大江汉路商圈市场调研报告

武汉大江汉路商圈市场研究报告武汉大江汉路商圈市场研究报告武汉大江汉路商圈市场研究报告武汉市一环线武汉市二环线武汉市三环线大江汉路商圈武汉大江汉路商圈区位图武汉大江汉路商圈市场研究报告交通状况位于城市核心地带，贯通解放大道、中山大道、沿江大道三条汉口人流最密集的主干道，连接商业区、政务区及景色迷人的江滩。地段繁华，位置得天独厚。-街尾即是汉口江滩，步行可观光；-轨道一号线、地铁2号线、80余路公交线路，可直达市内各区块无需转乘；-至武汉市政府，乘坐出租车约5分钟；-距离武汉国际会展中心2公里，乘坐出租车约8分钟；-距离汉口火车站7公里，乘坐出租车约20分钟；-距离武昌火车站10公里，乘坐出租车约25分钟；-距离武汉火车站（高铁）18公里，乘坐出租车约40分钟；-距离武汉天河机场27公里，乘坐出租车约45分钟。武汉大江汉路商圈市场研究报告商圈概况王府井百货江汉路万达广场凯德民众乐园和记黄埔花楼片长江航运中心宝丽金广场大润发超市和记黄埔老浦片吉庆街项目青岛路项目新世界百货时尚广场中心百货ATM潮流百货地铁2号线江汉路站江汉路步行街已建项目在建及待建项目步行街武汉大江汉路商圈市场研究报告商圈概况•商圈概况商圈体量过百万平方米（含规划中商业面积），是武汉市最早形成的商业核心之一，主要消费人群为年轻时尚群体及旅游人群，人流量极大。•商圈位置位于汉口核心区域，东起南京路，西至六渡桥，南临沿江大道，北达京汉大道。•商圈组成商圈内以商业步行街、时尚百货、品牌超市、多元化餐饮娱乐、专业市场等商业形态组成。武汉大江汉路商圈市场研究报告历史与形成江汉路自沿江大道至花楼街段，曾是清末英租界的“洋街”，在近代历史地理学家杨守敬于1890年绘制的《武汉城镇合图》上，此段以东为广利巷。清末，随着商业和对外贸易的发展，此段兴建了不少银行大楼，街道也拓宽至12米，主权为英租界侵占并改名为太平街。1906年起，“地皮大王”刘歆生首先从江汉路一带湖塘填起，逐渐填成江汉路后花楼至铁路外土路基，形成散生路。辛亥革命后，华人资本家迅速兴起，不到10年时间，江汉路一带变为汉口繁华的商业街。历史上，江汉路实际上是华人与洋人的分界线歆生路，即江汉路的前身，新马路即后来的中山大道武汉大江汉路商圈市场研究报告历史与形成80年代初曾被誉为“华中第一商业文明街”，1985年江汉路获得商业部“全国商业文明街”称号，1989年全街销售额达.75亿元，占全市商业总销售额的10%。进入90年代，江汉路面临诸多矛盾:道路上人车拥挤不堪;，小商贩占道经营现象屡禁不止;历史风貌建筑缺乏统一管理，被商家装修得不伦不类。加之市政基础设施老化，整体环境杂乱无序，导致近年来商业街零售业在激烈的竞争中呈逐年下滑趋势。2000年9月，政府投资改造后的江汉路重新开街。改造后的江汉路步行街按全步行街方式设计，南起沿江大道武汉关，贯通中山大道、北至江汉四路，全长1210米，宽度为12-20米。通过改造环境，重新规划布局，建成后同中山大道一起共同构成中心城区商业十字轴，加强地区金融商业辐射功能，让江汉路重新焕发出百年老街的青春。武汉大江汉路商圈市场研究报告历史与形成2000年开街时，政府对江汉路商圈的规划是以中山大道为界，北起沿江大道南至中山大道的南段江汉路，也即江汉路的旧租界部分，为以银行保险业为主的历史金融风貌区，而由中山大道至江汉四路步行街口，为传统商业街，希望以中心百货门前广场为核心重现老江汉路的繁华景象。江汉路步行街的北段街铺也成了当时租金最高的黄金地段。但随着王府井百货、万达广场、新佳丽/HAPPY站台陆续开幕。江汉路的人气与商气开始逐年北移，曾经的金融风貌区，也渐渐被零售商家占据。，凌致旗下的JACKJONES、ONLY、VERAMODA、百丽集团的集成店、时尚男装GXG等一系列以往只选择入驻百货店的品牌也落户江汉路商圈南段。如今江汉路地铁站的落地，已使得江汉路商圈南段不仅仅是商业物业内部的租金，连街铺的租金水平也有超越北段的趋势。