万科无锡高端商品住宅市场分析与定价建议(1)

无锡高端商品住宅市场分析与定价建议无锡万科06年前3季各价格段商品住宅销售情况12.62,7%94.95,50%79.91,43%7000元/㎡以上4000-7000元/㎡4000元/㎡以下06年前3季高端商品住宅成交份额为7%，以06年全年290万㎡成交量预测，全年高端商品住宅成交量约为20万㎡。一、高端商品住宅市场容量分析1、06年前3季各价格段商品住宅市场份额临湖（外太湖、五里湖）高档别墅区惠山城郊别墅新区城郊别墅城市别墅代表楼盘二、高端商品住宅市场构成分析1、别墅产品：城市别墅、城郊别墅、沿湖景观别墅新梁溪阳光城市花园吉祥国际香梅花园华府庄园印象剑桥檀溪湾宝届山庄威尼斯花园二、高端商品住宅市场构成分析2、热点板块的高档公寓产品湖滨一号阳光城市花园凯燕环球新梁溪人家代表楼盘10月31各别墅项目存量项目嘉德公园印象剑桥潭溪湾威尼斯花园二期宝界山庄江南景园新梁溪存量（㎡）6609.4337406.1628961.3826631.7718266.043880.984433.54价格（元）6800-75008k-10k10k-11k11k-12k10k-22k11k-20k8500-9000项目湖光山色金色水岸山水湖滨阳光城市花园吉祥国际金色江南香梅花园存量（㎡）19134.687680.82464510299.94353.472100013383.5价格（元）20k-33k8k-11k10k-18k8000-85006500-75007000-75006500-7500别墅项目10月底存量约20万㎡，占到三季度末23万㎡可统计高端产品存量的很大部分。二、高端商品住宅市场构成分析3、别墅项目市场存量主要非别墅项目10月底存量项目阳光城市花园新梁溪湖滨一号凯燕环球建筑类型洋房叠加（类多层）高层（20层以上）酒店公寓存量（㎡）23683.6528710.89约26000约23000价格（元）6800-72006800-75007000-780012k-20k高端公寓产品存量约10万㎡，其中部分项目未被计入统计量。所以高端商品住宅的实际存量约30万㎡。4、热点板块的高档公寓产品存量二、高端商品住宅市场构成分析项目嘉德公园新梁溪阳光金色江南湖滨一号凯燕环球加总年初存量120005700002000000890001-10月销量5500240001300055003000290008000006年新增供应004700065002600053000132500其中未推量00130006500600002550010月底存量65003300034000210002300024000141500预计07年初存量50002800013000200001700018000101000到年底预计总销售约12万㎡，不计未推盘量的销供比0.61。与整体高端市场前3季0.36的销供比相比，城市别墅和高档公寓产品的市场表现要好得多。二、高端商品住宅市场构成分析5、城市别墅与高档公寓项目供求情况05年以来中心区因没有供应导致需求无法释放。以02-04三年平均销售量计，中心区有年均7.8万㎡的潜在需求量。中心区市场情况0.012.37.50.73.7622062685899425238391.000.690.390.630.50010203020022003200420052006年中02000400060008000供应面积销售面积均价销供比销售面积三、高端商品住宅市场潜在容量分析1、历年中心区商品住宅市场供求情况副中心区需求同样受到抑制。以02-05年均销售量计，副中心区约有年均38万㎡的需求量。目前年市场成交量约18万㎡，还有约20万㎡需求空间。副中心区市场情况8.721.739.851.439.6593361673072375850870.570.510.580.620.52010020020022003200420052006年中0500010000供应面积销售面积均价销供比销售面积三、高端商品住宅市场潜在容量分析2、历年副中心区商品住宅市场供求情况综述：1、05、06年高端产品市场年成交量约20万㎡。2、中心区因为没有供应而被压抑的需求量有7.8万㎡，预计其中2/3为高端产品需求，则中心区有约5万㎡高端产品需求未被满足。3、副中心区有20万㎡未满足需求，预计其中1/2为高端产品需求，则有10万㎡高端产品需求未被满足。