三里屯商业项目市场分析

1三里屯商业项目市场分析一.宏观环境因素分析1.1北京市经济现状及发展趋势分析经济总量：2004年实现地区生产总值4283.3亿元，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。财政收支：2004年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。价格水平：价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。2投资：投资增势趋于平稳。2004年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。批发零售业：全年批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。房地产业：2004年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；竣工面积3067万平方米，增长18.2%。商品房市场需求活跃。32004年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。旅游业：全年接待海外游客315.5万人次，比上年增长70.4%，比2002年增长1.6%。旅游外汇收入31.7亿美元，增长66.8%。接待国内旅游者1.2亿人次，比上年增长36.8%；旅游收入1145亿元，增长62.2%。年末，全市共有星级饭店613家，客房数达到9.1万间。客房出租率64.7%，比上年末上升13个百分点。人口：2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7万人，比上年末增加36.3万人，增长2.5%点。2004年末，全市户籍人口1162.9万人，比上年末增长1.2%。居民生活：2004年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增长12.6%人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%城市居民恩格尔系数为32.2%，比上年上升0.5个百分点。（以上数据来自《北京市统计局2004年国民经济和社会发展统计公报》）2005年北京市经济发展主要指标的初步预测：a）经济增长在10%左右，其中三大产业增加值对国内生产总值增长的贡献度4分别为0.13（第一产业）、4.94（第二产业）和6.24（第三产业）。b）投资在奥运场馆和相关基础设施建设以及房地产的带动下，预计增长13%左右。c）消费需求在政策导向和消费结构升级的带动下，有望保持较快增长，但考虑到加息和消费信贷政策对汽车、住房消费的影响，预计增长10%左右。d）城乡居民收入将保持稳定增长。在考虑物价指数有所上涨的情况下，预计城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入实际增长6%左右。e）全年居民消费指数保持在102%左右。f）预计2005年全年社会消费品零售总额名义增长12%左右。g）加速北京市人均GDP由3000美元向6000美元过渡的速度。（注：以上相关经济指标及数据来自《2005年中国首都发展报告－北京蓝皮书》）51.2朝阳区经济发展现状2004年，朝阳区实现地区生产总值805.1亿元，同比增长17.7%，增幅比上年提高2.1个百分点。2004年完成全社会固定资产投资330.2亿元，同比增长15.9%，增幅低于上年28.9个百分点。2004年朝阳区完成房地产开发投资241.1亿元，同比增长37.8%，是全区投资的重要支撑点。2004年朝阳区完成商品房建设投资118.8亿元，同比增长47.9％；商品房施工面积1811.5万平方米，增长28.8％。开发热点由东南三环向奥运周边地区、泛CBD区域等四环以外扩张，全年四环以外完成房地产开发投资103.3亿元，占全部房地产投资的42.8%。从销售情况看，截止到2004年底，累计销售商品房286.7万平方米，比上年增长1.5倍，实现销售额180.6亿元，增长1.5倍。商品房空置面积147.2万平方米，同比下降2.1%。全年实现社会消费品零售额369.3亿元，同比增长23.6%，增速比上年加快12.1个百分点。全区城镇居民人均可支配收入为15757元。城镇居民人均消费性支出12730元。12月末，全区金融机构各项人民币存款余额为3717.9亿元，同比增长22.8%。朝阳区内户籍人口数量为165.7万人。6二.北京市整体房地产市场分析2.1北京市房地产现状及发展趋向2.1.1供应现状2004全年北京完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；竣工面积3067万平方米，增长18.2%。本年购置土地面积1572.5万平方米，完成土地开发面积634.2万平方米，今年完成的土地开发面积只有2003年的58.3％。2.1.2需求现状全年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；商品住宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。商品房价格有所上升。存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。2.1.3新盘供应情况写字楼租售项目（包括商务公寓）数量达50家。总供应量达358万平方米，同比增长8%。新开别墅项目为36个，主要分布在昌平、朝阳两区，分别为10个和7个。