武汉大江汉路商圈市场研究报告江汉路步行街百年老街，商业底蕴深厚，中山大道以南解放前为英租界，中山大道以北至江汉四路附近为解放前华商为振奋国人精神，对抗洋商而投资兴建的华商街区，两段街区欧陆风格、罗马风格、拜占庭风格、文艺复兴式、古典主义、现代派建筑并存，可谓武汉市二十世纪的建筑博物馆，再加上步行街改造后增加的民俗文化雕塑等，抛开商业本身，江汉路步行街也具有极高的观光价值。在政府的统一要求下，江汉路步行街路边不再设“路牙”，除金融业、金银珠宝业外，其他商家均拆除卷闸门窗，安装通透落地式玻璃门，增加灯光照明，装饰店名招牌，使街景与两边店铺落地橱窗连成一体。行人观景、行走、购物有如走进一家“巨型露天商场”。但在2000年江汉路整体改造的过程中，政府忽视了两点，一是在街头缺乏绿植，以及顶棚，一遇炎夏或阴雨天气，客流锐减。二是改为步行街后，未考虑交通的便利性，以及在周边规划足够的停车位，使得高端商业远离江汉路步行街武汉大江汉路商圈市场研究报告江汉路步行街在软环境方面，江汉路步行街由于是自然形成的商业街区，负责日常管理的仅仅是政府下属的一个管委会，所以在招商、策划、广宣方面基本无人过问，完全依靠市场自行发展。但作为曾经的全国十大商业购物街，江汉路对湖北周边城市有极大的辐射作用。大部分初次进入武汉的品牌，如果进入百货，往往会选择武广和群光商圈，而开设地铺店，则非江汉路莫属。这直接一些福建、广东系的二三线品牌为扩大其在下级市场的知名度及市场占有率，在江汉路步行街以明显亏损的租金金和转让费投入大肆开发旗舰店，炒得过高的租金，逼走了不少在江汉路步行街自然经营的优质品牌。让目前的江汉路，国产二线运动品牌和各种运动城几乎占据了半壁江山，人气泰半转移到周围的万达广场、HAPPY站台，甚至相邻的宝成路夜市，人流密度也远远高于江汉路步行街。老亨达利曾试图将卡地亚等品牌引进其在江汉路的总店，结果被对方以品牌参差不齐为由拒绝。江汉路步行街如不能提高进入门槛，建立统一的招商、策划、管理团队，其在与周边新兴商业物业的竞争中必将被越抛越远。武汉大江汉路商圈市场研究报告江汉路万达广场名称江汉路万达广场面积130000㎡车位500个业态万达第二代商业综合体，包括大洋百货（55000㎡）、万达影院、沃尔玛超市（19000㎡）、工贸家电（9500㎡）以及各类潮流小商品商铺租金按建筑面积400-1200元/月经营模式销售型物业发展历程2004年开幕，经过2年调整，已成为武汉市地标性商业物业由A、B、C3幢建筑物组成。A栋共6层，为大洋百货；B栋共2层，1层为小商品中心，2层为影城；C栋共4层，1层为小商品中心，2、3层为沃乐玛超市，4层为工贸家电。武汉大江汉路商圈市场研究报告江汉路万达广场A座大洋百货名称江汉路万达广场面积55000㎡车位自身无独立地下车位，与B\C座共用车位500个业态偏时尚型传统百货，-1F及7F为餐饮美食，1-6F为一般化妆品、珠宝、服装、童装床品等零售百货业态租金联营抽成大部分品牌在18%-28%之间经营模式整体承租发展历程2004年与万达广场同期开幕，开业前几年因结款问题与供货商矛盾重重，导致不少优质品牌如LANVIN、Reporter、BALLY等流失，后经几年调整，转型主攻时尚潮品，逐渐扭亏为盈武汉大江汉路商圈市场研究报告江汉路万达广场B座名称江汉路万达广场面积40000㎡车位B/C座共用车位500个业态共4层，1层为小商品中心，2、3层为沃乐玛超市（19000㎡），4层为工贸家电（9500㎡）租金400-550/㎡局部达到1000/㎡经营模式销售型物业，业主自行对接发展历程由A、B、C3幢建筑物组成。A栋共6层，为大洋百货；B栋共2层，1层为小商品中心，2层为影城；C栋共4层，1层为小商品中心，2、3层为沃乐玛超市，4层为工贸家电。