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-1-宜春市袁州区中山中路商业项目——市场调研及初步定位报告2013年04月-2-PART5案例借鉴调研南昌红谷滩万达广场淮北——国购九江·十里老街信阳平桥府前花园-3-结合项目所在区域目前的开发现状、项目本身所在的区位特征、项目周边交通优势以及项目现有物业等具体情况，本项目可通过引进世界五百强超市卖场主力店、带动街区的品牌商家、塑造休闲购物圣地、多业态组合，多品牌强强组合，联合打造成宜春城市核心圈层复合型城市商业综合体。现选取市场现有同类型商业综合体作一个针对性的调查研究。从建筑布局模式、经营业态、各物业版块的联动上作出借鉴分析。本次针对性调研主要以南昌红谷滩万达广场、淮北国购、九江·十里老街等为研究对象。综述同类型典型项目针对性调研-4-红谷滩万达广场同类型典型项目针对性调研位置：南昌市红谷滩凤凰中大道与会展路交汇处经济指标：总建55万㎡规划简介：涵盖大型商业中心、休闲娱乐中心、室内外双步行街、五星级酒店、精装SOHO、高级写字楼六大顶级业态，集合了华润万家、国美电器、H&M、ZARA、UNIQLO等多个国内外一流商家-5-万达广场内街概况同类型典型项目针对性调研-6-万达广场内街概况同类型典型项目针对性调研内街一层平面布局和品牌列表楼层品牌列表F1依波路、CASIO、Raakee苹果、CITIZEN、Samsonite、SONY、PresidentOptical、丝芙兰、Bloves、CHARLES＆KEITH、萱子、影院售票处、ROEM、渔、Lapargay、JNBY、ESPRIT、Stradivarius、VEROMODA、TAGLINE、ZARAMAN、MassimoDutti、LACOSTE、LEE、阿迪达斯、ELLEHOMME、VICUTU、navihare、TOMMYHILFIGER、CKJeans、ochirly、COCOON、MO＆CO、DAZZLE、COLOVE、必胜客、星巴克、哈根达斯-7-万达广场内街概况同类型典型项目针对性调研内街二层平面布局和品牌列表楼层品牌列表F2哆啦A梦、LOTIONSPA、SHINYCRYSTAL、屈臣氏、crocs、AJIDOU、西遇、热风、Sofit、迪士尼时尚、RingRoll、乐上、BASISHOME、VICUTU、7.M、miidii、秋水伊人、OLIVEdesOLIVE、JUSTMODE、broadcast、播、PEACEBIRD女装、PAGEONE、MECITY、JACK＆JONES、lecoqsportif、HOPERISE、卡宾、马克华菲、PAEACBIRD男装、CAG、PAULFRANK、TUOCH、CC＆DD、CRZ、cachecache、KEYWEAR、肯德基、麦当劳、必胜客-8-万达广场内街概况同类型典型项目针对性调研内街三层平面布局和品牌列表楼层品牌列表F3巴国布衣、果麦、鲜之道、德庄火锅、华馨园、干锅轩、一览香、汉拿山、食锦记、千里湘、秀玉红茶坊、麦当劳甜品站、仓桥家、大丰收鱼庄、茶马天下、秦淮人家、盛世经典、骨之味、香满楼、佐敦烧腊茶餐厅、DQ冰雪皇后、糖糖正正、味食尚、蒙自源-9-FrontPerspectiveLeft万达城市综合体之购物中心设计生成模式示意主力店精品店步行街为二至三层超市楼1-3F家乐福等综合楼1F零售专卖2F家饰家纺3F家居广场娱乐楼1F神采飞扬2FKTV3F万达影城时尚楼1F运动专卖2F国美电器3F书城4F健身酒楼1-4F万千百货1-5F中庭全天候室内步行街步行街-10-南昌红谷滩万达广场淮北——国购九江·十里老街信阳平桥府前花园PART5案例借鉴调研-11-淮北——国购同类型典型项目针对性调研安徽省淮北国购广场总建筑面积115万平米，其中拥有40多万平米超大型商业体量，集住宅、写字楼、商业街、商业综合体、酒店、SOHO公寓等多种物业类型融于一体，业态更是集吃喝玩乐购，定位高档消费同时兼顾大众消费，为顾客带来一站式购物体验。