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本报告是严格保密的。08北京·真正的考验刚刚开始——2008北京房地产市场走势分析本报告是严格保密的。分析路径23市场现状变化未来趋势预测在路上2007年底，北京房地产市场在政策下的即时反应考虑哪些因素？它们产生了什么影响？我们走在一条什么样的路上？1本报告是严格保密的。市场变动2007年底……市场究竟发生了什么？本报告是严格保密的。一级市场：土地流标，开发商拿地激情不再；二级市场：楼盘价格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上门量下降，客户观望态度加重；成交量整体下降；2007年底，看到的是：Q:这些情况和前几月的深圳相似，那么，接下去，北京会出现和深圳一样的房价跌落么?三级市场：各大中介缩减分店数量；本报告是严格保密的。朝阳来广营乡清河营村１＃地流标（12月份）；顺义五块低价住宅用地流标；广渠路15#地块流标；……细看北京市场12月土地成交总量（㎡）占全年土地总成交量的29.4%；取地方式日趋丰富，开发商联合拿地（中鸿/城建、春光/大地），从事土地一级开发的开发商后续进行二级开发（甄氏、鲁能等），品牌开发商拿地（华润）国有大型非房地产企业（国华置业）；进入1月以来，全面从紧的货币政策使得开发商取得贷款的难度越来越大，土地开发的后续成本越来越高；大幅高价地块出现流拍，开发商拿地日趋谨慎土地流标，开发商谨慎拿地一级市场本报告是严格保密的。全年城区供地主要集中在朝阳与丰台区，周边供应主要集中在昌平，顺义，大兴区域；土地供应向外偏移的趋势明显，五环外土地供应占到七成以上，城市边缘地区将成为未来城市热点。城市外围中小体量，较低地价的地块，因其运作风险较小而越来越受到开发商的重视。高价的“明星”地块（广渠路15#流标）则被开发商回避，出现流标；一级市场土地供应外围渐成热点，运作风险较小地块受到发展商青睐，开发商的取地热情有所减缓本报告是严格保密的。一级市场地价上升，市场转淡，各类开发商采取不同取地策略规避风险上市公司万科、金地等上市公司在取地上逐渐趋于保守，加快土地的开发运转速度，甚至愿意放弃一定的利润率，保证现金流。大型非地产专业企业一般考虑前期运作地块，如鲁能做顺义马坡组团的一级开发，后续拿地也针对这一区域展开。地产专业企业龙湖大肆取地，特别是一些“两限地”；“两限地”虽然利润率低，但是，定向销售，安全系数高，保证公司基本的现金流转。中小公司采取观望策略，北京大批项目公司被注销。后续无项目跟进。“一内一外”策略市内核心地块仍被看好——首开西直门地块，拆迁成本直线上升仍不愿放弃；外围低价地块成为新宠——开发风险小，未来发展前景值得预期。本报告是严格保密的。通过05、06、07年价格变动情况拟合比对发现，07年前三季度涨幅超过了05、06年；价格走势维持在上升通道中，“9.28”政策出台后，价格增速明显放缓二级市场2005-2007年北京房地产项目价格走势020004000600080001000012345678910112005年2006年2007年07年上半年的楼市价格的跨越式抬升直接导致了07年后期，频繁的房地产打压政策的出台；随着政策的颁布，特别是“9.28”货币信贷政策的实施，遏制了房价的高速增长，楼盘价格回归到平稳上升的通道当中。本报告是严格保密的。城市住宅类产品中，顶级住宅价格依然坚挺，其他各类项目均采取一定的价格杠杆或促销手段二级市场各项目的监控数据表明，从12月中旬开始，部分项目成交均价出现下降。如：星河湾，金都杭城，泛海国际，珠江帝景……从项目调查情况来看：顶级豪宅无降价情况，成交数量稳定，稳居高端；（银泰11月成交6套，御金台……）其它项目降价的主要目的为：降低风险，保证现金回流。其中少数为低成本，高利润率的尾盘项目：韦伯国际韦伯国际，2005年7月初次上市，上市价12500元/平米，近期尾盘开盘价24500元/平米，降价到22000元/平米，仍保持高涨幅；更多的是因开发商资金计划限制的项目，如：星河湾、soho公馆、master领寓等，出现或明或暗的降价。以“报起步价”的方式促进销售；变精装为毛坯，降低入市价格；价值附赠；一次性付款折扣；本报告是严格保密的。亚北别墅区大部分项目处于供应真空区，受政策影响较小。在中海瓦尔登湖，湾流汇等项目上体现客户上门量减小，成交周期增长；造成顾客犹豫的因素主要为对后期市场走势的担忧，而不是购买力因素限制。二级市场别墅市场受政策影响不大，总体销售情况比较平稳，且有日渐升温之势国土资源部等部委日前联合发布实施２００６年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，影视城、赛车场、公墓等被列为限制用地项目，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止。此前发布的１９９９年版目录同时废止。政策影响：“别墅用地审批叫停”政策的实施无形中使得市场上的别墅产品成为物业产品中的稀缺产品，价值得到提升；此外，购买别墅的客户基本上都是财富积累程度较高的支付阶层，其资金储备较为充裕，购房受政策影响较小；本报告是严格保密的。客户对于项目的关注度因项目自住/投资类型不同而异：master和金地·名京为同期入市的总价相当的项目；项目市调表现出高价投资性项目如master领寓销售现场人气较差;Master在开盘后进行的两次市调时发现，双休日下午现场客户仅五批次左右；同期开盘的自住为主的项目如金地名京则能保持一定关注度.