武汉大江汉路商圈市场研究报告江汉路万达广场C座名称江汉路万达广场C座面积20000㎡车位B/C座共用车位500个业态以2F的万达影城为主力店1F为风味小吃及各类潮流小商品商铺租金550-700/㎡局部达到1200/㎡经营模式销售型物业，业主自行对接发展历程武汉大江汉路商圈市场研究报告江汉路万达广场•万达早起采用订单式开发的项目，沃尔玛、华纳兄弟影院（后改为万达影院）的引入，为集聚人气起到了巨大的贡献。•作为早起项目，结构较为简单，但动线宽阔，视野良好，中央广场由相邻的两条城市干道都能看到并直接进入，集聚人气的作用很强。•风味小吃经营很成功，是早期带动万达广场经营商户扭亏为盈的主力军。•销售型物业，且后期对招商方向/政策缺乏控制，导致优质商户大量流失，现有品类同质竞争严重，商户盈利能力持续下滑。且现有商铺经多次转让、转租，万达方面虽有意协调业主，整合资源重新招商，引入一些优质品牌，但已无实际操作的可能性。•停车场严重不足，尤其是大洋百货，没有自己的停车场，对大洋百货提升档次有很大限制。目前大洋百货租期将届，风传万达集团有意收回该成熟物业来发展旗下的万千百货。•业态规划已落后，沃尔玛占据了B座较好的2、3F，但同样因为没有停车场以及交通不便的原因，实际上沃尔玛的人气并不好。万达影院曾经连续6年荣登全国院线观影人次前三，但现在因没有IMAX等新科技影厅，优势在渐渐丧失。武汉大江汉路商圈市场研究报告王府井百货名称王府井百货面积35000㎡车位共用平安大厦车位400个业态传统百货，定位中端，珠宝品类在武汉市场较有口碑租金大部分品牌抽成在15%-28%之间经营模式联营抽成发展历程1999年与佳丽广场同期开幕，与佳丽广场几经易手不同，业绩一直较为稳定，在武汉二线百货中属于较为优质的卖场武汉大江汉路商圈市场研究报告王府井百货•前期定位较高，经过几年调整，目前在武汉属于价格中档的二线百货卖场。•虽然是早期项目，但结构方正，内空比较规范，易于调整，但经过多年使用，装修已经老化，到目前为止，王府井方面尚无整体翻新改造的意向。•前期女鞋是最大卖点，但相邻的大洋百货经过数年调整，在女鞋方面基本已经是汉口同类型百货中的NO.1，现阶段王府井百货比较拿得出手的品类是珠宝首饰，中山大道江汉路—六渡桥的珠宝业非常发达，多家知名品牌在这一代设点，对王府井的珠宝销售有很大提升作用。王府井百货目前的经营特征为：品牌定位中档，较为亲民，但缺乏独有或知名大牌，与其他百货同质竞争较为严重，节假日折扣活动力度较大，VIP返利比例高。•内部装修老化，对高端品牌缺乏吸引力，在市场定位方面过于保守，和相邻的大洋百货相比未能很好的吸纳江汉路—中山大道商圈的时尚消费群体。•隔壁的佳丽广场几经易手，作为特卖场，作为格子铺等各种形象出现，对内部与之联通的王府井百货造成了相当大的负面影响。•缺乏停车场，无法引进高端品牌，对传统男装、淑女装的销售也有很大影响。武汉大江汉路商圈市场研究报告新佳丽时尚广场名称新佳丽经营面积55000㎡车位共用平安大厦车位400个业态钱柜KTV、横店影视城、神采飞扬电玩娱乐中心（电玩、桌球、溜冰）、三人行鞋城以及三川麻辣风、秀玉红茶坊、帝雅轩中西餐厅等为代表的时尚餐厅以及各类潮流小商品商铺租金按建筑面积120-750元/月经营模式承租后分割租赁发展历程2008年由湖北玺普环保科技有限公司投资组建湖北快乐站台商业投资管理有限公司，接手当时因经营不善而无人问津的佳丽广场，成为今天的新佳丽时尚广场武汉大江汉路商圈市场研究报告新佳丽时尚广场•由湖北快乐站台商业投资管理有限公司在经营HAPPY站台取得巨大成功后接手。•由百货改造的卖场，与HAPPY站台相比，卖场的出入口基本集中在面对中山大道的一侧，人流无法形成流动是最大的问题，虽然在面对大洋百货的侧面增加了一个出入口，但效果不大。•与HAPPY站台相比，引入了多家较大的主力店以及部分如周大福、KFC、老凤祥、ME&CITY、卡西欧等品牌商家。以及多家时尚餐饮，尤其是在时尚餐饮的引进方面，当时填补了江汉路万达商圈的空白•由于采用了整体承租后转租的经营方式，该公司对租金的要求较高，市场培育期度过后，在商家的进场/续约方面，增加了如进场、广宣、