项目正在建设中，预计2014年底开业。-12-淮北——国购同类型典型项目针对性调研1、国购广场项目整体规划项目规划设计，采用“哑铃状”规划动线，东西两端为集中块，中间一条步行商业街。依托主力店、次主力店人流共享，平面动线与垂直交通动线交叉互动，下沉式广场、演绎广场、主题广场、儿童游乐广场、立体式步行街等主题，为该项目特色独特定位。-13-淮北——国购同类型典型项目针对性调研2、国购广场项目规划分析住宅区与商业区内部道路，连接城市道路特色街区规划，立体式街区布置，铺铺临街广场街区互动共享人流，激活整体商业价值车行动线规划合理人行动线规划合理主题广场规划较多-14-淮北——国购同类型典型项目针对性调研3、规划定位对本项目的启发对本项目的启示淮北国购广场项目分析1、双主力店规划提升项目的生存能力与竞争力2、特色商业街规划，让项目不再是单纯与枯燥千篇一律的购物3、通过商业街规划将城市主干道人气引入项目4、人、车流动线的合理规划，减少商业死角5、规划较多的广场可以聚集人气和商业氛围-15-南昌红谷滩万达广场淮北——国购九江·十里老街信阳平桥府前花园PART5案例借鉴调研-16-九江·十里老街同类型典型项目针对性调研1、九江十里老街项目整体规划项目地块长条形，东侧十里大道为主要展示面，西侧为十里河沿岸风景带，南北两端分别邻昌九高速出入口和前进西路，目前除B地块有少量商铺未搬迁外，其余地块均已拆迁完毕或即将拆迁。目前地块尚未动工。总用地面积（㎡）43470建筑占地面积（㎡）22854总建筑面积（㎡）152179.1建筑密度52.6%商业建筑面积（㎡）79199.1容积率3.5住宅建筑面积（㎡）26750绿地率8.0%写字楼建筑面积（㎡）28000机动车位（辆）912酒店建筑面积（㎡）18000非机动车位（辆）8220地下建筑面积（㎡）36258.4住宅户数（户）274-17-九江·十里老街同类型典型项目针对性调研2、九江十里老街景观规划1、街区建筑采用了引入现代风格的民国风格建筑，充分表达了对历史的尊重和未来的憧憬；2、城市综合体区块则以现代风格为主，并引进国内现阶段最流行、最受欢迎的art-deco建筑风格。3、沿河景观带与商业的完美融合-18-九江·十里老街同类型典型项目针对性调研3、九江十里老街业态规划楼层业态本项目容量（㎡）占比1-3层（A区街区）零售百货51387.2%1-3层（A区街区）餐饮39555.5%2-3层（A区街区）休闲娱乐763410.6%1-3层（C区写字楼裙楼）超市辅营区/零售街铺65499.1%2-3层（C区写字楼裙楼）超市主力店1155216.1%1-3层（C区写字楼裙楼）餐饮5600.8%4-5层（C区写字楼裙楼）影院/KTV/电玩城70009.8%1-3层（C区酒店裙楼）主题商城/零售街铺/社区配套902512.6%1-4层（C区酒店裙楼）餐饮44656.2%1-3层（C区街区）零售百货976513.6%3层（C区街区）儿童乐园8701.2%1-4层（C区街区）餐饮52367.3%1-4层合计71749100%规划以大型超市、主题商城作为龙头带动整个项目；餐饮、休闲、娱乐业态占比重较大-19-九江·十里老街同类型典型项目针对性调研4、规划定位对本项目的启发对本项目的启示九江十里老街项目分析1、长条形地块在整体布局时商业街与集中块的组合方式2、建筑风格独特，融民国风格与现代风格为一体3、利用项目地形及靠近河道的特色，布局沿河景观风情街4、广场设置及人流动线规划清晰对项目具有非常大的重要性5、主力店引入对提升项目的档次重要性6、餐饮、休闲、娱乐业态规划占比对项目十分重要-20-南昌红谷滩万达广场淮北——国购九江·十里老街信阳平桥府前花园PART5案例借鉴调研-21-信阳平桥府前花园同类型典型项目针对性调研1、信阳平桥府前花园项目整体规划项目处于信阳市南部平桥区，位于平桥大道与平中大街交汇处，属于平桥区的老商业中心。