金地名京进行数次现场调查，双休日下午现场客户能维持到十到十五批次，而开盘当日人气更旺。客户上门量下降，持币观望情绪加重01002003004005006009月10月11月12月万科东第西府兰庭首府麦卡伦地湾流汇万科金阳金地格林小镇6二级市场市场关注度高的项目：新开盘：例，北纬40°新产品：例，金地·名京满足购房者的心理价格预期：例，美利山这点是与深圳的市场情况极为不同的本报告是严格保密的。9月，成为北京楼市重要“拐点”。市场供求比发生转换，首次出现供过于求的现象。但如美利山等，新开盘、区域内相对低价项目，则受到高度追捧。（美利山项目首批开盘440户，开盘当天2000余人排队摇号，一周内销售400余户）表明，市场中刚性自住需求仍大量存在，但受高房价限制，一但价格下降就会出现“井喷”。二级市场受政策影响，市场整体成交量开始下滑，价格依然坚挺，典型高位盘整的表现。本报告是严格保密的。08年初期间成交下降情况较为明显：截止2008年1月13日，北京楼市商品房住宅期房网上签约日均为213套，2007年同期为308套；现房日均签约38，2007同期为74。二级市场08年伊始，市场整体走势趋于缓和，同比降幅较为明显造成这一结果，有多方面原因，主要在于：每到农历新年，为每年的市场淡季；高房价对购买者的支付能力要求提高；二套房政策的细化与严格化，拖延了一部分购房者；对于后市降价声音越来越大，部分购房者产生动摇；本报告是严格保密的。三级市场上，从九月份起，二手房销量上升；12月份稍有回落仍高于前面几月；说明在中介的进行紧收战略的同时，北京三级市场仍保持一定量。三级市场二手房市场的增长，说明了房地产市场的资产重估进程受影响较小。这是房地产市场的积极因素本报告是严格保密的。基于北京市场现状的小结：市场观望态度明显加强；新开盘、产品有所创新及对应客户心理价位预期的三类项目市场反响良好；由以上的现象可以得到：客户的购买力没有受到重大打击；北京市场刚性需求依然强劲，自住型客户热情不减；投资性客户投资成本增加，被迫出场，持币观望；北京市场北京市场总结：本报告是严格保密的。07年深圳市场成交大幅走低大势：二手房成为市场主力。深圳市场二手房与一手房的市场成交比例超过2：1，06年的首次突破1：1（05年，二手房成交面积开始不断提高）。本报告是严格保密的。深圳市场具体特征：一个依旧，两个极端，三个阶段。一个依旧：房价持续飙升，上升幅度超过60%，6、7月份有短暂调整。两个极端：冰火两重天，“9.28政策”成为重要分水岭，之后较前成交量下降59%。本报告是严格保密的。三个阶段：成交量分三个阶段跌到谷底。6月、9月是成交量的高点，随之而来的政策打压使成交曲线自然的分为三个阶段。1-6月，成交量上升。7-9月，大幅跳水，限外令出台。此阶段的客户深访反映，市场主体对后市相当看好，备有信心。10-12月，持续走低，“9.28政策”出台。深圳市场购房者：持币观望。开发商：全线降价。中介商：业务萎缩。政府：土地流拍。两次政策打压，形成价格曲线的三个阶段本报告是严格保密的。深圳市场已经进入下降通道，开始回归基本面；北京市场还处于高位盘整期，未来走向可能发生分化北京市场深圳市场以新房供应为主力以二手房为市场主力对房地产市场保有一定关注度市场关注度持续走低部分项目受新政影响成交量下降9.28新政后成交量大幅萎缩市场热度降低，部分项目开始采取促销措施市场转冷，开发商降价倾盘北京深圳湖南、长沙等城市市场比较本报告是严格保密的。WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所谓M型社会，指的是在全球化的趋势下，富者大赚全世界的钱，财富快速攀升；另一方面，随着资源重新分配，中产阶级因失去竞争力，而沦落到中下阶层，整个社会的财富分配，出现很大的缺口，跟“M”的字型一样，整个世界分成了三块，左边的穷人变多，右边的富人也变多，中间这块忽然陷下去，然后不见了。“欢迎来到新世界”他说，在这个新世界当中，“你的薪水最高峰，平均是在40岁左右，过了这个尖峰，便鲜有机会升官或加薪。你也别再以为，只要咬牙忍一忍，好日子还会回来。”社会现实本报告是严格保密的。随着宏观经济的快速发展，传统橄榄型社会结构中的中产出现分化，一部份人迅速利用新科技、新技术、新经济迅速致富，由中产升级为“上中产”，一部份保持与宏观经济相对的发展步调，成为“中中产”，而另一部分由于未能赶上时代的步伐，开始沦为“下中产”。房价上升速率与城市人群可支配收入增幅的巨大背离，M型社会悄然形成中产阶层下滑低收入阶层比例增大高收入阶层比例增大概念的提出：日本经济学家，大前研一，对1990年代以来日本社会经济归纳得出。M型社会的特征：随着资本和资源的重新分配,中产阶层逐渐失去竞争力,而沦落到中下阶层,中产阶层人数减少；社会结构呈现：左边的穷人变多，右边的富人也变多，但中产阶层人数减少。社会现实05年以来，北京总体房价增幅维持年均10——20%，而人均可支配收入年均增长仅为5%左右。本报告是严格保密的。沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜欢清静和人文气息浓的地方丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感传统豪宅客户的产品需求特征：豪宅片区（社区）占有资源大面积低密度产品尊贵奢华价值层面财富层面高中低传统转型新型客户分类年龄职业/行业特征描述财富新贵继承者24-35家族企业多有海外留学经验，视野开阔，年纪轻轻但社会经验丰富，对金钱并不敏感，重视品位格调的自然拥有快速积累者30-40电子/IT/金融/贸易等新兴行业学历层