上市进行租售交易的商业地产总量在400万平米左右从商业物业新增供应的地区分布来看，分布较为分散，其中东城区项目2个，崇文区3个，宣武区3个，朝阳区6个，海淀区2个，丰台区3个，大兴1个。此类商业物业包括集中型商业、商业街以及底商。从商业物业新增供应的规模分布来看，总规模在5万平方米以下的项目有13个，占全部商业物业新增供应的68%。72.1.42005年发展趋势预期2005年市场供应及投放量将持续增长预计施工面积将达到8000万平方米左右，销售面积将达到2900万平方米左右，竣工面积达到2800万平方米，销售额将突破1000亿元。2005年房价走势将稳中有升，价格还将有小幅上涨，增长幅度约5％至8％左右。商住公寓将持续04年的火热，受到市场的欢迎。预计2005年亚运村、三元桥区域将是商住公寓供应的集中地区，价格将有小幅上涨。2.1.52005年商业用房发展趋势预期2005年商业营业用房施工面积约在700万平方米左右新开工面积在300万平方米左右竣工面积达到170万至180万平方米之间销售面积将突破100万平方米从价格上看，商业用房价格有继续上涨的趋势，在10000至11000元/平方米之间。在供应量增长的情况下，需求也非常旺盛，越来越多的投资者将加入商业地产投资队伍中而出租情况也非常乐观，价格也将比今年有所上涨。82.2北京市房地产市场价格分析2.2.1商品现房平均销售价格1-12月，全市竣工后签定销售合同的商品现房平均销售价格5053元/平方米，同比上涨316元/平方米，涨幅为6.7%。商业营业用现房平均销售价格为8403元/平方米，同比下降了17.5％。2.2.2预售商品房买卖价格1-12月，全市商品期房买卖平均价格5986元/平方米，同比上涨了225元/平方米，涨幅为3.9％。商业用期房买卖价格为14219元/平方米，同比下降了6.7%。2.2.3商品住宅期房买卖价格结构商品住宅期房买卖价格低于7000元/平方米的占商品住宅期房成交总套数80.67％，其中低于5000元/平方米的占54.41%。2.2.4存量住房买卖价格1-12月，全市存量房买卖平均价格4217元/平方米，同比增长7.46%。二手商品住宅买卖平均价格4491元/平方米，增长7.44%；已购公房再上市买卖平均价格3947元/平方米，增长7.49%。2.2.5房屋租赁价格与变动1-12月，全市普通楼房平均租金26.90元/平方米·月，同比增长3.5%；普通平房平均租金为24.0元/平方米·月，同比增长3.8%。2.3朝阳区房地产市场特点及趋势投资增长快，规模大，比重高投资多元化，三资贡献大，亿元企业多开发热点多，边缘集团潜力凸显房屋销售、出租双增，市场持续火热整体房价平稳，商品住宅微扬需求旺盛，空置房面积负增长土地供应量未减，新开工项目稳步增长92.4CBD区域内房地产分析2．4．1CBD住宅客群分析CBD外围这一区域的主要以住宅类型的物业为主体，客群结构除当地的部分居民外，主要以工作在CBD的白领、小企业主、自由职业者，乃至企业的高级管理人员为主。本案周边在售房地产市场以公寓为主体，其客群分布大致可分为东四环朝阳公园区域、朝外区域、以及幸福村区域。幸福村区域本地客户较其他地区有较高比例，其中不乏投资客户，同时亦有一定外地客户。朝阳公园区域其产品构成主要分为三个部分：一是分布朝阳公园东侧、南侧的高档公寓、别墅，购买人群投资客占有一定比例，租客以欧美人士为主；二是公园大道、棕榈泉国际公寓、北京GOLF公寓等高端产品，售价都在每平方米1万元以上，客群以国内客户自主为主，外籍人士约占三成，国内客户中以私企老板、商人为主体；三是分散在东部的边缘地段的小型青年社区，适合白领阶层的高性价比、高舒适度的成熟住宅区如炫特区、飘HOＭE等。朝外区域以光彩国际为代表，该项目销售产生瓶颈，其客群分布较为复杂，现有客户以投资客为主体，其中国内客户较多，尤其以温州商人居多。112.5销售产权项目参数对比表项目名称总面积楼层经营年限销售均价标的面积租金标准物业费经营管理费工商税务费综合评定白云生活广场（朝阳路）2万平米五层预计2005年5月1日开业1.8万元/平米（建）5平米（实）10元/天/平米（实）0.4元/天/平米（建）白云经营公司0.4元/天/平米（建）120元/月早期有些名气，开发商实力强，理念新，经营管理有经验，但与地理位置相比，售价较高，产权面积模糊，会给后期经营困难韩秀百货（青年路）2.5万平米地上三层地下一层预计：2005年3月18日开业2.2万元/平米（建）虚拟面积流水倒扣已含已含（北京现代三联经营管理）已含项目定位不准，售价高，产权面积模糊，面临招商困难巨库（安定门外）2.8万平米地上四层地下一层2004年6月开业3.5万元/平米（建）5平米（实）开业：25元/天/平米（实），现在：1元/天/平米（建）已含（物业公司）120元/月开发商实力强，概念新颖，无经营管理有经验，经营能力与销售价格不125元/天/平米（实）成比例万博生活广场（右安门内大街）3.5万平米地上七层地下一层预计：2005年10月18日开业1.5万元/平米（建）6平米（实）5元/天/平米（实）0.4元/天/平米（建）繁星秀城经营管理0.5元/天/平米（建）150元/月市场定位准确，开发商实力强，繁星秀城专业管理团队管理，销售及租赁价格合理，为投资和经营者留有升值空间2.6销售使用权方式项目参数对比表项目名称总面积楼层经营年限标的面积使用权销售方式租金标准物业费经营管理费工商税务费综合评定西点市场（五棵松西）3万平米三层预计：05年4月8日开业5平米（实）一次性销售十年使用权，可使用十一，售价：18250元/十年/平米（实）13元/天/平米（实）1元/天/平米（建）已含150元/月定价比较合理，周边无商业气氛13庄胜购物中心（宣武门大街）5万平米地上五层地下一层预计：05年5月开业5平米（实）一次性销售十年使用权，交20万元