结论：1、高端产品市场的潜在年容量约在35万㎡左右。2、考虑中心区已无住宅用地可供，同时副中心区趋于“中心化”，副中心区潜在的的高端产品年需求量在15万㎡左右。对于市场的准确预判，我们需要加入客户情况分析予以验证四、高端商品住宅市场潜在容量分析——结论1、副中心区及附近未开发商品住宅用地分布五、副中心区及附近区域未来市场供应量分析国棉厂振新路机床厂虞湾里扬名镇政府六药厂蚊香厂土地编号成交时间位置占地（万㎡）容积率总建（万㎡）开发商供地条件2004-222004.5.28清扬路虞湾里3.9311.7无锡南长区毛地2004-432004.8.18六药厂5.9211.9天安毛地2004-452004.10.29振新路两侧5.81.810.5无锡正大投资毛地2006-212006.5.10原扬名镇政府5.21946.9深圳茂业净地2006-322006.8.22蚊香厂地块6.122.515.3南京朗诗净地2006-582006.11.23一棉、四棉、太平洋集团等472.5、1.8113无锡国联集团毛地2006-602006.11.23机床厂、轴承厂等392.5、5.0102市开发毛地2、07、08年副中心区及附近高档公寓市场供应预测预计以上供应量的1/2在7000元/㎡以上计，则07、08年的高端商品住宅供应量分别约为10万㎡，18万㎡。07年预计供应量20万㎡08年预计供应量35万㎡五、副中心区及附近区域未来市场供应量分析六、高端产品客户分析（1）无锡市商品住宅户均成交面积变化12412613012112212612912812411611812012212412612813013202.202.403.203.404.204.405.205.406.2面积（㎡）无锡平均住宅成交面积120㎡以上，则高端产品总价应在84万元以上。务实家庭8%望子成龙家庭36%富贵之家、投资客14%老龄化家庭19%社会新锐23%时间财富6-20万6万以下20万以上80万以上40-80万30-40万30万以下六、高端产品客户分析（2）高端产品对应的客户家庭年收入购房总价无锡市客户细分图六、高端产品客户分析（3）无锡（%）大连（%）深圳（%）全国数据（%）44111496143391013894115615141566738221614171613201615121913青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵投资务实中年之家无锡市场的富贵之家和投资客的比重占到市场客户总量的13%。六、高端产品客户分析（5）名称购房动机房屋价值土地属性需求富贵之家更好地享受生活想在无锡长期发展全家团圆的地方给我安稳的感觉1、空气质量好2、风水比较好3、周边道路好，交通顺畅4、周边良好配套投资客可以保值/增值是一种很好的保值方式是一种很好的投资渠道是未来生活的保障留给后代的一份财产1、所在区域具有发展2、周边道路好，交通顺畅空3、气质量好4、风水比较好5、方便的公交路线富贵之家的购房动机以享受型为主，对价格不敏感，有多次购房的财力。投资客更看重房屋的保值增值，多次购房是他们的潜在特征。（来自无锡客户细分结论）六、高端产品客户分析（6）06年魅力富贵客户购房动机1%51%48%完全用于投资居住并考虑投资单纯居住从魅力的情况来看，52%的富贵客户有投资保值目的。84%的富贵客户有2次以上的购房行为。出于增值保值目的富贵客户和投资客一般都有多次购房行为。所以总量13%的高端客户的高端产品消费潜力可能不止35万㎡（总市场容量的13%）。06年魅力富贵客户购房次数16%48%24%12%第1次第2次第3次第4次或以上周边项目定价周边二手房价位新世纪花园7000元/㎡宗地嘉德时代广场6000元/㎡金色维也纳5800元/㎡中大颐和湾7200元/㎡嘉德中央公园6700元/㎡新梁溪人家（别墅）6800元/㎡凯燕环球中心12000元/㎡禾嘉国际酒店公寓8600元/㎡阳光城市花园（花园洋房）7200元/㎡深圳茂业首席（预计6600元/㎡）世贸中心天安项目七、新项目定价建议（1）根据周边竞品情况，未来周边竞品价格预计将达到7000-7300元/㎡左右，且未来缺乏同质性楼盘竞争根据二手房情况来看，区域内价格支撑力较强综上，可将本项目总体均价设定在7800-8300元/㎡，最终售价需通过具体的产品方案来确定。项目总体定价结论七、新项目定价建议（2）