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岳阳县项目发展策略报告2016年8月岳阳市概况岳阳市商业市场分析岳阳县概况本案机会研判岳阳县商业市场分析目录岳阳市概况岳阳为湘北门户，区位优越，将成为武汉与长沙之间区域性经济次中心，为湖南经济实力最强的地级市。岳阳湖南城市区位岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市。地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围，具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。城市文化为湖南四大城市之一，城市规模仅次于长沙、衡阳，略小于株洲。岳阳历史悠久，古称巴陵，又名岳州，是一座有着2500多年悠久历史的文化名城。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着２５００多年悠久历史的文化名城。岳阳位于湖南省东北部，东接江西省，北接湖北省。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。城市印象岳阳城市湖岸文化浓厚、街道整洁、人文好客热情、生活氛围轻松，是湘北宜居城市巴陵广场岳阳高铁站岳阳火车站巴陵广场城墙巴陵广场文化活动城市交通地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处，具有三位一体的组合交通优势，湖南3+5城市群规划重要的交通枢纽。1、民航交通：支线机场岳阳机场；2、铁路交通：京广铁路、武广高铁客运专线、将规划建成岳吉铁路、岳长城际铁路，荆岳—岳常—岳九铁路、平—汨—益—娄—衡城际铁路，从而形成“四纵两横”的铁路网络体系。3、公路交通:京珠高速、107和106国道以及多条省道、沿江公路以及投资20亿建成的国内目前最长的内河公路桥洞庭湖大桥。4、水路交通：南邻洞庭湖，北接长江，汇湘、资、沅、澧四大水系，现城陵矶港是湖南对外开放的唯一国家一类口岸、湖南省的航运中心。相关信息来自《岳阳市城市整体规划2008-2030》30分钟抵达咸宁3小时南下达广州5小时北上抵北京岳阳素称“湘北门户”，历史上是兵家必争之地交通运输条件十分优越。地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处，具有铁、公、水三位一体的组合交通优势，是中南地区重要的交通枢纽，是湖南省3+5城市群规划经济次中心，属于湖南北上、通江达海的窗口，地理位置十分优越。行政划分岳阳市现辖4县、2县级市、3区及1经济技术开发区，岳阳楼区，是岳阳的政治经济、文化中心。岳阳市现辖4县、2县级市、3区及岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区，总面积1.5万平方公里，2015年末总人口562.92万。岳阳楼区地处岳阳市中心城区，是岳阳的政治、经济、文化中心。全区现辖2个乡、1个镇、17个街道。岳阳中心城区包括岳阳楼区、经济技术开发区。（数据来源：岳阳政府网站）人口分布岳阳城市化率2030年实现70%以上，将建成区域性大城市，市区人口未来15年将增长近70万，城镇人口达435万。2015年，岳阳市年末总人口562.92万人；城镇人口304.02万人，岳阳市中心城区人口110万。岳阳人口自然增长率6.76‰。远景规划：；2020年城镇人口355万，城镇化水平60%；2030年城镇人口435万，城镇化水平70%。（数据来源：《岳阳市国民经济统计资料》及《岳阳市城市整体规划2008-2030》）城市经济岳阳GDP保持快速增长，2015年GDP总量2886.3亿元，增长10.2%，排全省第2从2011年至2014年，岳阳市GDP快速增长，年增长率基本保持在10%以上，2013年受全国经济下滑影响较小，GDP突破2400亿元大关；岳阳市宏观经济目前仍处高速发展阶段。