文化遗产1处，国家重点文物保护单位10处，河南省文物保护单位72处，市级和县（市、区）级文物保护单位376处；国家级A级景区16处，其中，5A级景区1处，4A级景区6处。安阳市政府大力实施山水安阳、文化安阳、历史安阳“三阳开泰”旅游发展战略，实现了旅游资源、人文资源与旅游产品、旅游项目的有效整合。2012年，全市接待游客达2504.05万人次，旅游总收入达168.93亿元，均比上年增长10.4%。城市旅游中国优秀旅游城市自然山水和人文景观齐具文字博物馆曹操高陵红旗渠风景区旅游业的兴起对房地产的影响：安阳城市面貌和居住环境的不断改善，市政府对旅游产业的不断重视，对于大量的省内外游客产生着极强的吸引力，极大的推动了安阳第三产业的繁荣，也为房地产的发展带来助力。方案严格保密城市规划安阳，一个正在恢复信心的城市，目前规划“东扩南移”，逐步拉大城市框架。按照规划，至2020年，安阳中心城区城市人口150万人，城市建设用地为149.9平方公里；规划期内城市主要向南向东发展，适当向西延伸，按照“突出东部、提升北部、优化西部、协调南部”的原则，发展为“一心双城三组团”的城市结构；安阳市新东产业集聚区（安东新城）：位处安阳市城区东侧，是安阳新区的起步区、核心区、先导区，也是沿京广高铁由北向南进入河南省的“北大门”，是安阳市政府规划建设的一个零基础、强塑性、高宜居的产城一体化新城区。规划面积为24平方公里，人口25万，涉及安阳县白璧镇21个行政村、33个自然村、近5万人口。规划为安阳市副中心城市，以现代商贸物流、第三产业为主导产业的开放型现代化新城区。安东新城紧邻城市绿化带，无工业污染，且市政商业等规划配套完善，十分适宜居住；本案地处安东新城，为打造高品质社区奠定了区域和环境基础。本案工业用地工业用地市政、商业金融、住宅用地安阳城市规划（2007-2020）南扩东进本案文峰大道平原路安东新城安东新城方案严格保密城市经济安阳GDP稳居河南第二梯队但近三年增幅放缓经济发展方式亟需调整01000200030004000500060000%2%4%6%8%10%12%14%GDP涨幅第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队2012年河南18地市GDP及增幅645808103611061311.315581592.90%5%10%15%20%0200400600800100012001400160018002006年2007年2008年2009年2010年2011年201206-12年安阳市GDP及增幅（单位：亿元）2012年，安阳全市实现全市生产总值1593亿元，居全省第6位，其经济实力稳居河南第二梯队；2012年，安阳市地方财政总收入150.3亿元，其中，公共财政预算收入83.6亿元，居全省第8位，增长8%；公共财政预算支出205.7亿元，增长17.9%；受融资风波的影响，从2010年至今，安阳的GDP增幅逐年减少；2012年GDP增幅为7.5%，在全省仅高于平顶山，排名第17位；且近3年GDP涨幅以3%左右的比率下降；安阳综合经济实力在河南省位于中上游水平，但受融资风波的影响，近3年GDP增长缓慢，经济的疲软乏力在一定程度上对房地产业产生了消极影响。GDP：经济核算的核心指标，也是衡量一个地区经济状况和发展水平的重要指标。方案严格保密城市经济2013年上半年总体经济稳中有升但经济下行压力较大钢铁汽车制造业炼焦业通用设备制造业化学原料及制品制造业26.9%25.5%2%5.6%29%2013年1-5月份，全市规模以上工业生产值增长10.9%，增速居全省第13位，比全年目标11%低0.1个百分点；固定资产投资368.7亿元，增长24.4%，增速居全省第5位（全社会固定资产投资全年目标为18%）；社会消费品零售额206.5亿元，增长12.8%，增速居全省第9位，比全年目标16%低3.2个百分点；煤炭开采和洗选业非金属矿物质品业烟草制品业农副食品加工业电力14.2%0.8%9.4%12%14.6%1-5月份，全市经济运行总体保持平稳态势，工业生产小幅回升，投资、消费平稳，物价运行稳定；但部分指标与目标还有差距，部分企业经营仍较困难，经济增长乏力，下行压力依然较大。2012年1-5月份，安阳前十大行业生产总值“五升五降”；五升：钢铁增长26.9%、汽车制造业增长25.5%、炼焦业增长2%、通用设备制造业增长5.6%、化学原料及制品制造业增长29%；五降：煤炭开采和洗选业下降14.2%、非金属矿物制品业下降0.8%、烟草制品业下降9.4%、农副食品加工业下降12%、电力下降14.6%。名称增速全省排名全年目标工业生产值10.9%1311%固定资产投资24.4%5——社会消费品零售额12.8916%进入4、5月份，安阳整个工业产业形势不容乐观：新能源企业仍然处于停产半停产状态；煤炭价格下跌、产量下降；钢铁行业虽呈现恢复性增长，但国内钢铁产量居高难下，且钢材市场价格下跌压力依然较大。对于依靠工业发展的城市来说，2013年经济下行压力仍然较大；经济环境的不景气也必然会影响房地产行业。方案严格保密20052006200720082009201020112012固定资产投资（亿元）13.9924.2235.4554.274.5998.72122.9131.6房地产占固定资产比6%8%8%10%10%11%13%12%安阳固定资产投资逐年上涨，房地产占固定资产投资比重逐年走高；受2011年金融风波的影响，2012年房地产投资比重首次出现下降。0%5%10%15%05001000150020052006200720082009201020112012房地产占固定资产投资比重走势图固定资产投资（亿元）房地产占固定资产比12%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%01000020000300002007年2008年2009年2010年2011年2012年安阳市城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入（元）增幅200720082009201020112012城镇居民人均可支配收入（元）117961363714809163941868621042增幅17.9%8%8.6%10.7%14%12.6%安阳城镇居民人均收入水平一直处于高位，到2012年，城镇居民人均收入水平达21042元，增长速度12.6%，增幅有所下降。城市经济居民购买力增强房地产投资呈现逐年走高态势方案严格保密受2011年金融风波影响，2012年安阳经济发展缓慢，GDP总量达1592.8亿元，增幅由2011年的12.1%下降至7.5％，低于8%；根据世界银行经济发展与房地产发展的关系标准，增幅在8%以上的城市，房地产处于稳定发展期；增幅在5%-8%的区间，房地产发展处于快速发展期；从2007-201