项目四面临街，交通便利。距信阳市老城区6.8公里、距信阳东站6公里，出行便利，地理环境优越。-22-同类型典型项目针对性调研2、信阳平桥府前花园景观规划由于地块长条形，且整体面积较大；规划商业步行街三层共约4万平方米，大型购物中心约5万平方，酒店约1万平方米。规划具有以下特点：1、建筑各自独立；2、下沉广场；3、双首层概念：4、布局充分利用资源；5、人车分流；6、港湾停车；7、人流立体导入。采取双首层式铺面+连廊式街区+纯文化商业步行街的组合模式信阳平桥府前花园-23-同类型典型项目针对性调研3、信阳平桥府前花园业态规划规划以大型超市、餐饮休闲、文化娱乐、高档酒店、品牌大街、主题商城、服装大卖场为一体的区域商业中心；零售、休闲娱乐业态占比重较大信阳平桥府前花园-24-同类型典型项目针对性调研4、规划定位对本项目的启发对本项目的启示信阳平桥府前花园项目分析1、长条形地块在整体布局时商业街与集中块的组合方式2、利用项目地形南北高差8米，采用双首层设计，增加临街面及街铺价值。3、广场设置及人流动线规划清晰对项目具有非常大的重要性4、主力店引入对提升项目的档次重要性5、零售、休闲、娱乐业态规划占比对项目十分重要信阳平桥府前花园-25-PART6目标消费者调研消费者调查问卷综述消费者基本信息购物消费研究餐饮、休闲娱乐消费研究-26-目标消费者调研消费者调查问卷综述研究目的了解项目辐射范围内的消费群体消费能力及消费习惯；针对消费习惯对本项目进行初步定位；年龄划分收入划分16-22岁为青少年群体；23-28岁为青年群体；29-35岁为青壮年群体35-40岁为中青年群体；41-45岁为中年群体；45岁以上为中老年群体；1000元以下为低收入群体；1001-2000元为中低收入群体；2001-3000元为中等收入群体；3001-4000元为中高收入群体；4000元以上为高收入群体。-27-目标消费者调研消费者调查问卷综述样本数量此次共计访问300个样本，有效样本294个为使此次调研工作更加有效，消费群体样本采集目标的选择是根据项目情况，经过初步筛选；预计项目辐射范围覆盖鼓楼商圈，其中鼓楼商圈消费者为项目主要潜在消费者。鼓楼路重桂路步行街青龙商厦150（50%）110（37%）40（13%）访问地点：此次调查的重点是以鼓楼路、重桂路及青龙商厦区域内消费的群体为主。受访群体分布图本项目青龙商厦鼓楼商圈核心-28-PART6目标消费者调研消费者调查问卷综述消费者基本信息购物消费研究餐饮、休闲娱乐消费研究-29-目标消费者调研消费者基本信息年龄结构性别结构本次问卷调查女性占比为59%，男性为33.5%。女性消费者的数量远高于男性，显示出女性是商圈的消费主力军；从受访者年龄统计来看，被访群体年龄层以35岁以下中青年为主，占88%，该部分人群消费比较活跃，喜欢流行商品、追逐潮流。36岁以上群体占12%，这部分人群消费能力较强，对品牌和质量要求较高。该部分群体基本能够代表项目辐射范围内的消费群体概况。男41%女59%16岁以下2%16-22岁29%23-28岁36%29-35岁21%36-42岁6%43-50岁6%-30-本科16%大专16%高中或中专44%高中以下21%硕士及硕士以上3%本科大专高中或中专高中以下硕士及硕士以上老城片区21%城北片区42%经济开发区18%下属县市5%其他地区14%老城片区城北片区经济开发区下属县市其他地区目标消费者调研消费者基本信息教育文化程度居住区域受访者主要居住在老城片区及城北片区，占比达到63%，其他区和乡镇到区域购物及游玩的，占比为37%。老城区内居住人群将是本项目的最主要消费群体，城北片区内居住人群是本项目潜在的重要目标消费群体，其他区县、乡镇也在本项目的辐射范围之内。消费者教育文化程度主要以高中/中专以及大专和高中以下为主，共占81%，成为宜春市的消费主力军；本科次之，硕士及以上只占3%。未来项目文化、休闲娱乐等业态定位和组合主要以这部分消费群体的消费偏好作为主导。-3