经济总量在全省排名稳坐第二。居民收入继续提高，2015年，全市城镇居民人均可支配收入25202元，比上年增长9.0%。农村居民人均纯收入12091元，比上年增长9.3%。产业结构2015年全市二、三产业产值占GDP的89%，工业及服务业成为经济支柱第一产业产值占GPD比重逐年下降，反映城镇化率的逐年提高。近5年二、三产业产值占GDP比为87.9%、88.3%、89.1%、89.1%、89，%这说明工业、服务性行业发展相对稳定。产业结构继续得到改善，2015年第三产业的产值增幅高于同期全市GDP增幅，城镇综合经济实力快速增加。（数据来源：岳阳市统计局）产业2015年全市GDP第一产业第二产业第三产业单位/亿元2886.28317.161446.831122.29增幅%8.73.97.811.612.111.710.910.91156.855.555.15450.131.132.83435.138.90501002011年2012年2013年2014年2015年三次产业结构比第一产业（%）第二产业（%）第三产业（%）6、居民收入情况居民收入居民收入持续增长，促进居民消费不断提升，2015年，岳阳市城镇居民人均年可支配收入达25202元，增长9.0%；2015年，农村居民人均纯收入12091元，比上年增长9.3%。175121955822110211932312125202598870708326993011062120910500010000150002000025000300002010年2011年2012年2013年2014年2015年城镇居民人均可支配收入（元）农村居民人均可支配收入（元）南面生态宜居区域南面区域山水资源极为丰富，岳阳最宜居区域，先岳阳主要的大盘，别墅盘集中在此区域。2008-2030城市规划城市呈现“东拓北进南移”发展趋势。据规划，城区将由主城区及君山、云溪、路口城区四区构成高铁、政府、新区武广高铁岳阳站的开通，岳阳各级政府机关入迁，岳阳向东发展趋势明显，经开区成为城市发展热点之一。旧改、新城规划推动传统老城区，加大旧城改造力度，并进行重新整合规划发展一个现代化产业新城。城市发展总结城市交通系统发达，区域位置优，发展潜力大——交通咽喉，城际规划完善，机场、铁路、水运三位一体——人口规模较大，规划人口大城市——岳阳人口555.9万，省内排名第五，岳阳市规划为湖南110万人口大城市——产业人群基数大，人均收入全省第四，消费力强劲——岳阳人均收入18646元，人均收入全省排名第四——经济总量全省第二，经济增长强劲——2015年GDP突破2886亿大关——岳阳,一个湖南经济最强劲的地级市，一个美丽的滨水之城。岳阳市商业市场分析火车站商圈步行街商圈岳阳楼商圈花板桥商圈南湖广场商圈天伦金三角商圈岳阳市区主要商圈分布岳阳商圈格局分析级别名称特点市级商业中心步行街商圈百货扎堆，人流量大市级副商业中心火车站商圈整体档次较低，物美价廉特色商圈岳阳楼商圈景区商业、美食一条街成长中商圈花板桥未来的中央商圈南湖商圈南湖传统富人区域岳阳传统商圈，以步行街商圈为核心。其他商圈虽多，但是大多功能单一。目前，天伦金三角已正式投入运营，花板桥步行街正在建设，未来中央商圈逐渐成形。以传统商圈为核心，向多核商业发展，各个商圈呈围和式分布，其中步行街中心商圈为城市商业价值的核心百盛康星百货武商百货岳东商城吉盛家居新世纪名店同程电器步行街商圈步行街商圈，是岳阳目前最主要，也是最大的商圈。业态构成：东茅岭商圈业态涵盖了购物+休闲+娱乐+餐饮等行业。商业形态涵盖了服装、鞋类、餐饮、专业市场、银行、百货、珠宝、电影院、书店、美容。主要客群：该商圈聚合了追求时尚和品牌效应的中高端消费群体，主要以25-35岁之间的实力购买群体为主，实力购买群体中女性群体占到60%。以步行街为中心的百货商圈，商业形态主要以专业市场和百货为主，占步行街商业份额的70%。其中服装专卖占10%，百货占70%，餐饮占10%，其它配套占10%。人气最旺商圈，中低档商品为主。人气最旺1.东茅岭-步行街商圈，是目前岳阳人气最旺的商圈。2.辐射范围—全市档次不高1.百货商场多而集中，规模都不大。2.档次普遍低，中低档商品为主。百盛光宏商业广场项目名称百盛购物中心项目类型百货商场位置得胜北路总楼层地下1层，地上4层与本项目距离——营业面积2万㎡消费人群周边居民功能档次超市、百货、服装、家居物业管理费出租率95%开业时间2011年春节楼层业态主要洽谈品牌租金/扣点B1超市、服饰、数码电子、医药、鞋类、书店竹宜家、尚和书店、欧莉斯兰、欧诗漫、金福祥、恒源祥、心正大药房、1F化妆品、鞋类、皮具、黄金首饰Citizen、Borel、宝玛莉、富贵鸟、金利来、周六福、欧莱雅、丸美、保罗世家、名尚2F男女装Louldopen、恒源祥、花雨伞、雷驰、雷诺蒂亚、阿玛施、golf、凯迪东尼3F女装、餐饮Eland、sprit、prich、lee、ide、seiveda、金乌炭雕、tny、lily、vela、only、ao24F运动装、童装、床上用品彪马、nike、恒源祥、jackjones、匡威、twinkide、奥贝尔、李宁、多喜爱、playboy岳东商城项目名称岳东商城项目类型百货商场位置得胜南路11号总楼层4与本项目距离——营业面积8000㎡消费人群周边居民功能档次内衣、服装、摄影，中低端商场楼层业态租金/扣点1F女人名店2F大众服装3F大众服装4F时尚玛雅写真概念馆九天金冠大厦沃尔玛金百年家居广场天正电脑城汇金国际岳阳图书城嘉美电脑城心连心超市火车站商圈泰和广场项目名称沃尔玛项目类型大型主力店位置巴陵中路396号总楼层2与本项目距离——营业面积13000消费人群周边居民功能档次大型商城主力店物业管理费出租率开业时间2005年12月31日楼层业态租金/扣点1F生鲜、蔬果、熟食2F杂货部、纺织加点百货部花板桥商圈步步高广场华瑞购物广场步步高广场项目名称百盛购物中心项目类型商业综合体位置金鹗中路和学院路交汇处总楼层地上7层、地下2层与本项目距离——总建面积8万㎡消费人群周边居民功能档次中高端市场，整合时尚百货、Hy-per-mart大卖场、大型餐饮、五星级影城、电器等多业态城市综合体模式物业管理费出租率开业时间2011年12月30日楼层业态备注租金/扣点1F精品馆2F淑女馆3F名媛馆4F男士馆5F运动家居馆6F影城美食馆牛太郎烧烤、兰香媞概念餐厅、万达影城7F美食馆四叶草餐厅南湖广场商圈得郡1+1商业广场东方红超市心连心超市新华超市英皇国际KTVTAOCOFFEE家家旺超市附近并无大型商超，主要以街边门面为主，人气不足，比较杂乱。南湖广场商圈岳阳楼商圈保利西街岳阳商大购物中心南正街百货商场保利西街作为大牌开发商在岳阳开发的项目：保利西街，紧挨着岳阳楼、洞庭湖、巴陵广场，处在岳阳闹市区，地理位置非常优越！与岳阳楼景区仿古商业区“汴河街”隔路相望，外观和建筑布局都非常合理，街内全步行设计，配套实施点缀也很完善，但经营非常冷清，很少有顾客光临。天伦金三角购物公园重点个案分析—天伦·金三角购物公园项目位处市中心黄金地段，14万㎡大规模商业体量，并引入品牌商业及国际影院入驻，为岳阳目前标杆商业地产项目。开发商：岳阳天伦房地产开发有限公司产品类型：商铺、公寓项目地址：项目位于岳阳市政府与岳阳楼区政府之间。南临金鹗中路、东临建湘路，北临五里牌路，花板桥路及青年中路横贯其中商业体量：14万多平方米（8.9万平方米的天伦商业步行街，两栋28层的酒店式公寓，1-4层商业裙楼总建筑面积为1.33万平方米，5-28层公寓建筑面积为4.39万平方米）开盘时间：2011年5月价格：商铺2.8-5.6万元/㎡项目卖点：市中心大盘，项目规模大，配套齐全；大润发、国际影院入驻；产品分析：商业体量14万多方，商铺主要以37—42为主，一期2栋28层酒店式公寓。1-4层为商业，5-28层酒店式公寓；面积为50—60㎡的一房，价格6000左右。重点个案分析—天伦·金三角购物公园项目业态规划集娱乐、休闲、购物、餐饮于一体，打造岳阳唯一“一站式”购物中心。层数业态规划四层五星影院室内步行街：大地影院、山堤咖啡A栋（泰富楼）：金融港。B栋（银座）：水会。